PTT職涯區 / home-sale (房屋交易)

Re: [閒聊] 都更的陷阱

看板home-sale (房屋交易)作者 (stanley)時間4年前 (2022/03/31 18:54), 4年前編輯推噓23(23推 0噓 47→)
留言70則, 24人參與, 最新討論串2/4 (看更多)
各位前輩好 小弟家是在台北市大安區正光復南路門牌的4x年14層大樓，權狀19.6坪小兩房，土地使 用分區是商3特（原屬住宅4及商業2） 最近即將有建商要來辦都更說明會，想要連同旁邊的國有地及鄰近華厦一起辦「權利變換 」，想請問，我家這麼小，未來有辦法分到超過權狀22坪的房子嗎？ 因為依據「台北市都市更新自治條例第11條」，有規定依照權利變換分配時，更新後最小 建築單元的面積， 不含公設，不得小於46平方公尺（13.92坪）。 如果把公設算進去， 大概是等於最小的坪數不能小於21.85坪。 如果我家分不到超過這個坪數，然後又超過80%的人同意，我是不是只能領更新前的權利 價值，莫名地被趕走？ 還是我應該趕快找房仲賣掉？ 實在很擔心，所以上來請問各位前輩，謝謝！ ※ 引述《suwy (Hank)》之銘言： : 為了講述陷阱，必須先講一個概念， : 就是都更分為兩種簽約方式： : 1.簽合建契約，約十幾頁，分配坪數都寫在裡面，稱為「協議合建」。 : 2.簽都更同意書，薄薄一張A4，代表你授權政府幫你談，分配坪數兩三年後才算得出來 ， : 稱為「權利變換」。 : 看到這邊，各位可能覺得權利變換怪怪的， : 沒錯，就是這麼怪！ : 由於合建契約通常是建商撰寫的，裡面有什麼嘆為觀止的條文陷阱就先不贅述， : 這次就來談談權利變換有什麼陷阱。 : 「權利變換」的精神就是由政府來把關，幫忙審核分配，保障各方權益， : 因此也就有「都市更新權利變換實施辦法」總共33條，你可以把它看成是公定版的都更 契 : 約， : 然而在任何契約中，總有許多漏洞可鑽，因而造就許多陷阱： : 陷阱一：估價爭議 : 會有三家估價業者，來估每位居民的舊房價值，他們估多少就多少，而且新房價值也是 他 : 們估，權力極大，若受指使或勾結，則嚴重影響居民權益。 : 陷阱二：最小分配坪數 : 以台北市為例，若居民能分回的室內坪數小於14坪(含公設約20坪)，就不能分房子，只 能 : 拿錢走人，造成原居民被合法巧妙趕走的問題，不可不慎。 : 陷阱三：刻意規劃 : 通常選屋會規定說「不得選"超過可選價值20%"的房子」看似合理，但若遇到有心的建 商 : ，就會規劃很多居民無法選的房型，然後把居民可選的房型規劃在較差位置，例如爛樓 層 : 、爛棟距、爛格局，這種玩法也巧妙的限縮居民權益。 : 陷阱四：同意比例 : 只要有八成的人簽都更同意書，則全體進行權利變換， : 就算你沒簽，還是會被權利變換， : 因此簽同意書只是為了衝破八成，之後有簽者與沒簽者，其實都一樣。 : 綜合上述，權利變換在台灣已有些信用破產，民辦都更極大部分都是簽「協議合建」， 儘 : 管協議合建可能陷阱更多，但能及早保障分配坪數，還是讓居民感覺較踏實。 : 權變vs合建Q&A : https://bit.ly/2EITTuG -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.167.40.162 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1648724072.A.D26.html ※ 編輯: stanleychou (1.167.40.162 臺灣), 03/31/2022 18:59:26
推
03/31 19:02, 4年前 , 1F
都更主要看土地持分，房屋估價很低，你土地多少?
03/31 19:02, 1F
推
03/31 19:03, 4年前 , 2F
14層商三特 感覺很難換到
03/31 19:03, 2F
→
03/31 19:03, 4年前 , 3F
分不到的話就不要簽啊
03/31 19:03, 3F
推
03/31 19:03, 4年前 , 4F
你還有貼錢這招啊，會打折的
03/31 19:03, 4F
→
03/31 19:05, 4年前 , 5F
或是什麼租金補助不拿之類的 可以去談
03/31 19:05, 5F
→
03/31 19:05, 4年前 , 6F
回1樓大，5.345坪，回3樓大，因為我們小坪數的戶數12
03/31 19:05, 6F
→
03/31 19:05, 4年前 , 7F
戶，整棟有120戶….怕被吃掉….
03/31 19:05, 7F
→
03/31 19:05, 4年前 , 8F
沒辦法換回最小面積 分配的權利金應該是更新後的價值
03/31 19:05, 8F
→
03/31 19:05, 4年前 , 9F
更正，土地持分5.345「平方公尺」
03/31 19:05, 9F
推
03/31 19:07, 4年前 , 10F
最小面積這條好像改了
03/31 19:07, 10F
→
03/31 19:07, 4年前 , 11F
問都更處最準
03/31 19:07, 11F
→
03/31 19:07, 4年前 , 12F
照建商的一定是你虧，這樣懂了吧
03/31 19:07, 12F
推
03/31 19:09, 4年前 , 13F
恭喜你
03/31 19:09, 13F
推
03/31 19:09, 4年前 , 14F
這個土地持分很少，是有可能未達最小可分配單元，依規
03/31 19:09, 14F
→
03/31 19:10, 4年前 , 15F
定只能領(權利變更前)價值。不過可以和其他小戶合併分
03/31 19:10, 15F
→
03/31 19:10, 4年前 , 16F
配，新大樓名字掛二個人，最後賣掉再分。
03/31 19:10, 16F
→
03/31 19:14, 4年前 , 17F
分不到
03/31 19:14, 17F
→
03/31 19:19, 4年前 , 18F
你知道你們原容積多少嗎？看起來超過600
03/31 19:19, 18F
I大：我只知道原屬住4及商2
→
03/31 19:24, 4年前 , 19F
如果你的持分是你們大樓的標準持分，我是覺得很難八成同意
03/31 19:24, 19F
I大：同戶型大概佔1/10戶數而已
推
03/31 19:25, 4年前 , 20F
三商特不是225嗎? 跟住三一樣
03/31 19:25, 20F
推
03/31 19:25, 4年前 , 21F
貼錢啊
03/31 19:25, 21F
→
03/31 19:26, 4年前 , 22F
商三特是看原容積，很多225的原因是大部分是住三改商三特
03/31 19:26, 22F
→
03/31 19:27, 4年前 , 23F
更正，原法定容積
03/31 19:27, 23F
推
03/31 19:34, 4年前 , 24F
原始即超過法定容積 就是原容積乘1.3
03/31 19:34, 24F
推
03/31 19:41, 4年前 , 25F
他有說他原屬住4和商2
03/31 19:41, 25F
→
03/31 19:41, 4年前 , 26F
不過你總持分才1坪多, 肯定是換不回的
03/31 19:41, 26F
基地面積1495平方公尺
推
03/31 19:45, 4年前 , 27F
加錢買啊
03/31 19:45, 27F
推
03/31 19:48, 4年前 , 28F
大樓都更應該是走原容積超過法定容積那條
03/31 19:48, 28F
→
03/31 19:48, 4年前 , 29F
這個地點權狀變大應該沒問題
03/31 19:48, 29F
請問a大，是用現在的超額容積量*1.3倍來蓋，這條嗎？ ※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 19:59:41 ※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 20:02:10 ※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 20:05:53 ※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 20:09:47
推
03/31 20:09, 4年前 , 30F
1坪多只能貼錢惹 這也是老大樓都更的難處 土地持分太
03/31 20:09, 30F
→
03/31 20:09, 4年前 , 31F
低
03/31 20:09, 31F
推
03/31 20:15, 4年前 , 32F
你剛好不夠XD
03/31 20:15, 32F
→
03/31 20:16, 4年前 , 33F
反正大概差1-2坪 權狀
03/31 20:16, 33F
跪求k大算式Orz ※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 20:18:13
→
03/31 20:22, 4年前 , 34F
應該是走 原容+法容30%
03/31 20:22, 34F
→
03/31 20:22, 4年前 , 35F
不是原容1.3倍喔 有差
03/31 20:22, 35F
→
03/31 20:25, 4年前 , 36F
阿不對我搞錯 新條文好像可以原容1.3倍
03/31 20:25, 36F
→
03/31 20:49, 4年前 , 37F
原PO這個就是後來新獎勵出現的原因，原有容積1.3倍，
03/31 20:49, 37F
→
03/31 20:49, 4年前 , 38F
只是可能還要貼錢或是減少權狀坪數建商才願意蓋
03/31 20:49, 38F
→
03/31 20:50, 4年前 , 39F
免費停車位大概是不用想了
03/31 20:50, 39F
推
03/31 21:07, 4年前 , 40F
你應該問問看有沒有跟你一樣小坪數的要賣
03/31 21:07, 40F
判斷逃命潮嗎？去年有2間小坪數丟出來賣掉了，再前幾年就沒什麼小坪數丟出來賣
→
03/31 21:09, 4年前 , 41F
就這些大大說的你本來容積率600*1.3*你的地坪=不管怎麼看
03/31 21:09, 41F
→
03/31 21:10, 4年前 , 42F
權狀就是20緊繃 新房子權狀20 室內幾乎不可能>14
03/31 21:10, 42F
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 21:19:56 ※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 21:22:07
推
03/31 21:23, 4年前 , 43F
你這個case要看你現在現況容積啦 主建物幾坪？
03/31 21:23, 43F
a大：權狀登記50.31平方公尺
→
03/31 21:25, 4年前 , 44F
容積1.3*分配70% 大概還有90%原本室內面積
03/31 21:25, 44F
推
03/31 21:27, 4年前 , 45F
差一點的話補錢就好 建商不會故意要攆走你們的
03/31 21:27, 45F
→
03/31 21:28, 4年前 , 46F
想要逃的話私訊給我 謝謝
03/31 21:28, 46F
→
03/31 21:30, 4年前 , 47F
都更的容積上限是 法容+50%法容or原容+30%法容
03/31 21:30, 47F
→
03/31 21:35, 4年前 , 48F
or原容+20%原容
03/31 21:35, 48F
→
03/31 21:36, 4年前 , 49F
如果是政府劃定的策略性更新地區且基地超過1萬平方公尺的話
03/31 21:36, 49F
→
03/31 21:37, 4年前 , 50F
上限是兩倍法容or原容+50%法容
03/31 21:37, 50F
推
03/31 21:38, 4年前 , 51F
I大我知道原本是這樣，2021新規定：
03/31 21:38, 51F
→
03/31 21:38, 4年前 , 52F
前款合法建築物經直轄市、縣（市）主管機關認定屬高氯離
03/31 21:38, 52F
→
03/31 21:38, 4年前 , 53F
子鋼筋混凝土或耐震能力不足而有明顯危害公共安全：不得
03/31 21:38, 53F
→
03/31 21:38, 4年前 , 54F
超過各該建築基地一點三倍之原建築容積。
03/31 21:38, 54F
→
03/31 21:38, 4年前 , 55F
建商應該是覺得這條有機會吧？
03/31 21:38, 55F
→
03/31 21:38, 4年前 , 56F
這個是海砂屋條款
03/31 21:38, 56F
→
03/31 21:38, 4年前 , 57F
沒有1.3倍應該是談不下去 也可能只是整合公司誤判
03/31 21:38, 57F
→
03/31 21:39, 4年前 , 58F
沒拿到1.3倍容積其實也不用擔心談成 杞人憂天
03/31 21:39, 58F
→
03/31 21:49, 4年前 , 59F
光南好像也沒有指定TOD站
03/31 21:49, 59F
推
03/31 22:04, 4年前 , 60F
貼錢買回足額坪數再賣掉
03/31 22:04, 60F
推
03/31 22:05, 4年前 , 61F
總之 貼個200萬以上是可能的
03/31 22:05, 61F
→
03/31 22:05, 4年前 , 62F
沒差啦，現在信貸這麼便宜 你不如提早去信貸
03/31 22:05, 62F
→
03/31 22:06, 4年前 , 63F
建商估價時通常會比建好後的售價低
03/31 22:06, 63F
推
03/31 22:08, 4年前 , 64F
都更後價值一定是提升的，現在賣掉幹嘛？
03/31 22:08, 64F
f大：我只擔心分不到最小的坪數、被迫拿更換前的價值現金，不然貼一點錢換來總體升 值我是願意的…..
→
03/31 22:22, 4年前 , 65F
其實現在信貸如果專案電話還在打 真的不貸白不貸
03/31 22:22, 65F
→
03/31 22:22, 4年前 , 66F
我記得信貸都是一段式利率?
03/31 22:22, 66F
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 22:42:17
推
04/01 07:18, 4年前 , 67F
都更真的水很深，贏的一定是建商
04/01 07:18, 67F
→
04/01 11:11, 4年前 , 68F
賠錢生意沒人要做
04/01 11:11, 68F
→
04/01 13:58, 4年前 , 69F
太早了吧,留給你孫子去擔心,你都這樣了,會過嗎
04/01 13:58, 69F
※ 編輯: stanleychou (1.167.40.19 臺灣), 04/01/2022 17:49:03
推
04/07 18:23, , 70F
建商怎樣都贏
04/07 18:23, 70F
‣ 更多 stanleychou 的文章
文章代碼(AID): #1YHOXeqc (home-sale)
討論串 (同標題文章)
本文引述了以下文章的的內容：
14
18
[閒聊] 都更的陷阱
suwy
6年前, 08/13
以下文章回應了本文：
完整討論串 (本文為第 2 之 4 篇)：
排序： 最新先 | 最舊先 | 留言數
14
18
[閒聊] 都更的陷阱
suwy
6年前, 08/13
在新視窗開啟完整討論串 (共4篇)
home-sale 近期熱門文章
更多 近期熱門文章 >>
PTT職涯區 即時熱門文章
更多 即時熱門文章 >>
‣ 更多 stanleychou 的文章
文章代碼(AID): #1YHOXeqc (home-sale)