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Re: [閒聊] 都更的陷阱

看板home-sale (房屋交易)作者 (Hank)時間4年前 (2022/04/01 10:10), 4年前編輯推噓9(9推 0噓 31→)
留言40則, 3人參與, 4年前最新討論串3/4 (看更多)
※ 引述《stanleychou (stanley)》之銘言： : 各位前輩好 : 小弟家是在台北市大安區正光復南路門牌的4x年14層大樓，權狀19.6坪小兩房，土地使 : 用分區是商3特（原屬住宅4及商業2） : 最近即將有建商要來辦都更說明會，想要連同旁邊的國有地及鄰近華厦一起辦「權利變 換 : 」，想請問，我家這麼小，未來有辦法分到超過權狀22坪的房子嗎？ : 因為依據「台北市都市更新自治條例第11條」，有規定依照權利變換分配時，更新後最 小 : 建築單元的面積， 不含公設，不得小於46平方公尺（13.92坪）。 如果把公設算進去 ， : 大概是等於最小的坪數不能小於21.85坪。 : 如果我家分不到超過這個坪數，然後又超過80%的人同意，我是不是只能領更新前的權 利 : 價值，莫名地被趕走？ : 還是我應該趕快找房仲賣掉？ : 實在很擔心，所以上來請問各位前輩，謝謝！ 原po問： 「我是不是只能領更新前的權利價值，莫名地被趕走？」 回答： 對，您會領取都更前的價值，然後被趕走。 提供幾個解法： 1. 要求簽合建契約，在契約中保障分配坪數。因為合建契約的效力大於權利變換，所以 根本不用理會權利變換的結果了。 2. 就算走權利變換，可以貼錢讓自己超過22坪(依都更條例第51條)，就不怕被趕走了。 3. 選商業單元，例如"一般事務所"。因為商業單元不受最低22坪限制(依台北市都更自治 條例第11條)，但建商可能沒有規劃商業單元，所以還是有風險。 https://imgur.com/tYbtAqX.jpg
其實大多數的都更，很少人簽權利變換了，幾乎都是簽合建契約才能保障分配坪數， 權利變換主要是用來服務"20%不同意戶"，因為同意超過80%時就全體強制都更，剩下的20 %就用權利變換來保障他們的權益。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.241.114.139 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1648779058.A.E3E.html
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04/01 10:12, 4年前 , 1F
就銀行估值落後市價
04/01 10:12, 1F
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04/01 10:13, 4年前 , 2F
正常來說是這樣，因為售價偏高有流動性問題
04/01 10:13, 2F
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04/01 10:13, 4年前 , 3F
要扣除幫你銷售的成本啊
04/01 10:13, 3F
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04/01 10:14, 4年前 , 4F
然後就開始一堆人777777了
04/01 10:14, 4F
推
04/01 10:19, 4年前 , 5F
謝謝回覆，但我上網查，還有都市更新權利變換實施辦
04/01 10:19, 5F
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04/01 10:19, 4年前 , 6F
法第9條規定，好像是指「權利變換前」價值耶
04/01 10:19, 6F
您說的沒錯。 僅憑都更條例第51條的"現金補償"四個字，會讓人以為是補償更新後價值的等值現金， 但其實在權變實施辦法第9條是寫更新前價值，所以地主非常虧。
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04/01 10:20, 4年前 , 7F
變換前的話你覺得會有人都更嗎
04/01 10:20, 7F
推
04/01 10:23, 4年前 , 8F
但是絕對沒蓋好後市價高，因為土地成本變成建商直接吸
04/01 10:23, 8F
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04/01 10:23, 4年前 , 9F
收
04/01 10:23, 9F
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04/01 10:24, 4年前 , 10F
中間保護利息和金流
04/01 10:24, 10F
推
04/01 10:36, 4年前 , 11F
我覺得權利變換是相對公平的方式，若又走回頭路簽私約
04/01 10:36, 11F
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04/01 10:37, 4年前 , 12F
就又變成個人喊價，我家才是寶的狀態
04/01 10:37, 12F
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04/01 10:39, 4年前 , 13F
好奇，權利變換和私約併行，權利變換的價值是固定的
04/01 10:39, 13F
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04/01 10:40, 4年前 , 14F
蓋前1/100的值換回蓋後1/100的價值，那不足額或溢價的錢
04/01 10:40, 14F
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04/01 10:41, 4年前 , 15F
是建商要吸收嗎?
04/01 10:41, 15F
推
04/01 10:49, 4年前 , 16F
所以才有 容積率增加啊
04/01 10:49, 16F
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04/01 10:49, 4年前 , 17F
獎勵容積
04/01 10:49, 17F
※ 編輯: suwy (111.241.114.139 臺灣), 04/01/2022 11:27:07
推
04/01 11:41, 4年前 , 18F
你那些扣完其實就差不多了 XD 不過按規則就是 你可以
04/01 11:41, 18F
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04/01 11:41, 4年前 , 19F
直接房子賣給建商 不就是答案了
04/01 11:41, 19F
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04/01 11:42, 4年前 , 20F
一樓蓋店面但是分不到一樓 坪數太小
04/01 11:42, 20F
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04/01 11:42, 4年前 , 21F
除非10坪內一樓店面可以接受..？
04/01 11:42, 21F
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04/01 11:43, 4年前 , 22F
然後搞不好完全塞不進去..
04/01 11:43, 22F
推
04/01 11:45, 4年前 , 23F
04/01 11:45, 23F
推
04/01 11:49, 4年前 , 24F
04/01 11:49, 24F
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04/01 11:50, 4年前 , 25F
04/01 11:50, 25F
推
04/01 11:50, 4年前 , 26F
所以私約是建立在權利變換底下，建商拿管理費用來當私約
04/01 11:50, 26F
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04/01 11:50, 4年前 , 27F
的籌碼嗎?
04/01 11:50, 27F
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04/01 11:51, 4年前 , 28F
更新後 權利計算 並扣除共同負擔，當然成本增加都會
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04/01 11:51, 4年前 , 29F
灌進去
04/01 11:51, 29F
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04/01 11:52, 4年前 , 30F
如果權利變換沒有蓋完之後售價估算的話，沒人要都更
04/01 11:52, 30F
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04/01 11:52, 4年前 , 31F
的啦 尤其是一堆是室內15-18坪的
04/01 11:52, 31F
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04/01 11:53, 4年前 , 32F
你想想合理性就好，但是灌下去的成本不如貼錢實在
04/01 11:53, 32F
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04/01 11:53, 4年前 , 33F
然後還有估價等問題
04/01 11:53, 33F
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04/01 11:54, 4年前 , 34F
因為你等於直接賣給建商然後讓他處理啊
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04/01 11:54, 4年前 , 35F
漲價的部分當然建商吃掉大部分因為不願意承擔風險啊
04/01 11:54, 35F
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04/01 11:55, 4年前 , 36F
哪有可能直接拿到最後市價
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04/01 11:55, 4年前 , 37F
甲卡賣勒
04/01 11:55, 37F
推
04/01 12:04, 4年前 , 38F
話說就算信貸催下去貼 都划算
04/01 12:04, 38F
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04/01 12:05, 4年前 , 39F
以後再改成理財型房貸就好
04/01 12:05, 39F
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04/01 12:05, 4年前 , 40F
沒錢也是可以貼上去升級
04/01 12:05, 40F
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