Re: [請益] 板橋夜市內的新建案值得買嗎?
看板home-sale (房屋交易)作者jjkkwsr (JJKKWSR)時間3年前 (2021/07/18 22:26)推噓14(15推 1噓 17→)留言33則, 17人參與討論串3/9 (看更多)
因為家庭、工作、置產因素,提供半個在地人的看法
首先是對板橋房市的展望,主要是看板南線以東的舊市區
新埔江翠一帶的重劃區這篇不討論
這一兩年車站以東的"危老"改建大爆發
板橋劉家的永雄建設走都更整了十幾年整出 1300 坪的大基地
附近其他建商最近走危老兩三年直接就整出 1800 坪基地
危老相對都更速度快很多,不少建商也開始如法炮製
投資眼光精準的徐旭東搞完巨城看來要來搞亞東通訊園區
附近那間荒廢很久的舊愛買荒廢地也動了起來
舊市區未來很有機會被這些雨後春筍般的危老重建改建拉上去
再來地點,以自住和下一手好賣考量
首重生活便利、交通方便、有學區且最好不是額滿學區
湳雅夜市
出入複雜、附近沒有國小國中、交通很亂
小小孩上學變成要送去較遠的地方
離板橋車站、府中站也沒近到哪去
以小家庭看非不得已不會想買那
個人推薦實踐路沿線
實踐路是舊板橋有名的診所街
附近有成片的老透天、舊公寓,生活便利但目前市容不佳
工作通勤:
走到板橋車站實測約 12~17 分鐘(含等紅綠燈)
有 UBIKE 公車有 651、667 可直達車站,也可以直接進北市
離遠東通訊園區走路可到、騎車約 5 ~ 10 分鐘
學區:
學校有後埔國小、實踐國小、忠孝國中(剛建新校舍),九年一貫免接送
目前因為都是老城區、住戶小孩大了也沒什麼滿額問題
但未來新建案蓋好後就不知道了
看看新竹關埔...可憐吶,以前流氓學校現在住學校旁邊還讀不到
生活:
國泰市場(之前有疫情)、全聯、府中商圈吃的一狗票
台北市的有名連鎖店板橋這區幾乎都有、Uber 也叫得到
板橋放送所、市府廣場、耶誕城這區走路過去也不用跟人塞車
醫療:
診所街看醫生很方便,要大醫院有亞東
價格:
附近的房價 10 年以上中古屋 4X ~ 5X
新開預售屋約 5X ~ 60 初,相對新埔、江翠北親民
未來展望:
目前實踐路忠孝路的老房子很多都有建商在洽談危老
有興建中、預售中、整合危老的都有
考量成本,不缺錢的甚至先建後售
永雄卓閱(完銷)、對面二期先建後售(板橋劉家就是有錢)
兆璞開禧(預售中)
東瑩日光(原本 6 月要預售)
嘉廷臻園(先建後售,已成屋)
金富(停車場長房子中)
這塊地緣性強,很多在地二代回來買(相信爸媽直接贊助的不少)
一個區域要噴,靠的是預售屋一案一案開墊上去
老城區基本上沒什麼素地
要走危老、都更整合一堆屋主(公寓尤其機八)
但這區的整合看起來還行,基地都有 600 ~ 近 2000 坪
之前看三重,一堆基地小不拉機,沒辦法...產權太複雜
總之,以半在地人來看,會推薦你與其看湳雅不如看實踐路
價錢根本差沒多少、環境差太多了
放個簡易圖,橘色線是實踐路
https://i.imgur.com/u2NwxSx.jpg
※ 引述《daipon (冏命)》之銘言:
: ※ 引述《CYAward (阿里)》之銘言:
: : 如題,小弟目前正在看板橋的房子,看了幾個江翠北側重劃區的案子
: : 幾乎都太偏僻,機能也差
: : 但若是回到新板特區又太貴,沒能力負擔
: : 因此看中了某個在夜市裡面的建案,版上之前也有討論過我就不多說了
: : 優點就是:離捷運站近、機能方便、板橋門牌
: : 缺點就是:在夜市裡面,出入應該較複雜,擔心未來換屋不容易脫手
: : (但單價也因此低一些些)
: : 請問大家會考慮嗎??
: : 謝謝房版
: 除非你的生活能接受菜市場/夜市的環境,
: 不然不建議買夜市裡的案子。
: 南雅夜市裡面的案子有
: 1.府中晶璽:正在蓋的預售屋,地點位於夜市中段。基地小且呈長條型,車位為停車塔。
: 2.新美齊畫世代:即將公開?的預售屋,地點在南雅夜市靠館前東路那一區,具體位置就
: 不標示了。
: 基地面積兩千坪,預定規劃四棟的樣子。
: 如果有車的話,兩個建案應該都從南雅西路進出,
: 但那條路比較窄,而且很多車子為了繞過夜市常常走這裡,通勤時間應該會很塞。當然出
: 去後接板城路也可以。
: 南雅夜市的問題不只是夜市,白天還是早市。
: 沒錯,果菜批發市場已經牽到江翠北A區,
: 但南雅東路(夜市的主要位子)在白天還是有攤販做生意,以蔬果類為大宗。
: 其次,從南雅東路往館前西路延伸到北門街有幾個市場:
: 南雅夜市、新興路、館前西路、福德街、倉後街、
: 北門街(黃石市場)
: 只要是做生意的時間,交通動線都會卡住,當然環境問題就不必多提了。同理,新板時尚
: 也有一樣的問題。
: 再者,可能有人說夜市會搬走、市場會搬走or沒落。但我認為等到那個時刻來臨之前,還
: 需要個十年二十年的時間,在那之前得忍受上述情況好多年。要仔細思考這是不是你願意
: 的。
: 況且再加上周遭老舊公寓都更完也不知道多久了。
: 撇除府中晶璽、新美齊兩個案子,夜市/府中站附近的建案還有
: 1.萬禧園:位於南雅西路、縣民大道、板城路交界地帶,但也剛好是65快速道路匝道口。
: 2.囍堂、囍市:新成屋,位於縣民大道、南雅南路一段五巷口。優點是離捷府中走直線就
: 能到,缺點是臨大路很吵。旁邊的老公寓差不多要都更了,只是不知何時開工。
: 3.玖原富都:約3年的新成屋,在華興街、貴興路口。離捷運站也是走路可到的範圍。我
: 住府中附近,當初一直想買這,但預算不夠QQ
: 4.The View/府中晶品:板上有幾篇討論(包含我),可以查查。位於四川路、後埔街,
: 套房為主,另有少數幾間的兩房。
: 說到這間,新板宸也是永貫建設的,看來板橋曾家跨足房地產的計畫算是成功了?!
: 5.府中詠美:位於四川路、成都街口,後埔戰鬥雞排對面。正在蓋的……沒有公開但是之
: 前在數字網上面找得到的預售屋。都更案。
: 話說這案子的建商叫「霖園開發建設」。
: 雖然叫做霖園卻不是國泰集團,而且也不是一案建商,附近的府中臻藏、廣權路的麗麒朝
: 陽、新埔民生站對面的新樸香榭(之前叫香榭晶宴)是他們的案子。有人知道嗎?
: 題外話,四川路一段感覺有幾個都更案要推,不知道何時開始就是了。
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連天烽火漫無邊 楚河漢界戰國天 加霜覆雪麻煩牽 一木生子帶頭尖
戰事綿延滿人間 瑜亮情節非等閑 上無宮闕難成仙 共謀天下劃兩邊
是該英雄出頭時 也怨老天未眷顧 阿蒙今已非比昔 三分藍袍破家門
豬羊變色任我顛 是非總有清曉年 扁擔欲撐半邊天 隻手遮天禍人間
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.215.58 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1626618361.A.FC9.html
※ 編輯: jjkkwsr (1.160.215.58 臺灣), 07/18/2021 22:26:34
※ 編輯: jjkkwsr (1.160.215.58 臺灣), 07/18/2021 22:27:30
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