[心得] 現金vs現金流:我是否不該賣?
看板home-sale (房屋交易)作者rabinson (何時無事一身輕?)時間1年前 (2022/06/26 17:12)推噓12(12推 0噓 45→)留言57則, 14人參與討論串1/3 (看更多)
最近看大家都大賺錢,
來分享我這一年多的心得,
順便請教一下大家,我有更好的做法嗎?
因為這兩周一直在腦海很困擾。
多年前,看了一些書跟前輩分享,
就開始努力房地產被動收入。
十年下來雖然不算厲害,但至少生活無憂了。
今天想討論的是一個剛賣掉的收租物件。
物件狀況
高雄公寓5+6 ,
收租五年,出售前最終月收租30000
理財貸 180月息約 4500
扣除雜費,月純現金流 大約 23000
上月用500萬賣掉 給賣方的家庭大約是7%投報率。
所以我內心疑問是
1.我是否不該賣
2.如果該賣,是否賣太早 或賣太便宜?
先說當然賣掉了無法改變。
但還是想找人討論,畢竟我爸媽家人也不懂。
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當初想要賣的理由:
1.政府開始重打多房的消息
2.缺現金
缺現金又分幾方面
a.我一直想要小換大,例如整棟透天,管理比較方便。但手上現金專有300-400
b 當初買210 裝修花100
卡了一筆現金在裡面。雖然五年過了,那100裝潢費已經回收,但頭期還在裡面。去辦理
財貸也因為是老公寓,最多只能貸180
但市場行情大約300
c 爸媽年紀大 ,沒存款,要花的錢變多。
當初他們借我一筆200去投資房產
約定好固定每月還某金額(含利息),
但臨時他們要花錢就會拿大筆錢,
例如牙齒一次十萬。
所以去年就還了150,我名下有五房,資產雖然是近千。但現金其實每月還他們錢了燒很
快,壓力很大。
d. 之前大家一直不看好40年老公寓未來。朋友勸我賣。
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最近想想有點後悔的原因:
1. 最近南部老公寓一直飆,有裝修的五樓都開價560-598
那我有收租才賣500是賣太便宜嗎?
2.賣掉實際拿回的現金比預期少很多:
原本想 在我資產庫 500-180=320
但賣掉之後 仲介費20
合一稅 大約33 ,我爸媽又要求分紅20
實際增加的現金只有220。
等於我資產直接少了100,現有資產的10%。
然後我本來是用這筆錢要去買新的資產,增加現金流。
所以就用現金350買,想說之後貸款可以拿回280
但沒想到買了之後新資產,銀行不給貸款
因為 第一少了三萬的租金收入,
第二,近期聯徵次數太多。
請我半年後再申請。
結論:
我現在現金比賣房之前還少了50萬,而且還少了23000的月現金收入。
所以現在很苦惱下一步該怎麼作,最近都睡不好。
朋友是勸我往好方面想,蹲低是為了跳更高。
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講個題外話,
我覺得做房產很像以前玩 太閣立志傳,或者三國志。
一個房產就是一個城。
城可以帶來賦稅(租金收入
但是要攻下城,要先損兵(頭期),而且要維持也需要駐兵(裝修資金),這些兵力就卡
在這。
如果要攻打新的城,需要更多的兵力
那只有兩條路
a.徵兵 或 借兵:但袁紹 曹操這些人不好搞,如果跟呂布借更慘。
b.賣了舊城有價差,抽回兵力
但就沒有賦稅了,如果新城打不下來,這些兵馬在外流浪,每天都是在燒錢。
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誠意貼上來分享,是希望各位強大的前輩,能給點建議,
我現在走到一個瓶頸,
該怎麼擴大規模呢?
因為一直守成賺個幾個幾萬塊
又覺得太快養老了
而且父母年紀大,花費只會越來越多,全家只靠我一個人月入十萬撐。
這還是我不結婚沒小孩不買車,
才能維持現狀。
如果未來父母有怎樣,我還真不知道怎麼辦,,,,
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.193.153 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1656234745.A.312.html
※ 編輯: rabinson (180.217.193.153 臺灣), 06/26/2022 17:15:28
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增貸銀行不給貸阿
估價估不到
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我是有 再買一間公寓 30坪350
5+6
但是就沒錢改套了
希望擺幾年後會賺
※ 編輯: rabinson (180.217.71.66 臺灣), 06/26/2022 18:34:38
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因為高雄漲太快 不上車好像又不太對
一時也找不到適合的大物件可以買,,,,
※ 編輯: rabinson (180.217.71.66 臺灣), 06/26/2022 18:52:10
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之前有貼版都沒人問,哈哈
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整棟透天隔套我也想買,只是錢不夠
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這種租金頂多收6000-7000
幫助不大
我手上有一間,之前賣掉兩間
價差賺不多 ,租金也收不多,長遠來說沒啥搞頭
※ 編輯: rabinson (180.217.71.66 臺灣), 06/26/2022 20:19:37
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