Re: [閒聊] 買房真的要有警覺

看板home-sale (房屋交易)作者q135q135 (打工仔)時間8年前 (2016/04/22 01:47)推噓9(9推 0噓 15→)

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※ 引述《stanley123 (嘿嘿)》之銘言： : 標題: Re: [閒聊] 買房真的要有警覺 : 時間: Thu Apr 21 00:04:38 2016 : : ※ 引述《recall801108 (EDEN)》之銘言： : : 近期父母在高雄買了一間中古透天，雖高雄某連鎖的房仲有告知壁癌，但當時她說房子多 : : 少有壁癌，也沒特別告訴我們壁癌實際範圍，因我們賞屋時，前屋主還在，那時有傢俱， : : 前屋主搬離後，在原本有傢俱的地方，發覺原來壁癌不只一小部份，而是非常大範圍，覺 : : 得用傢俱擋起來很不誠實，不知道處理起來會不會很複雜，或許對房仲來說只是一個案子 : : ，但看到父母親花了半輩子的心血卻那麼憂愁，真的很不捨，告知房仲卻跟買房前態度整 : : 個不同，整個推的一乾二淨，覺得買房真的要小心警覺。假設原原PO的內容為實以下試以原原PO的論述為基礎討論法律問題 : 首先我自己是房仲要噓我護航房仲的請自便 : : 房仲沒有騙你 : : 中古屋本來就多少有壁癌 : : 高雄中古透天至少都20~30年以上 : : 壁癌難免 : : 這邊沒講到是否做瑕疵擔保 : : 如果確實半年內發現有漏水情況可要求屋主修繕這個"半年內"不見得是正確的哦慎之~慎之~ : : 如果沒做瑕疵擔保 : : 那就是屋主已經有折讓價金給你原原PO在他的文章已經有說了 "那間房我們購買價沒有低" 並沒有折讓價金的情形而且原原PO也沒有提到他們有免除賣方的瑕疵擔保責任所以針對上述二點就不必再跳針+無限迴圈了 : : 不知道這還有什麼好抱怨的 : : 房仲賣房子不可能把屋主的家具什麼全部搬開檢查 : : 僅能以眼睛看到和屋主講的狀況的盡到告知義務 : : 至於你說的態度不同狀況沒講清楚不作評論 : : : : -- : ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.185.196.151 : ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1461168287.A.9B6.html : ※ 編輯: stanley123 (111.185.196.151), 04/21/2016 00:06:47 : 噓 joy0921: 喔喔喔 04/21 00:07 : 推 puddingthu: 認真就輸了 04/21 00:54 : 只是覺得很多人自己搞不清楚狀況還上來討拍 : : 明知道有壁癌還買就表示你確定自己可以處理 : : 那到底還要屋主負什麼責任? : : 都折價金給你了還要人家幫你處理乾脆叫屋主房子送你好了 : 噓 f58rtht: 哈 04/21 00:58 : ※ 編輯: stanley123 (111.185.196.151), 04/21/2016 01:02:12 : 噓 q135q135: 請問什麼叫做"如果沒做瑕疵擔保"?? 04/21 01:00 : 就是已經確實告知道有漏水問題 : : 屋主不處理 : : 買方認為自己可以處理就買不行拉倒 : : 這樣理解嗎? : ※ 編輯: stanley123 (111.185.196.151), 04/21/2016 01:03:42 : 噓 q135q135: 原來告知有壁癌就等於"已經確實告知道有漏水問題","屋 04/21 01:07 : 不懂別亂噓 : : 不動產說明書上有一條註明是否滲漏水是否負瑕疵擔保責任 : : 會請買賣方簽名 : : 我實在不懂明知道的問題自己願意承擔才買的事後到底有什麼好抱怨 : : 又不是事前告訴你沒有這問題事後發現有問題又不處理 : : 再說就像我前面打的賣房子房仲不可能把人家東西全部搬開甚至拆裝璜來檢查原原PO並未提到不動產說明書上針對"滲漏水"這部分究竟是勾選"是"或"否" 所以小弟針對此點也不加以腦補至於stanley123大大如果上法院仍然是用上面的說法在幫自己或賣方卸責 stanley123大大可能要自求多福了小弟也只能為你祈禱罷了 : : ※ 編輯: stanley123 (111.185.196.151), 04/21/2016 01:12:01 : → q135q135: 主不處理" 原po真是專業啊小弟受教了 04/21 01:08 : ※ 編輯: stanley123 (111.185.196.151), 04/21/2016 01:14:55 : 推 cutybabytw: 有告知漏水壁癌，仲介除非沒有逐條解釋現況說明書 04/21 01:15 : 這狀況在連鎖品牌的仲介不太可能出現 : : 就算仲介沒說在簽約時代書也會強調(尤其是凶宅和漏水這兩部分) 要求買賣雙方簽字 : → cutybabytw: 不然買方一定會有這個認知。 04/21 01:15 : → cutybabytw: 當然，應該註明漏水壁癌的位置，如果沒有 04/21 01:17 : → cutybabytw: 買方可以就未註明的部份提出修繕的要求。 04/21 01:18 : → cutybabytw: 可是，實務上。是不太可能的。尤其家具背面。大部分就 04/21 01:20 : → cutybabytw: 看窗戶。浴室，廚房跟邊邊角角。 04/21 01:20 : → cutybabytw: 仲介應該居中協調要求賣方處理。 04/21 01:21 : ※ 編輯: stanley123 (111.185.196.151), 04/21/2016 01:30:53 : → mrschiu: 折價金還要賣方處理太強人所難...會逼死人... 04/21 01:53 : → mrschiu: 好聚好散... 04/21 01:54 : → fairyofmoon: 開始懂水泥了買房送營造課程要覺得感恩 04/21 06:38 : → fairyofmoon: 台灣人真是怪買車怕懂車賣房不怕懂房真有趣 04/21 06:40 : 推 kimkim9988: 那我要你房仲幹啥？出事不幫忙 04/21 07:42 : 推 kimkim9988: 以後買方雙方自上售屋網，自己找代書，省4%2% 04/21 07:44 : 看不懂嗎?? 如果當初已確時告知不負瑕疵擔保責任我實在不懂要幫什麼忙? : : 這已經不是房仲願不願意幫忙的問題 : : 當初確實告知且則讓價金給買方屋主就是不處理買方需要承受的風險和報酬 : 推 ebv: 應該是房仲說告知有壁癌但沒有說很大片買方買後發現很大片 04/21 07:49 : → ebv: 房仲避重就輕所以買方就算砍也不會砍太多房仲的標準話術 04/21 07:50 : 就不能去搬人家家的家具.... : : 也不是房仲故意要欺騙 : : 如果你家要賣仲介把你家家具全部搬開順便把裝潢敲掉 : : 然後告訴你要給買方保障所以要仔細檢查有無滲漏水 : : 我看妳會不會把仲介轟出去不論屋主會不會把房仲轟出去法律的規定就是如此啊 : 推 lpllpllpl: 房仲要當第三公證人去處理漏水啊 04/21 07:51 : 推 lpllpllpl: 你跟前屋主搞不好買賣完就也遇不到了萬一漏水在保固 04/21 07:53 : → lpllpllpl: 期就是叫房仲來處理 04/21 07:53 : 推 lpllpllpl: 要不然前屋主避不見面不處理漏水你要告上法院打個幾 04/21 07:55 : → lpllpllpl: 年的官司嗎 04/21 07:55 : 仲介是負責居中協調.....不是當保證人處理 : : 做媒人沒包生子這點倒是沒錯不過前提是房仲沒有幫著賣方來欺騙買方 : 推 aloness: 如果要求第三方處理，那就不叫公證，而叫擔保人了 04/21 08:24 : → aloness: 以合約的精神來講，本篇講的很正確，買方如果要增加條款 04/21 08:25 : → aloness: ，簽約前就要加註了 04/21 08:25 : → aloness: 再來就是牽扯到所謂的風險轉移觀念，一般房仲對商務合約 04/21 08:28 : → aloness: 架構沒有概念，也是很難溝通 04/21 08:28 : → aloness: 房仲公司也不會寫這種沒有利益的條款，所以買方還是要精 04/21 08:31 : → aloness: 明一點，嘴巴上哭爸是沒用的 04/21 08:31 : → stupigII: 欸,仲介只會跟你說一句:現況交屋!!!(漏水,壁癌概不負責) 04/21 08:57 : → stupigII: 這四個字根本無敵萬用~好嗎..跟著我唸: 現~況~交~屋~ 04/21 08:57 : 又一個不懂得亂講如果仲介告訴你現況交屋發現漏水一漾可以要求處理 : : 是漏水保固這條上面寫屋主不負瑕疵擔保責任才是完全不用負責 : : 懂? 咦~有這回事??真的是這樣嗎?? : ※ 編輯: stanley123 (1.173.55.220), 04/21/2016 09:22:58 : → stupigII: 你以為會講現況交屋的仲介,不會寫不負瑕疵擔保嗎..... 04/21 09:39 : 無法接受不負瑕疵擔保幹嘛要買? : : 事後代書簽約的時候都會再強調一次要買賣方簽名 : → stupigII: 我就遇過仲介,看屋時要開水,說水被她停了保證有水沒問題 04/21 09:40 : → stupigII: 交屋後,發現沒水,因為抽水馬達被屋主拔走了.事後問仲介1 04/21 09:41 : → stupigII: 回說,當初就有說現況交屋,所以不保證有水的..對了是計程 04/21 09:42 : → stupigII: 車仲介喲~ 04/21 09:42 : 我覺得這沒什麼問題屋主是賣房子 : : 應該沒有寫附加設備 : : 所以房子內的任何東西包含裝潢屋主都有權拆走哦真的是這樣嗎?? 實務見解和專業房仲stanley123大大的看法似乎不太一樣耶在此叮嚀一下房子內的裝潢別亂拆否則是有可能涉犯刑事毀損罪的哦OB : → stupigII: 至於不負瑕疵擔保,這種字眼,仲介會忘了嗎?...XD 04/21 09:44 : → stupigII: 所以仲介的話,還是聽聽就好,我還遇過更奇種的業務.XDDD 04/21 09:49 : 噓 q135q135: 告知有壁癌不等於已告知有漏水 04/21 10:06 : 怎麼這麼愛跳針呢? : : 不負瑕疵擔保這六個字很難懂? : : 覺得自己能處理就用力砍再買不能處理就看別間 : : 再說原原po那邊只說壁癌很大片也沒說有漏水 : ※ 編輯: stanley123 (1.173.55.220), 04/21/2016 10:26:57 : 推 W12: 我覺得你可以無視某些推噓文有些人就是看仲介不順眼 04/21 10:42 : → W12: 裝睡的人叫不醒理性的人會理性看你的分析我認為你講得沒錯 04/21 10:42 : → W12: 房屋本來就是這樣一定會有瑕疵但有先告知或是像你說的有簽 04/21 10:43 : → W12: 負瑕疵擔保責任就已經差不多了 04/21 10:44 : → W12: 有人就是在那邊嫌仲介賺太多炒房然後給你一點服務費就覺得 04/21 10:44 : → W12: 在施捨你然後你什麼都要包山包海媒人要幫你生小孩膩無聊 04/21 10:45 小弟沒有看房仲不順眼只是對於不懂裝懂的房仲會有些微詞若是有人誤以為別人都看他不順眼有可能要確認一下是否有被害妄想症 : → ooxx05312: 不過仲介的角色或許如你說的於法不用處理，可是做這行 04/21 11:07 : → ooxx05312: 於情還是幫一下忙比較好吧 04/21 11:08 : → ooxx05312: 像我朋友房子也是買了一年後漏水，找前仲介幫忙 04/21 11:09 : → ooxx05312: 他也有親自來看並且處理，當然錢不是他付，可是觀感上 04/21 11:10 : → ooxx05312: 會舒服很多，不會有一種"你賣房了就不管了"的感覺 04/21 11:10 : → ooxx05312: 然後我們也會介紹客戶給他，仲介不就應該這樣做的? 04/21 11:11 : 你說的沒錯仲介幫忙會比較好 : : 但是仲介只是居中協調仲介不是屋主 : : 屋主擺爛仲介頂多提供你法律途徑 : 噓 q135q135: 原原po那裡有提到不負瑕疵擔保這六個字你中文不好?? 04/21 11:18 : 所以哪裡又提到要負擔瑕疵擔保你中文又多好? : 推 spmark: 原原po說的也只是片面之詞阿 04/21 11:32 : → spmark: 仲介有告知有壁癌，如果屋況說明書買方也看過簽約了 04/21 11:32 : → spmark: 同意用某價格買下有壁癌的屋子 04/21 11:32 : → spmark: 那買完再來發文抱怨壁癌，也不合理 04/21 11:33 : → spmark: 權狀條件一樣的屋子，屋況不同價格就不同 04/21 11:33 : → spmark: 百萬裝潢和漏水破屋的售價一定不同的，原原po資訊給太少 04/21 11:34 : → spmark: 當然惡意欺騙的話，一定可以向買方要公道的，法律有保障 04/21 11:34 : 噓 qwewq123: 原po說被傢俱擋住很多壁癌！！！所以看房子要 04/21 14:02 : → qwewq123: 請屋主把所有傢俱移開？？仲介不知道？？屋主沒告 04/21 14:02 : 當然不知道 : : 仲介賣房子眼睛沒有內建透視功能 : : 要怎麼看到家具後面的東西? : → qwewq123: 知？？仲介費收那麼多不找你找誰？？ 04/21 14:02 : 有時候不是屋主有沒有告知問題 : : 是連屋主自己都不知道 : : 你自己想想你家大型家具多久沒移動了 : : 你知道被擋住的後面現在是什麼狀況嗎? : 噓 qwewq123: 關鍵在《被大傢俱遮住的大片瑕疵買了之後才知道》 04/21 14:12 : → qwewq123: 這招學起來！！ 04/21 14:12 : 說的比做的容易 : : 你看房子 : : 或仲介賣房子會把屋主的大冰箱，大型酒櫃，衣櫃，甚至神明桌搬開來檢查? : : ※ 編輯: stanley123 (1.173.55.220), 04/21/2016 14:28:52 : ※ 編輯: stanley123 (1.173.55.220), 04/21/2016 14:30:41 : 噓 q135q135: 民法規定屋主要負瑕疵擔保責任你身為仲介不知道?? 04/21 14:36 : → q135q135: 屋主不知道就不用負責?? 04/21 14:38 : 看到這個我就笑了 : : 民法有規定要負擔瑕疵擔保責任沒錯 : : 但是屋主可以一開始就講明房子有漏水屋況很差是廢墟之類的 : : 並且事前告知買方不負擔瑕疵擔保責任 : : 爽就買不爽看別間這很難懂? : ※ 編輯: stanley123 (1.173.55.220), 04/21/2016 14:58:40 : → q135q135: 大家在針對原原po的狀況分析只有你在腦補假設一堆跳 04/21 15:01 : → q135q135: 針兼護航同業真是專業啊 04/21 15:01 : 講到痛處惱羞?? : : 呵呵 : ※ 編輯: stanley123 (1.173.55.220), 04/21/2016 15:04:02 : 噓 q135q135: 講不出什麼東西就說別人惱羞這麼專業的房仲很少見 04/21 15:06 : 噓 GOGOPIG0126: 跟你買房子的人超雖小 04/21 19:53 先來看看法條好了民法第355條買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第356條買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第357條前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。民法第365條買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第366條以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。從以上的條文規定可知若賣方明知有壁癌或滲漏水的情形卻故意不告知買方除非買方明確知道有這樣的瑕疵否則縱然買方已以特約事先免除或限制賣方的瑕疵擔保責任這樣的特約亦是無效的再來小弟要強調一件事 "壁癌"與"滲漏水"是二回事房屋有壁癌不代表一定有滲漏水的情形房屋有滲漏水也不一定會出現壁癌所以告知有壁癌 ≠ 已經確實告知道有漏水問題告知有壁癌 ≠ 已經確實告知道有漏水問題告知有壁癌 ≠ 已經確實告知道有漏水問題 (很重要所以要說三次) 此部分實務見解請參見臺灣臺北地方法院 102年度訴字第4344號民事判決：「系爭房屋經送臺北市建築師公會鑑定後認定：「…就本次鑑定會勘時之室內現況觀之，5、6樓室內房間多處牆壁、平頂確有多處水漬及滲漏之情形，但尚未有碳酸鹽或碳酸鈣結晶體（亦即所看到的毛狀白色物），僅屬潮濕、水漬或滴漏水之情形，故研判確有潮濕、水漬或滴漏水之情形，但尚非屬壁癌情況．．．」「系爭房屋經臺北市建築師公會鑑定結果，認系爭房屋如附表一、二「施工位置」　欄位所示位置確實均存有排水、防水功能欠佳之瑕疵，以致發生滲漏水情事，詳　如前述，且經本院再次函詢臺北市建築師公會後，該會復以：鑑定報告書內所載　「有水漬痕跡」、「有水流痕跡」、「有滴漏痕跡」等情形，均係代表該處曾存　有漏水瑕疵，且漏水原因甚為明確，可找出一勞永逸之修復方法，而所謂「壁癌　」係水或其他物質長期侵入而使壁體成分受損難以修復，漏水瑕疵與壁癌無必然　之伴隨生成關係等語．．．足認被告所辯臺北市建築師公會並未鑑定認為系爭房　屋存有滲漏水瑕疵，僅係單純潮濕問題云云，與事證不符，不足採信．．．」因此　若賣方明知房屋有滲漏水之情形卻故意不告知買方　只跟買方說房屋有壁癌就算買方也明確知道有壁癌　而免除賣方就此部分的瑕疵擔保責任日後買方倘發現房屋有滲漏情形　仍可依法要求賣方就滲漏水之部分負瑕疵擔保責任再來就算賣方有告知房屋有滲漏水情形也要把滲漏水的確實位置說清楚若僅係籠統的跟買方說房屋有滲漏水　仍無法因此免除其應負之瑕疵擔保責任此部分的實務見解請參見　　臺灣臺北地方法院 103年度訴字第780號民事判決：「一般不動產買賣，標的物如無明顯之滲漏水痕跡，或雖有滲漏水痕跡而遭他人以家具等裝潢遮掩，買方未必能於至現場查看時立即發現有該等情況，縱使房屋有壁癌等疑似滲漏水跡象，滲漏水之確實位置、嚴重程度、原因為何等，亦非一般人僅由外觀所能得悉；另由證人謝金山證稱：系爭房屋天花板一打開，水就全部落下來，水管的部分，我平常去施工大約有10天都沒有感覺，但另2 、3 天就滴　的很嚴重，我去打開天花板，發現水全部落下來，水泥樓板的部分，下雨天下了　半天可以看出龜裂的部分會滴水等語．．．堪認縱使係謝金山此等長期從事漏水　修繕工程之專業人員，亦需於下雨後或打開天花板查看，始能了解系爭房屋滲漏　水之確實情況。另依證人劉佩妮之證述，交屋時分算表記載之補貼款4 萬元是針　對2 間浴室漏水部分，但簽分算表後，頂樓加蓋的另3 間套房、水表處、遮光罩　及主臥室又發現其他漏水情況．．．堪認簽署分算表時，原告尚未發現系爭房屋　有前述頂樓加蓋之另3 間套房等處漏水之瑕疵。是尚難僅以原告曾至系爭房屋查　看，以及系爭契約有依現況點交之約定、兩造曾於交屋簽署分算表時協商由被告　補貼4 萬元修漏水等，即遽認原告於系爭契約成立時或交屋時即知悉系爭房屋存　有前述各處滲漏水瑕疵，且無意見而同意免除被告之瑕疵擔保責任，故被告前揭　抗辯尚難憑採。」所以賣方必須把滲漏水或壁癌的確實位置、嚴重程度、原因為何等等詳細完整的告訴買方如此才算盡到告知義務才能因此特約免除或限制賣方的瑕疵擔保責任以原原PO所述的狀況當初他們購買房屋的時候屋內有傢俱遮掩看不到傢俱後方牆壁的狀況而原屋主和房仲僅告知有一點點的壁癌未明確告知壁癌的實際範圍和確切位置沒想到傢俱一搬開才發現壁癌不只"一點點" 而是非常大範圍的壁癌而且依原原PO所述原屋主就該房屋並沒有折讓價金給他們就算原屋主真的有折讓價金給原原PO 依實務見解折讓價金而可免除原屋主瑕疵擔保責任的範圍亦僅及於原屋主及房仲所提到的"一點點"壁癌而不包含之後原原PO所發現的"非常大範圍"的壁癌若是本例原屋主和房仲只有提到"壁癌" 而沒有提到是否有"滲漏水"的問題而之後發現果真是滲漏水那原屋主自然要針對滲漏水的部分負瑕疵擔保責任由於此部分原原PO沒有提到可能要請原原PO再補充才會比較清楚小弟在此就不腦補了類似的實務見解亦可參見臺灣臺北地方法院 93年度訴字第1405號民事判決「次查被告丁○○抗辯系爭建物為二十六年老舊建物，且原告購買前已數次在傢俱搬空下參觀，原告亦已注意及屋內確有漏水現象，其已有認識系爭房屋之漏水狀況，嗣其於兩造契約約定「現況交屋」、「本標的屋內漏水部分買方同意自行修繕與賣方無涉」，原告已同意自行修繕，而免除被告丁○○瑕疵擔保責任云云，並據其提出不動產買賣意願書、不動產說明書在卷可稽，原告固不爭執其在前揭不動產買賣意願書簽名，並有如上記載．．．惟原告謂其簽約時僅知悉系爭建物主臥室內有漏　水現象，惟並不知悉系爭建物主臥室地板以外之其他漏水現象．．．足徵原告前開　所稱契約所載「本標的屋內漏水部分」僅指兩造認知系爭建物主臥室內有漏水部分　乙節，應非子虛．．．是原告主張其不知主臥室以外之漏水瑕疵，被告應負瑕疵擔　保責任，應為可採、被告抗辯原告明知其系爭房屋之小漏水、且於契約中免除其擔　保責任云云，尚難認可採。從而，原告僅於其系爭房屋主臥室部分之漏水瑕疵，同　意自行修繕，免除被告應負瑕疵擔保責任，其餘漏水部分，被告丁○○仍應負瑕疵　擔保責任，洵堪認定。」以上些許意見提供給原原PO、專業房仲stanley123大大及各位板友參考不過這樣的分析文章不概也沒幾個人會看吧而且免不了還是會有板友來噓(嘆氣)~ 套句專業房仲stanley123大大的一句話不懂別亂噓哦 -- 法律的生命不在於邏輯，而在於經驗 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.232.213.26 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1461260864.A.2EC.html

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