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[心得] 預售屋合約教戰守則2已刪文

看板home-sale (房屋交易)作者 (揮文！沒有人啊！)時間4年前 (2022/06/20 16:36), 4年前編輯推噓10(18推 8噓 368→)
留言394則, 16人參與, 4年前最新討論串1/2 (看更多)
第一個章節講的是甲乙雙方的標的物 第二個章節大致上講的是細節，權利，跟保固 https://imgur.com/JpyHxEn
第十條比較簡單 敘述權社區的法定空第跟約定使用歸誰使用 1:約定共用 比方說中庭花園，人行道退縮 大廳，管委會使用空間，健身房交誼廳等等 有使用權也代表未來有維護的義務 2:約定專用 有買露台的就要特別注意這點 露台，一樓庭院，都是約定專用空間 在後面合約書的附註會標示出來 只要有簽合約書，都清楚明白該公共空間 已經約定給該戶使用 非該戶之區分所有權人不得使用 但由於該區域為公共空間 有時候會架設逃生器材 或是洗大樓的吊架 若有必要狀況需開放給管委會及區分所有權人使用 https://imgur.com/nL5CFGK
第11條消費者常會問的問題 就是為什麼建材附件上面要寫這麼多的品牌？ 櫻花？豪山？林內？喜特麗差很多耶 這是因為廚具，衛浴都是等結構體完成 磁磚貼完，鷹架拆除，室內隔間與地磚 都舖設完成才會開始進廚具 所以距離預售屋簽約時間大多3~4年後的事情了 建設公司如果一開始就把型號寫上 要是三年後該廚具衛浴停產，建商就違約了 而一次兩三百套廚具衛浴也不可能先買來放著 所以在第11條上會明定 如果有不可歸責於賣方之事由(比方停產或是廠商倒閉) 導致無法供應原材料 賣方更換的建材，需要以價值，效用，與品質 不得低於原建材，或是以補償價金的方式給消費者 但一般來說，建商為了希望消費者快快交屋 一般不會在這個地方動手腳 我自己愈過大多都是更新到最新的型號甚至加碼 https://imgur.com/7P1naGk
第12條就是吵的沸沸揚揚的延遲交屋 合約書上的起造時間，以及取得使用執照時間 都是以建照上為主 如果建商延遲交屋 每日會被扣已繳價款的萬分之五 為什麼現在建設公司都會寫6~8~10年 這麼長的時間要蓋給鬼住？ 理由很簡單，對於建設公司來說 從整合，買地，洽談，到找代銷，找營造 開始興建，到交屋短則5~8年 長則10~20年 對於建商來說，這段時間都是資本支出 直到交屋撥款後才會有資本利得 對於建設公司來說 他希望今天簽約，明天撥款，後天交屋 但遇到世界級的疫情與缺工缺料 延遲交屋誰也不願意 延遲交屋的罰款對於消費者來說好像非常的輕 以2000萬的工程款20%=400萬 延遲利息為400萬x萬分之五=2000元 一般來說延遲交屋不會是一天兩天 大多是半年一年 以200戶的中型集合住宅 200戶x2000元x30天x6個月＝7200萬 會缺工缺料，一下DELTA，一下Omicron 誰知道後面還會有什麼奇怪的病毒 所以建商乾脆把時間壓個8年10年 https://imgur.com/OlZ1Fn0
驗收，就是驗屋了 以前還會有交屋保留款5%變5萬的狀況 現在主管機關罰爆應該沒人敢了 比較會有疑問的是瓦斯外管 108年11月一日內政部地政司正式施行 新版契約規定 自來水及電力的內管或外管線費用 均由賣方負擔；至於天然瓦斯的內管費用 由賣方負擔，而基地範圍外的管線費及相關費用 則由買賣雙方議定之 內管是有歷史故事的 早期的瓦斯內管費也是要買方出 內管就是陽台到瓦斯爐那根短管 103跟105年內政部都有討論過 今天建商房子蓋好了，瓦斯爐裝好了 中間那一段要是建商不出錢 等於瓦斯爐無法使用 所以107年後就要求建商要將內管費用吸收 以現在200戶集合式住宅來說 一戶1萬就是快兩百多萬 這個費用現在沒有爭議，就是建商出 但若瓦斯外管，則由雙方議定之 也就是說沒有強制規定買方出 也沒有規定賣方出 雙方講好就好了 一般來說還是會給消費者出 主要的原因是使用者付費 如果心理那一坎真的過不去 價格多議一點捕回來就好 這點一般都不太有討論空間 也因為瓦斯內外管問題 有些建商所幸不做瓦斯爐了 少了內管費支出 也沒有外管費的爭議 但沒瓦斯真的比較沒這麼方便 就自己斟酌 https://imgur.com/Iay5ODa
最後四條問題不大 記得移轉，通知交屋的時候趕快交屋 其中這點很多人會搞錯 公設點交的對象是管委會 也就是說新成屋剛交屋時很多公設還不能用 不能用的原因並不是不給你用 而是因為公共設施為全區分所有權人都可以使用 那該點交的對象是誰？ 全社區早上九點到大廳集合驗收公設嗎？ 當然不可能 所以社區需要有一代表人來驗收公設 一般來說公設要點交的前提 就是社區成立管委會 由主委，副主委，設備，監察等其他委員點交 若委員沒有足夠的人力或是相關知識點交 可委請第三方檢驗單位 如SGS，太古華電等 所以要用公設可以，趕快開區權，趕快選出主委 等管委會成立，就可以點交公設了 而保固也相對簡單，主建物與結構保固15年 防水大多一年，有些會加碼到5~10年 器材如瓦斯爐，抽油煙機等大多保固一年 而各器材的窗口 會在交屋時由建設公司業務 連同鑰匙，磁扣，還有器材保固說明書 以及廠商聯絡電話一起交付給屋主 結構磁磚漏水有問題找建商 廚具壞了找廚具廠商 馬桶壞了找馬桶廠商 一切都很清楚 上面是定型化契約比較容易會有的問題 基本上對於合約的疑慮都是出自於不了解 但如果了解合約 合約就會幫你 大guy4這樣 本篇看到這邊就好 下面那位真的完全沒有實務經驗 對預售屋/新成屋定型化契約一點概念也沒有 吵吵鬧鬧吵吵鬧鬧的 傷了大家眼 跟各位先說聲抱歉 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.34.252 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1655714173.A.A5E.html
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06/20 16:42, 4年前 , 1F
合約若有一條 未交尾款 建商得以拒絕屋主進屋 這合理嗎
06/20 16:42, 1F
驗屋的時候你就會進去了呀 所以Case by case 上面寫建商得以拒絕屋主進屋要看狀況 如果房屋有瑕疵，建商沒修繕，屋主壓尾款 建商如果還在修繕，自然沒辦法讓屋主進去 因為如果還沒驗屋簽結 讓屋主進屋後產生的瑕疵就沒有辦法判斷誰造成的 如果房屋都沒問題，驗屋也ok 但買方也拒絕交付尾款 你是建商你會讓屋主進去嗎？ 所以他寫的這條我覺得沒有不合理 但合不合法就要看各地縣市的地政局了
推
06/20 16:56, 4年前 , 2F
5%變五萬還是有啊
06/20 16:56, 2F
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06/20 16:57, 4年前 , 3F
我在雙北沒看過哪個建商還敢，死忠縣市我就不熟了
06/20 16:57, 3F
推
06/20 16:58, 4年前 , 4F
我去年台中買的那間就5%變五萬 不然只能貸75成
06/20 16:58, 4F
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06/20 16:58, 4年前 , 5F
雙北嚴格多了
06/20 16:58, 5F
其實這是一個誤區，消費者希望貸款80%，又希望交屋款5%，100-80-5=15%，這樣只剩下15% ，代銷請款6%，工程款只剩下9%，那建設公司也不想玩了…所以現在自備都會上升，貸款額 度變少，這樣感覺是幫倒忙法規
噓
06/20 17:00, 4年前 , 6F
真的很有用，看來業績不好時間很多，辛苦了
06/20 17:00, 6F
推
06/20 17:11, 4年前 , 7F
我竹北就是五萬，為了規避契約審查，那一條還是手寫的呢
06/20 17:11, 7F
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06/20 17:11, 4年前 , 8F
，現在還沒開始驗屋
06/20 17:11, 8F
噓
06/20 17:12, 4年前 , 9F
這在講甚麼 交屋款5%還是5萬, 根本不就不影響工程款
06/20 17:12, 9F
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06/20 17:13, 4年前 , 10F
交屋款不管5萬或5%, 都是含在貸款80%裡面好嗎?
06/20 17:13, 10F
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06/20 17:13, 4年前 , 11F
其實真的很介意可以跟地政反應，只是我覺得交屋保留款
06/20 17:13, 11F
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06/20 17:13, 4年前 , 12F
不是大問題，能貸足80%比較實際
06/20 17:13, 12F
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06/20 17:13, 4年前 , 13F
問題只在驗收之後 撥款多少而已
06/20 17:13, 13F
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06/20 17:14, 4年前 , 14F
奇怪 你說代銷不懂中山區還是內湖區 不懂建蔽率也就算了
06/20 17:14, 14F
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06/20 17:14, 4年前 , 15F
付款都不懂?
06/20 17:14, 15F
你不懂就不要來這邊吵 我買的房子就是自備15% 貸款8成 交屋款5% 業餘的還來湊什麼熱鬧
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06/20 17:15, 4年前 , 16F
我真的難以置信耶
06/20 17:15, 16F
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06/20 17:17, 4年前 , 17F
建商針對這點有回答我是說 看銀行 有些會把交屋算進去
06/20 17:17, 17F
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06/20 17:18, 4年前 , 18F
其實沒甚麼看銀行的 銀行就是貸多少比例給你而已
06/20 17:18, 18F
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06/20 17:19, 4年前 , 19F
交屋款是多少, 是銀行匯款之後, 建經或信託允許建商提領多
06/20 17:19, 19F
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06/20 17:19, 4年前 , 20F
少
06/20 17:19, 20F
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06/20 17:19, 4年前 , 21F
暴怒哥這個例子超好笑
06/20 17:19, 21F
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06/20 17:19, 4年前 , 22F
請問一下你自備15%, 這部分簽約跟工期間, 繳給建商了
06/20 17:19, 22F
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06/20 17:20, 4年前 , 23F
你在履約專戶裡面匯5%, 銀行匯80%, 請問, 這裡面的85%
06/20 17:20, 23F
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06/20 17:20, 4年前 , 24F
怎麼分哪5%是交屋款?
06/20 17:20, 24F
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06/20 17:21, 4年前 , 25F
裡面有850萬 到底怎麼需分哪800萬銀行的 哪50萬是你的?
06/20 17:21, 25F
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06/20 17:22, 4年前 , 26F
更何況 如果我自己找銀行貸85%, 那還有所謂交屋款5%的分別
06/20 17:22, 26F
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06/20 17:22, 4年前 , 27F
嗎? 這很顯然就是胡說八道的
06/20 17:22, 27F
推
06/20 17:23, 4年前 , 28F
是嗎？但有看過合約，貸款80%交屋款5%的
06/20 17:23, 28F
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06/20 17:23, 4年前 , 29F
你這個例子基本上就只是自備15%, 貸款如果自己能找到85%那
06/20 17:23, 29F
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06/20 17:23, 4年前 , 30F
就是85%, 找不到就是貸款80%, 你自己準備5%
06/20 17:23, 30F
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06/20 17:23, 4年前 , 31F
通常先抓8成比較穩吧
06/20 17:23, 31F
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06/20 17:23, 4年前 , 32F
那是建商寫給你看的
06/20 17:23, 32F
不要再凹了啦 你根本不懂又沒經驗 這題懶得跟你說 你就是錯了
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06/20 17:24, 4年前 , 33F
850萬就是850萬 哪有分銀行的800不是交屋款 你付的50萬才是
06/20 17:24, 33F
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06/20 17:24, 4年前 , 34F
的道理
06/20 17:24, 34F
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06/20 17:24, 4年前 , 35F
懂了 因為我的是75+5, 那他的意思應該是算在8成裡面
06/20 17:24, 35F
還有 322 則推文
還有 83 段內文
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06/20 20:32, 4年前 , 358F
你說這個喔？我哪裡有錯說說看，我就想知道是哪間
06/20 20:32, 358F
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06/20 20:33, 4年前 , 359F
我有說什麼嗎？我有說沒半間嗎？
06/20 20:33, 359F
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06/20 20:33, 4年前 , 360F
專業知識我分享很多啊 不然怎麼會板上一堆人說雙北問我 高
06/20 20:33, 360F
哈 原來是雙北王被我取代在心生不滿喔 哈哈難怪一直纏著我 好酸喔揮文
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06/20 20:33, 4年前 , 361F
雄問ceca
06/20 20:33, 361F
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06/20 20:33, 4年前 , 362F
我是真的想知道是哪一間才問的，你要腦補我嗆你？
06/20 20:33, 362F
※ 編輯: NovaShin (36.224.133.71 臺灣), 06/20/2022 20:33:41
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06/20 20:33, 4年前 , 363F
→ sbob: 但哪個建商用價金返還啊？還是有？哪一間講一下
06/20 20:33, 363F
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06/20 20:34, 4年前 , 364F
最好沒嗆啦XD
06/20 20:34, 364F
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06/20 20:34, 4年前 , 365F
我說還是有 你說哪一間講下 沒嗆?
06/20 20:34, 365F
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06/20 20:34, 4年前 , 366F
還說會認咧
06/20 20:34, 366F
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06/20 20:34, 4年前 , 367F
這樣叫做嗆喔？奇怪我是真的好奇才問
06/20 20:34, 367F
※ 編輯: NovaShin (36.224.133.71 臺灣), 06/20/2022 20:34:41
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06/20 20:35, 4年前 , 368F
原來這叫好奇XD
06/20 20:35, 368F
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06/20 20:35, 4年前 , 369F
你看你，這麼愛腦補別人嗆你，奇怪我問哪一間就是嗆喔
06/20 20:35, 369F
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06/20 20:35, 4年前 , 370F
廢話，因為這種建商很有良心我好奇想知道有問題嗎
06/20 20:35, 370F
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06/20 20:35, 4年前 , 371F
06/20 20:35, 371F
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06/20 20:36, 4年前 , 372F
笑死 我說還是有 你這樣回的意思不就是你覺得沒有XD
06/20 20:36, 372F
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06/20 20:37, 4年前 , 373F
對呀，上面我問哪一間講一下，哪裡有問題？
06/20 20:37, 373F
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06/20 20:37, 4年前 , 374F
你是回我話耶 這叫好奇喔XD 那你回話習慣真的要改XD
06/20 20:37, 374F
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06/20 20:37, 4年前 , 375F
Ibiza從今天開始正式受封為 雙北王….的手下敗將
06/20 20:37, 375F
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06/20 20:37, 4年前 , 376F
你是不是看到我被推爆就開始嫉妒，然後到處在我推文亂
06/20 20:37, 376F
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06/20 20:37, 4年前 , 377F
不好意思 我不是雙北王 其實比較多人叫我基隆王XD
06/20 20:37, 377F
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06/20 20:37, 4年前 , 378F
你聽話習慣才要改，疑問句是問問題，我有說沒半間嗎
06/20 20:37, 378F
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06/20 20:37, 4年前 , 379F
你被推爆? 我只看到你被戰暴XD
06/20 20:37, 379F
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06/20 20:37, 4年前 , 380F
是的話沒關係 你要當什麼王都給你 但拜託你不要一直誤
06/20 20:37, 380F
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06/20 20:37, 4年前 , 381F
導消費者好嗎
06/20 20:37, 381F
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06/20 20:38, 4年前 , 382F
你才不要一直誤導消費者好嗎?
06/20 20:38, 382F
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06/20 20:38, 4年前 , 383F
有你的地方都戰爆啊 你還不知道你的個性嗎
06/20 20:38, 383F
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06/20 20:38, 4年前 , 384F
你講的東西幾乎都站在建商跟代銷立場
06/20 20:38, 384F
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06/20 20:38, 4年前 , 385F
好了啦 真理越辯越明 你今天錯錯錯 連三錯
06/20 20:38, 385F
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06/20 20:38, 4年前 , 386F
我就是覺得你可能知道我才問的好嗎，不然我就會直接說沒半間
06/20 20:38, 386F
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06/20 20:39, 4年前 , 387F
真的不知道你哪裡來的勇氣挑戰我
06/20 20:39, 387F
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06/20 20:39, 4年前 , 388F
如果我覺得沒半間，我早就嗆爆你了哪輪得到你找給我看
06/20 20:39, 388F
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06/20 20:40, 4年前 , 389F
你沒看我嗆人的時候都非常直接講嗎，我剛真的是好奇
06/20 20:40, 389F
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06/20 20:41, 4年前 , 390F
我真的要嗆，我就會說沒半間根本沒有，在那邊講沒有的東西
06/20 20:41, 390F
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06/20 20:42, 4年前 , 391F
哪還有什麼哪一間啊這種問題，真的很愛覺得別人都是要嗆你嗎
06/20 20:42, 391F
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06/20 20:43, 4年前 , 392F
你說價金返還不用撥工程款，我也跟你講一樣的話
06/20 20:43, 392F
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06/20 20:43, 4年前 , 393F
你怎麼不覺得我在幫你說話，反而我問問題你就說我嗆你
06/20 20:43, 393F
推
06/20 20:43, 4年前 , 394F
不知道大家在吵什麼，我前年買的的是10+5+5+80
06/20 20:43, 394F
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