Re: [心得] 預售屋合約教戰守則2已刪文

看板home-sale (房屋交易)作者NovaShin (揮文！沒有人啊！)時間4年前 (2022/06/20 20:50)推噓0(0推 0噓 0→)

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※ 引述《NovaShin》之銘言： : 第一個章節講的是甲乙雙方的標的物 : 第二個章節大致上講的是細節，權利，跟保固 : : https://imgur.com/JpyHxEn

: 第十條比較簡單 : 敘述權社區的法定空第跟約定使用歸誰使用 : 1:約定共用 : 比方說中庭花園，人行道退縮 : 大廳，管委會使用空間，健身房交誼廳等等 : 有使用權也代表未來有維護的義務 : : 2:約定專用 : 有買露台的就要特別注意這點 : 露台，一樓庭院，都是約定專用空間 : 在後面合約書的附註會標示出來 : 只要有簽合約書，都清楚明白該公共空間 : 已經約定給該戶使用 : 非該戶之區分所有權人不得使用 : 但由於該區域為公共空間 : 有時候會架設逃生器材 : 或是洗大樓的吊架 : 若有必要狀況需開放給管委會及區分所有權人使用 : : https://imgur.com/nL5CFGK

: 第11條消費者常會問的問題 : 就是為什麼建材附件上面要寫這麼多的品牌？ : 櫻花？豪山？林內？喜特麗差很多耶 : 這是因為廚具，衛浴都是等結構體完成 : 磁磚貼完，鷹架拆除，室內隔間與地磚 : 都舖設完成才會開始進廚具 : 所以距離預售屋簽約時間大多3~4年後的事情了 : 建設公司如果一開始就把型號寫上 : 要是三年後該廚具衛浴停產，建商就違約了 : 而一次兩三百套廚具衛浴也不可能先買來放著 : 所以在第11條上會明定 : 如果有不可歸責於賣方之事由(比方停產或是廠商倒閉) : 導致無法供應原材料 : 賣方更換的建材，需要以價值，效用，與品質 : 不得低於原建材，或是以補償價金的方式給消費者 : : 但一般來說，建商為了希望消費者快快交屋 : 一般不會在這個地方動手腳 : 我自己愈過大多都是更新到最新的型號甚至加碼 : : https://imgur.com/7P1naGk

: 第12條就是吵的沸沸揚揚的延遲交屋 : 合約書上的起造時間，以及取得使用執照時間 : 都是以建照上為主 : 如果建商延遲交屋 : 每日會被扣已繳價款的萬分之五 : 為什麼現在建設公司都會寫6~8~10年 : 這麼長的時間要蓋給鬼住？ : 理由很簡單，對於建設公司來說 : 從整合，買地，洽談，到找代銷，找營造 : 開始興建，到交屋短則5~8年 : 長則10~20年 : 對於建商來說，這段時間都是資本支出 : 直到交屋撥款後才會有資本利得 : : 對於建設公司來說 : 他希望今天簽約，明天撥款，後天交屋 : 但遇到世界級的疫情與缺工缺料 : 延遲交屋誰也不願意 : : 延遲交屋的罰款對於消費者來說好像非常的輕 : 以2000萬的工程款20%=400萬 : 延遲利息為400萬x萬分之五=2000元 : 一般來說延遲交屋不會是一天兩天 : 大多是半年一年 : 以200戶的中型集合住宅 : 200戶x2000元x30天x6個月＝7200萬 : 會缺工缺料，一下DELTA，一下Omicron : 誰知道後面還會有什麼奇怪的病毒 : 所以建商乾脆把時間壓個8年10年 : : https://imgur.com/OlZ1Fn0

: 驗收，就是驗屋了 : 以前還會有交屋保留款5%變5萬的狀況 : 現在主管機關罰爆應該沒人敢了 : 比較會有疑問的是瓦斯外管 : 108年11月一日內政部地政司正式施行 : : 新版契約規定 : 自來水及電力的內管或外管線費用 : 均由賣方負擔；至於天然瓦斯的內管費用 : 由賣方負擔，而基地範圍外的管線費及相關費用 : 則由買賣雙方議定之 : : 內管是有歷史故事的 : 早期的瓦斯內管費也是要買方出 : : 內管就是陽台到瓦斯爐那根短管 : 103跟105年內政部都有討論過 : 今天建商房子蓋好了，瓦斯爐裝好了 : 中間那一段要是建商不出錢 : 等於瓦斯爐無法使用 : 所以107年後就要求建商要將內管費用吸收 : 以現在200戶集合式住宅來說 : 一戶1萬就是快兩百多萬 : 這個費用現在沒有爭議，就是建商出 : : 但若瓦斯外管，則由雙方議定之 : 也就是說沒有強制規定買方出 : 也沒有規定賣方出 : 雙方講好就好了 : : 一般來說還是會給消費者出 : 主要的原因是使用者付費 : 如果心理那一坎真的過不去 : 價格多議一點捕回來就好 : 這點一般都不太有討論空間 : : 也因為瓦斯內外管問題 : 有些建商所幸不做瓦斯爐了 : 少了內管費支出 : 也沒有外管費的爭議 : 但沒瓦斯真的比較沒這麼方便 : 就自己斟酌 : : : https://imgur.com/Iay5ODa

: 最後四條問題不大 : 記得移轉，通知交屋的時候趕快交屋 : : 其中這點很多人會搞錯 : 公設點交的對象是管委會 : 也就是說新成屋剛交屋時很多公設還不能用 : 不能用的原因並不是不給你用 : 而是因為公共設施為全區分所有權人都可以使用 : 那該點交的對象是誰？ : 全社區早上九點到大廳集合驗收公設嗎？ : 當然不可能 : : 所以社區需要有一代表人來驗收公設 : 一般來說公設要點交的前提 : 就是社區成立管委會 : 由主委，副主委，設備，監察等其他委員點交 : 若委員沒有足夠的人力或是相關知識點交 : : 可委請第三方檢驗單位 : 如SGS，太古華電等 : 所以要用公設可以，趕快開區權，趕快選出主委 : 等管委會成立，就可以點交公設了 : : 而保固也相對簡單，主建物與結構保固15年 : 防水大多一年，有些會加碼到5~10年 : 器材如瓦斯爐，抽油煙機等大多保固一年 : : 而各器材的窗口 : 會在交屋時由建設公司業務 : 連同鑰匙，磁扣，還有器材保固說明書 : 以及廠商聯絡電話一起交付給屋主 : 結構磁磚漏水有問題找建商 : 廚具壞了找廚具廠商 : 馬桶壞了找馬桶廠商 : 一切都很清楚 : : : 上面是定型化契約比較容易會有的問題 : 基本上對於合約的疑慮都是出自於不了解 : 但如果了解合約 : : 合約就會幫你 : 大guy4這樣基本上預售屋的保留款就是5% 現在很多建案會做75%一部分是工程款價金一部分是房價太高銀行鑑價趨於保守所以無關建商的手法早期條件好談10+5+80+5%交屋都有現在大多是10+5+5+75+5% -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.224.133.71 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1655729427.A.939.html