PTT職涯區 / home-sale (房屋交易)

[心得] 江翠北側重劃區預售屋畢業筆記

看板home-sale (房屋交易)作者 (Henry Jr.)時間4年前 (2020/11/04 01:01), 4年前編輯推噓33(33推 0噓 38→)
留言71則, 26人參與, 4年前最新討論串1/1
第一次買房，又是預售屋，所以學習量蠻大的。分享心得，希望能幫大家節省一些時間。 衡量順序 1. 地段（交通、生活機能、學區、鄰居、嫌惡設施、環境品質） 2. 建商（品牌口碑） 3. 價格 4. 物件規格（格局、建材、公設、保固、日照） --- 1. 地段：買房子貴在買地段，地段也最為重要。 　下只要地段足夠好，許多其他的缺點都可以被接受。 　* 交通：交通是成就一個好地段最重要的條件。 　　往返工作地點、市中心所需的時間應為交通的首要考量。距大眾運輸站點的遠近、 　　自行開車的順暢程度為次。比較細的加分項目如騎樓、人行道是否足夠安全、寬敞、 　　暢通、明亮等等則是多多益善。 　* 生活機能：生活機能和交通對生活型態的影響甚巨。 　　附近是否有市集、市場、超市、賣場、餐飲店、公園、廣場， 　　各種生活習慣、需求是否能被滿足，就是所謂的生活機能。 　* 學區：若有小朋友要上學，離學校的遠近就很重要。 　　幼稚園父母接送，國小自行步行，國中明星學區等等， 　　要考量房屋所在地點是否能滿足學子需求。 　* 鄰居：孟母為鄰而三遷，社區風氣的影響不可輕忽。 　　鄰居的教育程度、職業、生活習慣等等，盡可能想辦法先打聽好。 　　這個項目不易透過短期觀望調查清楚，若有需要， 　　可以先在欲購屋地點租屋居住一陣子深入了解。 　* 嫌惡設施：附近是否有無法接受的設施？福地、八大行業……等， 　　附近的各種特殊場所都要先打探清楚，這點可以透過加入區域性社團、爬文等做瞭解。 　* 環境品質：地震帶、土壤液化情況、淹水潛勢、順逆向坡、建築套繪 　　（看建物退縮、棟距）等等，非常重要，務必上政府網站查詢 　　（很簡便，不用申請帳號就能查，切勿嫌麻煩）。 　　其他像附近是否有工廠排放廢氣廢水或任何有毒物質、經常性空氣品質、 　　經常性濕度、經常性降雨機率、飲用水水質、自來水管線材質、綠覆率、 　　日照角度及時間長度等等，都要盡量調查清楚。 2. 建商口碑：對預售屋來說，建商的口碑尤其重要。 　好的建商會讓消費者省下很多心力，中等的建商也能靠消費者的監督給出不錯的品質， 　不好的建商就不要去拚人品了，畢竟房屋是非常昂貴的商品。 　此外，還要避免一案建商以及名字很多的建商，因為未知數太多，風險太高。 　建商的口碑網路上應該都查得到，搜尋時可以多針對特定問題，如「○○建設 漏水」。 　情況允許的話，建議挑選評價好的建商就好； 　因為即便中等建商可以透過督促來增進品質，但這個過程非常磨人。 3. 價格：僅管房屋已是很高價的商品，價格的差異仍可能甚巨。 　尤其臺灣的房價所得比世界聞名，合理的價格應該是大多數消費者共同追求的目標。 　* 行情掌握：對我來說，重劃區預售屋買賣最令人受不了的就是買賣雙方的資訊不對稱。 　　因為尚無實價登錄的資料可供參考，所以價格只能透過長期觀察、各建案實地訪察才能有所掌握。 　* 實價登錄：實價登錄上的價格雖然可供參考，但裡面還是有一些操作空間。 　　例如系統標示的總坪數是否已含車位坪數，每坪單價是否已加入車位坪數來均攤， 　　各建案的標示不一。、此外有些建商會送裝潢、家電、汽車等等，這會變相拉升房價。 　　在搜羅實價登錄上的資訊之前，最好先在網路上搜尋一下該如何正確解讀， 　　盡量減少誤解或模糊不清的空間。 　* 貸款成數：房屋地段、個人信用狀況都會影響貸款成數，不能只聽信建商的預估， 　　也要自行向銀行確認。 　* 殺價：多數建案的價格都有灌水，不殺價等於是幫建商抬轎。 　　銷售應該都有自己的底價， 　　買房殺價就是一個在資訊不對稱的情況下探出賣方底價的一個過程。 4. 物件規格 　* 詳細格局尺寸、坪數（權狀、室內、陽臺、雨遮、公設、停車空間、樑柱等）、 　　室內牆厚度、消防灑水頭、樓層高度，以及各空間的實用性。 　　審閱時就要大致看一下格局是否合用，例如是否有床頭尾對窗或對門、是否有壓梁、 　　各種不好用的地方、無法接受的煞，且不能透過客變改善。床、書桌、沙發的隔牆， 　　不要剛好是（別戶的）冰箱、洗衣機、洗碗機、爐、室外機、電梯等。 　* 土地持分比例、規則。 　* 停車空間權狀，如是否獨立、能否租售社區外人員等。 　　可以租售社區外人員不好，這樣停車場可能出入複雜。 　* 管線圖；這關係到進排風、天花板高度、家具安排等。 　* 廚房、浴室、磚、窗戶是否為氣密、隔熱紙品牌等各種建材的品項規格。 　* 廚房是否能通過防火檢查 　　（16 樓以上或超過 50 公尺之超高樓層，全棟各層之開放式廚房不可採用明火）。 　* 消費者能否參觀試水檢驗？ 　* 外觀、外牆是否滿意。 　* 是否已取得建照？是否為純住宅，若為住商混合，其規範如何？ 　　是否有拿事務所當民生住宅販售之情事？周邊建案的樓高如何， 　　是否會遮擋視野、採光？ 　* 耐震係數、骨架規格。這是一個許多建商會拿來做文章的項目。 　　我們要先知道，房屋堅固程度和房屋是否有採用隔震、耐震技術的關係只是間接， 　　房屋的堅固程度，可以直接用耐震係數來標準量化。 　　譬如 A、B 二個建案的耐震係數都是 0.24g，A 建案有採用新日鐵制震技術， 　　B 建案沒有導入特別的技術，A、B 二個建案還是一樣堅固的， 　　且 A 建案的成本甚至可能較 B 建案為低， 　　因為一般來說耐震設備的加入反而可以減少一些成本更高傳統材料的使用。 　　因此建商不見得是為了提供消費者更好的商品而導入新技術，可能只是為了省成本。 　　不過從網路上的實驗影片來看，以人在房屋裡的感受來說， 　　隔震優於制震優於普通房屋。 　　此外鋼骨優於 RC，除了鋼骨彈性較佳外，鋼骨建築的樑柱尺寸亦較小。 　* 建蔽率。建蔽率影響社區開闊的程度、街道的退縮大小等。 　* 樓層（避免頂樓很熱）、 　　棟距（視野 30 公尺以上為佳，是否能鄰學校、公園、河岸）、座向、景觀、 　　採光（客廳最好要有採光）、通風（幾面開窗、廁所是否都有開窗）、是否有陽臺、 　　日照角度、日照率等等。其中西曬不見得不好，正西曬太熱， 　　但側西曬反而可讓房屋較為乾燥、衣服較易乾等。 　* 不要最底層的車位，淹水時可多一些時間移車。 　* 是否有當層、單戶排氣、管道間封閉，靜音、隔音樓板等新技術， 　　是否提供室內無樑板、停車空間無樑板？各種新工法多多益善。 　　以安全來說，尤須注意地基工法、土壤狀況等。山坡地還要查詢順、逆向坡。 　* 垃圾回收方式，垃圾桶是否有冷棟，是否為自動門等等。 　* 公設是否符合需求？ 　* 預估管理費價位？ 　* 戶數、社區大小。巨型社區較雜亂、難管理，小型社區管理費較高。 　* 戶數電梯比、高速電梯。戶梯比高的社區，電梯可能會等很久，這點要注意。 　* 樓高。超過 50 公尺的建築物，其結構要送外審，理論上結構設計會比較嚴謹。 　　不過缺點是這種建案的開放式廚房就不能用明火。 　* 防水、結構、外牆、公設等各種保固。防水尤其重要， 　　一般來說建案的施工品質可以從防水保固的長度來逆推。 　* 消防中繼水箱樓層（不要鄰近的物件，建案裡沒有更好）、 　　民生用水中繼水箱（這個會常時震動、吵，絕對不要鄰近的物件）、 　　避免牆壁臨電梯井的物件。 　* 未來是否能直接裝設電動車充電樁，或者是否有保留管線？ 　* 是否能保留全熱交換機等換氣設備所需之穿孔？ 　* 是否有二工的情況？ 　* 審閱期是否至少 5 日、交屋款是否至少 5%、簽約時有沒有更動任何條款、 　　各種誤差的處理方式、開工日期、交屋期限、是否有可靠的履約保證等等。 最後選擇 E 區的遠雄鉑翠，主要考量是這個點我認為是 DEF 三區裡最好的： 離江翠國小最近，離立信帝國花園商場（第一近是帝國花園自己）、 捷運江子翠站（從鄰立信雙江翠的中庭往文化路走約 500 公尺， 中庭同時有設 YouBike；第一近是立信仰真的 450 公尺）第二近， 而且臨公園、純住宅、基地方正、四面都是大棟距。 -- 有的人在讀書時就立下志向，有的人出社會後才找到志向，有的人經歷生死才體悟志向， 有的人遇到愛情才激起志向，有的人信仰宗教才啟發志向，有的人一輩子不知何為志向。 真正的人生是在擁有志向、找到真心想用生命去做的事時才正式開始。 　　　　　　　　 改編自谷阿莫 6 分鐘看完 2016 校園男女的電影《誰的青春不迷茫》 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.61.125 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1604422891.A.5AB.html
推
11/04 01:15, 4年前 , 1F
謝謝分享
11/04 01:15, 1F
推
11/04 01:21, 4年前 , 2F
恭喜遠雄真的不錯
11/04 01:21, 2F
推
11/04 02:05, 4年前 , 3F
恭喜您
11/04 02:05, 3F
→
11/04 02:05, 4年前 , 4F
面公園不錯
11/04 02:05, 4F
推
11/04 08:03, 4年前 , 5F
恭喜 那裡蓋滿滿的 有新莊頭前當初的感覺 xD
11/04 08:03, 5F
→
11/04 08:08, 4年前 , 6F
江北有藍線，新莊頭前那時候有什麼？
11/04 08:08, 6F
→
11/04 08:09, 4年前 , 7F
什麼屁等都沒。
11/04 08:09, 7F
推
11/04 08:12, 4年前 , 8F
恭喜 遠雄鉑翠點很好 華江五路打通就更好了
11/04 08:12, 8F
推
11/04 08:12, 4年前 , 9F
頭前有環狀線啊
11/04 08:12, 9F
推
11/04 08:17, 4年前 , 10F
幾年前沒環狀頭前價格就飆的跟什麼一樣。
11/04 08:17, 10F
推
11/04 08:20, 4年前 , 11F
新莊頭前是這兩年才飆起來的，前幾年在飆的是副都心
11/04 08:20, 11F
→
11/04 08:20, 4年前 , 12F
。
11/04 08:20, 12F
→
11/04 08:23, 4年前 , 13F
嗯嗯 相較於副都心頭前的確不能算飆，但那時候那時候
11/04 08:23, 13F
→
11/04 08:23, 4年前 , 14F
就有開價3字頭的。
11/04 08:23, 14F
推
11/04 08:27, 4年前 , 15F
講飆的話現在才是飆，頭前半年錢直接來到五字頭
11/04 08:27, 15F
推
11/04 08:32, 4年前 , 16F
還記得藝術首席預售時一坪28萬
11/04 08:32, 16F
→
11/04 08:34, 4年前 , 17F
上新莊漲最兇的還是中古屋 比如說上一頁那個福壽街公寓
11/04 08:34, 17F
→
11/04 08:35, 4年前 , 18F
這一兩年應該單價漲了10萬 而且很多成交紀錄
11/04 08:35, 18F
推
11/04 08:41, 4年前 , 19F
以為格局、日照等，順位會很前面耶！？
11/04 08:41, 19F
推
11/04 08:58, 4年前 , 20F
內容整理的很好耶，推一個
11/04 08:58, 20F
→
11/04 08:59, 4年前 , 21F
格局這種事後裝潢很容易改動的東西，順位何必擺太前面，
11/04 08:59, 21F
→
11/04 08:59, 4年前 , 22F
日照則是看家庭的習慣，一般正常上班族白天都在上班，日
11/04 08:59, 22F
→
11/04 08:59, 4年前 , 23F
照多寡影響很有限，為此犧牲其他條件不划算
11/04 08:59, 23F
→
11/04 08:59, 4年前 , 24F
當然也有面面俱到的選項，問題是特貴啊
11/04 08:59, 24F
推
11/04 09:00, 4年前 , 25F
能擺前面當然擺前面阿，誰沒事會想事後改...
11/04 09:00, 25F
推
11/04 09:03, 4年前 , 26F
頭前這一兩年早就不一樣了，說要飆最近才是飆
11/04 09:03, 26F
→
11/04 09:04, 4年前 , 27F
第一次買房子才會想要格局擺前面而犧牲其他更重要的
11/04 09:04, 27F
→
11/04 09:05, 4年前 , 28F
改格局很簡單也不貴，房價加價一大堆只為了格局很傻，後
11/04 09:05, 28F
→
11/04 09:05, 4年前 , 29F
續頂多二三十萬就可以改到爽了
11/04 09:05, 29F
→
11/04 09:06, 4年前 , 30F
有些不太能改 比如說廁所廚房 現行法律要申請裝潢許可
11/04 09:06, 30F
→
11/04 09:07, 4年前 , 31F
格局需要考慮的是可以改動的程度，因為還是會受到管線樑
11/04 09:07, 31F
→
11/04 09:07, 4年前 , 32F
柱等限制而改不了，但這個有經驗看過幾次稍微有概念就好
11/04 09:07, 32F
推
11/04 09:07, 4年前 , 33F
你能看到加一堆也是厲害
11/04 09:07, 33F
→
11/04 09:07, 4年前 , 34F
要樓下鄰居簽名同意 還要建築師請照
11/04 09:07, 34F
→
11/04 09:08, 4年前 , 35F
要改到連廚房廁所一起改這種魔改方式不是一般人的玩法吧
11/04 09:08, 35F
→
11/04 09:08, 4年前 , 36F
，一般就是房間走道動一下，或是打掉一個房間擴大客廳等
11/04 09:08, 36F
→
11/04 09:08, 4年前 , 37F
等
11/04 09:08, 37F
推
11/04 09:17, 4年前 , 38F
動廚房的人非常多 老屋流行廚房放到陽台多隔一房 新房子
11/04 09:17, 38F
→
11/04 09:17, 4年前 , 39F
一堆阿呆女主人封閉式改開放式廚房之類的
11/04 09:17, 39F
推
11/04 09:31, 4年前 , 40F
恭喜買房
11/04 09:31, 40F
→
11/04 10:01, 4年前 , 41F
推
11/04 10:01, 41F
推
11/04 10:11, 4年前 , 42F
主要還是現在人烹調方式改變了 開放式廚房沒有不好
11/04 10:11, 42F
→
11/04 10:11, 4年前 , 43F
我家就是開放式+2個中島
11/04 10:11, 43F
推
11/04 10:13, 4年前 , 44F
空間開闊 可以一邊簡單料理、準備飲料 一邊跟客人聊天 封
11/04 10:13, 44F
→
11/04 10:13, 4年前 , 45F
閉式廚房很像傭人在幫其他人準備食物
11/04 10:13, 45F
推
11/04 10:16, 4年前 , 46F
其實是女主人煮菜時想要吹冷氣 XD
11/04 10:16, 46F
→
11/04 10:19, 4年前 , 47F
還有看電視、罵小孩等，多功能開放式廚房
11/04 10:19, 47F
推
11/04 10:25, 4年前 , 48F
還有男主人幫忙loading洗碗機時也要吹冷氣
11/04 10:25, 48F
→
11/04 10:55, 4年前 , 49F
嫌惡設施有些網站都自動幫你列了
11/04 10:55, 49F
→
11/04 10:57, 4年前 , 50F
導入新技術防震結果人家要裝50%以上覆蓋才有用
11/04 10:57, 50F
→
11/04 10:57, 4年前 , 51F
建商只導入20%用話術賣你也不是沒聽過
11/04 10:57, 51F
你講得應該是針對制震類型的制震器數目， 隔震類型的房屋應該沒有器材安裝數目的問題。 不過 20% 50%，多少才有用，這邊我是覺得非專家不用去鑽， 因為耐震係數是已經標準化好的量化數值， 以耐震程度來說，無所謂只導入 20% 就是不夠所以不夠耐震， 因為耐震係數已經是考慮進這 20% 的結果。 舉個簡單的例子，A、B 各導入 20% 和 50% 的制震設備， 若他們的耐震係數是相同的，那這二個建案的耐震程度就是相同的。 20%、50% 的主要差異可能是在於人在建築物中對震幅、震動時間的感受， 但這個部分因為沒有量化的指標，無從比較。既然無從比較，也就不需要去臆測。 至於耐震係數是否足具參考價值我就不清楚了。
→
11/04 10:58, 4年前 , 52F
這就要請更專業的人來說了，總之台灣很多行業就這樣
11/04 10:58, 52F
→
11/04 10:58, 4年前 , 53F
不管研究多深，都容易當韭菜，不用想太多
11/04 10:58, 53F
→
11/04 11:01, 4年前 , 54F
結果講了這麼多你選遠雄，我是不相信這家公司啦
11/04 11:01, 54F
→
11/04 11:01, 4年前 , 55F
但這就主觀感受
11/04 11:01, 55F
推
11/04 13:22, 4年前 , 56F
這篇真的寫的很詳細，我喜歡這篇，幫推
11/04 13:22, 56F
推
11/04 13:29, 4年前 , 57F
頭前有環狀線跟機捷 但也有化成路滿滿的工廠
11/04 13:29, 57F
推
11/04 16:57, 4年前 , 58F
推，不過衡量順序第一個是價格才對吧？先訂出自己能
11/04 16:57, 58F
→
11/04 16:57, 4年前 , 59F
接受的價格才有後面的討論比較
11/04 16:57, 59F
有道理，這個太基本我有點昏頭了；總價帶和房屋大小需求要優先決定。
推
11/04 17:23, 4年前 , 60F
如果華江五路可通行，這個地點真的不錯。
11/04 17:23, 60F
不需要華江五路通就已可步行，因為建案本身就臨長江路三段 1 巷。 當初連銷售都以為要等華江五路通才能拉近與捷運站的距離， 我也是後來鄰居發現雙江翠後面跟長江路三段 1 巷有通才想到那鉑翠也會一樣。
推
11/04 18:47, 4年前 , 61F
遠雄哪裡不好呢？
11/04 18:47, 61F
推
11/04 18:52, 4年前 , 62F
恭喜
11/04 18:52, 62F
推
11/04 19:47, 4年前 , 63F
整理很多！推，但不是每家建商都是殺價建商，也不是履
11/04 19:47, 63F
→
11/04 19:47, 4年前 , 64F
約保證就是最好～信譽才是重要的
11/04 19:47, 64F
推
11/04 21:35, 4年前 , 65F
恭喜
11/04 21:35, 65F
推
11/05 01:37, 4年前 , 66F
恭喜 鉑翠點真的不錯，當初差點買了。
11/05 01:37, 66F
推
11/05 02:37, 4年前 , 67F
當沖想買都沒小坪數了
11/05 02:37, 67F
推
11/05 08:10, 4年前 , 68F
華江五通行對機汽車有意義啊！步行沒差
11/05 08:10, 68F
※ 編輯: changyuheng (61.222.155.129 臺灣), 11/05/2020 20:03:46
→
11/07 03:36, 4年前 , 69F
耐震和制震是不同東西，耐震是基本必須，制震是bonus
11/07 03:36, 69F
→
11/07 03:38, 4年前 , 70F
住過有制震效果的就會知道，地震來的時候感受差很多的
11/07 03:38, 70F
推
11/07 06:35, 4年前 , 71F
用心文
11/07 06:35, 71F
‣ 更多 changyuheng 的文章
文章代碼(AID): #1VeOphMh (home-sale)
home-sale 近期熱門文章
更多 近期熱門文章 >>
PTT職涯區 即時熱門文章
更多 即時熱門文章 >>
‣ 更多 changyuheng 的文章
文章代碼(AID): #1VeOphMh (home-sale)