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Re: [心得] 誠心請教青埔房地產行情

看板home-sale (房屋交易)作者 (kristy :D)時間10年前 (2014/08/19 00:27), 10年前編輯推噓13(13推 0噓 52→)
留言65則, 16人參與, 最新討論串3/35 (看更多)
原文恕刪 本魯回到家打完手槍抽完菸，看到大家討論這麼熱烈 本魯就來簡短說一下我的看法 看來各位前輩重點都放在林口和青埔的比較 外加上一些副都心和新板 林口是目前和青埔最為相近的地方 林口和青埔本魯也都有買房子 金融海嘯那年我林口買一坪10萬，前年年底我青埔買一坪3X 林口有什麼？ 青埔有什麼？ 機場捷運A9站 (預計2015第四季) 機捷A17、18、19三站 (預計2015第四季) 冠德購物中心 (預計2015完工) 冠德購物中心 (預計2017年完工) 老爺酒店 (預計2016年完工) 華泰王子大飯店 (預計2017年完工)_ 三井OUTLET (預計2015第四季) GLORIA OUTLET (2015.Q2一階段開幕 行政園區 (預計2015第三季) 高鐵 (已啟用) 公車轉運站 (預計2015第二季) 中山高　　　　　　 (已啟用) 國賓影城 (預計2015第四季)　　　　　 北二高 (已啟用) 世大運選手村 (預計2017第二季) 國際棒球場 (已啟用) 媒體影視園區 (預計2016第一季) 大園國際高中 (已啟用) 國民運動中心 (預計2017四季) 五楊高架 (已啟用) 中山高速公路 (已啟用) 至於綠地的部分青埔是完勝的，就不拿出來特別比 上面看下來青埔的重大建設似乎少了一些，就目前看的到的 但是青埔還有站前商業區還沒有開始，我們就假設他不會開始好了 下面是一些重劃區開發年份，我加一些最近幾年比較夯的亂入 　　　　　　　　　　開發時間(年) 已開發時間(年)　　 面積(公傾) 目前價格 林口新市鎮　　　　　　88　　　　　　　　　 15　　　　　　1620 　　　　26~45 青埔特區 100 3 480 24~48 淡海新市鎮　　　　　　99 　　　　　　　 4 　　　 446 　　　　19~35 副都心&頭前　　　　 98 6 150 40~65 北大特區　　　　　　　93 10 185 25~32 新板特區　　　　　　　94 11 48 65~90 面積看起來林口是贏了 但是林口新市鎮面積有多大，有沒有辦法全區開發大家可以看一下仲介版的地圖 青埔面積沒有林口大，但是青埔全區開發的機率比林口高 再者青埔這個地方很詭異 他還有大直的味道 青埔的住宅你可以有近捷運、近商城、近高鐵、還會有水岸住宅 放眼看過去哪一個重劃區綜合以上重大建設會有水岸住宅？沒有 青埔的水岸當然沒有大直或淡水河漂亮、但是至少還有水岸第一排 在金融海嘯時本魯林口買一坪10萬、買二間、還可以貸九成、超爽 在青埔準備上漲時我買一坪3X萬、操他媽的高 青埔我預計五年內房價會全區站穩40~50萬大關、青埔特區邊邊基本上應該也會均35萬 林口我看起來是買一間賺二間半(現在大概可以賣26萬) 但是林口現在推案 建林段-星空樹、你沒有43萬up你買不到 力行段-長耀雙峰匯、你沒有39萬你買不到 麗林段-櫻花新天地、你沒有25你也買不太到 林口會漲、肯定會繼續漲 但是能再漲多少？ 很多人喜歡用捷運比價效應 說林口房價委屈了 新莊40~60萬、桃園30~50萬、林口的價格根本是盆地價格 2016基本上算是林口豐收年 重大建設陸續完工 比青埔早一些 林口比較偏向內需、青埔長時間的話獲利會很可觀 現在哪一個重劃區放5年內能夠讓你有大獲利 在台灣、唯有青埔 很多人說青埔是鬼城、但是為什麼他還是一直漲？(最近有降溫一些就是了) 很多人說那個屁國泰OUTLET、都沒人是要給鬼去？ 基本上國泰的商城一開始鎖定的客群本來就不是台灣人 台灣人只是散客、人家鎖定的是國際商務客 為什麼？因為近機場 講到這邊又有人要砲說林口搭捷運比較靠近機場 青埔搭捷運到機場沒有林口快沒有錯 但是、你覺得商務客會拖著帥氣的行李箱、搭上捷運、到林口再轉車到三井 還是多花沒差幾分鐘的時間到青埔、到了以後可以先到飯店check in 然後旁邊就是outlet 隔天如果要到台北開會或找客戶他只需要步行幾分鐘到高鐵然後花18分鐘就台北 又或者是他要從林口搭著捷運晃到台北去 你如果要現在自己住、那就買林口、因為現在青埔機能非常非常非常差 你如果要投資、青埔現在以北台灣來說算是一個不錯的地方 如果你要跑短線的話也千萬不要來青埔、你會被套死、還不知道怎麼死的 青埔案子很多本魯就不一一贅述了 從預售屋到新成屋、從24萬~48萬的案子都有、環肥燕瘦任君挑選 只要不要去買擴大重劃區就好、不然不如去買淡海 我不幫什麼案子背書、大家有問題再請問W大或我都可以 只是本魯最近比較忙、回信會比較慢！ 對了 本魯上面打的好像沒什麼邏輯性 因為我要睡了、一早要開會 剛剛打這篇文章還打到睡著 補個幹 -- 魯蛇就像是跳蛋一樣，在你把它放到正確的位置之前 你永遠都不會知道它有多厲害 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.25.101.70 ※ 文章網址: http://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1408379262.A.52F.html
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08/19 00:35, , 1F
你馬的 鍵盤整個黏 也不先洗手
08/19 00:35, 1F
本魯用TENGA、鍵盤不會黏黏der ※ 編輯: amaisar (114.25.101.70), 08/19/2014 00:40:05
推
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前年年底青埔一坪3x? 很貴說.
08/19 00:40, 2F
但是這個案子有人現在換約成交39萬..XD
推
08/19 00:46, , 3F
很喜歡你的簽名檔
08/19 00:46, 3F
推
08/19 00:50, , 4F
精闢~
08/19 00:50, 4F
推
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商務客應該會住台北吧！
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不見得喔~ ※ 編輯: amaisar (114.25.101.70), 08/19/2014 01:01:41
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08/19 01:42, , 6F
就算你的進價是30, 快兩年換約價只拉到39也太低.
08/19 01:42, 6F
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08/19 01:43, , 7F
同樣桃縣 前年底你買桃園或中壢市區隨便一間電梯到現在
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都至少拉了三成, 地方對的話有五成.
08/19 01:43, 8F
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08/19 01:45, , 9F
所以我說要放長啊…A18週邊我已經算便宜了QQ
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08/19 01:45, , 10F
以純投資的觀點, 你應該先去投資5成報酬的物件然後脫手
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08/19 01:46, , 11F
回來換約接你這社區, 划算得多.
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不過我覺得最大的問題應該在你的進價太高.
08/19 01:46, 12F
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08/19 01:47, , 13F
12年底青埔3字頭...
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我那時如果沒有去買那間的話我桃園其他區域脫手時間沒抓好一樣套 但是現在青埔市場面停滯的情況下，我買的案子價格一樣繼續往上衝 附近地點能夠與我抗衡的只有寶徠，但是寶徠坪數普遍來說太小
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08/19 02:18, , 14F
A9走到三井不用五分鐘吧 也能先去A9旁老爺check in
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08/19 02:23, , 15F
不過商務客有多少比例會去想逛outlet???
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青埔跟淡海的開發時間很明顯不對
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真的要買水岸或景觀或休閒住宅，會去買淡海
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林口房價一點都不委屈，進捷運站40UP，重劃區外圍要20UP
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淡海贏林口與青埔的基本上只有渡假品質，但是買來渡假又是另一個層面問題了
推
08/19 06:39, , 19F
金融海嘯 林口10萬? 你看得是哪一棟阿
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當年新成屋 文化三路二段都快20了耶
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更何況是前年底 如果林口靠近A9的 都要25~30
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當時如果你有在看林口房市你會發現有一個建案打出每坪11萬起 我議到10萬應該算還好，我有聽說有9萬的.. 我個人是買這林口二間青埔一間 另外林口，土城有和朋友各和一間 林口在去年年初買A9捷運旁大約200M走路三分鐘二房新成屋買31萬 土城去年買學府路二段的預售案，也是二個月後獲利100先了結 近期可能就先不動了，手上有點多間 先找個女朋友比較實在
推
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觀光客 比較愛逛
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推
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看林口 要把龜山A8 這整個街廓的消費力 一起看
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同樣是outlet 青埔的吸引力不大
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推
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好像有些人搞混不同outlet間的差異
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林口青埔outlet的目標客層不同
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台灣人這二個哪裡有好康就去哪裡，會開車去不會搭捷運
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或高鐵去，而旅客會選擇青埔，因為可以住宿及預辦登記
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可以有充裕的時間購物用餐，搭車到機場又便利
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是殺時間的好處所
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林口會吃到較高比例的台灣客人，這是他的優勢
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只要這二間有做到義大水準我就很愛去了
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標準頗低，哈哈
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推
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對了，也不要看輕桃竹消費力，最近大江的來客就很驚人
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推
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啊 就漲這樣!? 那根本就是指因為在北部好聽而已啊
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台南在金融海嘯那年買的今年賣 2.5倍
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商務客到青埔也不順路阿，來台洽商的多往台北去
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就算要往外住，也是住機場-台北之間，也是林口。
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機場入-林口住-台北開會看展-回林口購物拿行李-機場出
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境
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跑去青埔就浪費時間多繞一段了
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可是商務客基本上不太可能搭著慢慢地機場捷運捨棄較舒適高鐵吧?
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08/19 09:00, , 42F
我覺得青埔能做的是旅行團，不是商務客。
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08/19 09:00, , 43F
因為旅行團繞台灣一圈或從南部回桃園機場，會經青埔
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桃園消費力的極限就大江，台茂，而青埔被他們卡住了
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市場已被瓜分，這點不如林口三井獨大
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個人覺得青埔國泰跟大江還有台茂是完全不同的東西 因為台茂和大江基本上可能就是買東西，看電影，吃東西 他們有的國泰都會有，但是國泰有的他們都沒有
推
08/19 09:04, , 46F
重劃區要看未來，不是現在
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林口再怎麼說也是台北首都圈的一部份。
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能吃機場商務客，能吸觀光客，也能做台北的數百萬人口
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推
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中南部要出國，坐高鐵到青埔轉乘機場捷運的，
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有機會在青埔消費，反的來說，入境旅客要搭高鐵去中南部的
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也有機會在青埔消費
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08/19 09:47, , 52F
往中南部的，機捷直接搭到中壢轉高鐵更順...
08/19 09:47, 52F
※ 編輯: amaisar (111.249.140.91), 08/19/2014 10:17:27
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08/19 09:49, , 53F
如果機捷不延伸中壢站，那青埔轉乘會變成超重要。
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中壢要怎麼轉高鐵啊,機捷到中壢坐客運到青埔高鐵站?..XD
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08/19 09:50, , 55F
但問題是中壢A23已經確定會瓜分中南部旅客了
08/19 09:50, 55F
本魯覺得 A23站完工啟用時間還有得等 基本上中壢火車站瓜分到的旅客不會太多
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阿，講錯，中壢是轉台鐵到中南部
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南部的應該由第二大的小港機場飛，
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08/19 09:54, , 58F
而中部的其實高鐵不會比較方便。時間差不多，
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但高鐵站都在他喵的偏僻地區....台鐵比較方便
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08/19 09:55, , 60F
這也是高鐵運量不如預期的原音，算算到車站距離就輸了
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08/19 09:57, , 61F
小港長途線還是少,不過這邊桃機競爭對手是香港轉機飛高雄
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08/19 10:09, , 62F
高雄有時直飛香港轉機可能比到桃園飛還方便
08/19 10:09, 62F
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08/19 10:11, , 63F
因為香港的長程線多，連桃機到香港轉也蠻普遍
08/19 10:11, 63F
香港確實是桃機競爭對手無誤 ※ 編輯: amaisar (111.249.140.91), 08/19/2014 10:23:43 ※ 編輯: amaisar (111.249.140.91), 08/19/2014 10:25:54
推
08/19 12:54, , 64F
推 不過行李這點 會直接台北機捷check_in 空手去逛街
08/19 12:54, 64F
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08/19 18:43, , 65F
青埔outlet是給外國人 怎麼討論中南部去呢...
08/19 18:43, 65F
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