[心得] 現金vs現金流:我是否不該賣?

看板home-sale (房屋交易)作者 (何時無事一身輕?)時間1月前 (), 1月前編輯推噓12(12045)
留言57則, 14人參與, 1月前最新討論串1/3 (看更多)
最近看大家都大賺錢, 來分享我這一年多的心得, 順便請教一下大家,我有更好的做法嗎? 因為這兩周一直在腦海很困擾。 多年前,看了一些書跟前輩分享, 就開始努力房地產被動收入。 十年下來雖然不算厲害,但至少生活無憂了。 今天想討論的是一個剛賣掉的收租物件。 物件狀況 高雄公寓5+6 , 收租五年,出售前最終月收租30000 理財貸 180月息約 4500 扣除雜費,月純現金流 大約 23000 上月用500萬賣掉 給賣方的家庭大約是7%投報率。 所以我內心疑問是 1.我是否不該賣 2.如果該賣,是否賣太早 或賣太便宜? 先說當然賣掉了無法改變。 但還是想找人討論,畢竟我爸媽家人也不懂。 ========= 當初想要賣的理由: 1.政府開始重打多房的消息 2.缺現金 缺現金又分幾方面 a.我一直想要小換大,例如整棟透天,管理比較方便。但手上現金專有300-400 b 當初買210 裝修花100 卡了一筆現金在裡面。雖然五年過了,那100裝潢費已經回收,但頭期還在裡面。去辦理財貸也因為是老公寓,最多只能貸180 但市場行情大約300 c 爸媽年紀大 ,沒存款,要花的錢變多。 當初他們借我一筆200去投資房產 約定好固定每月還某金額(含利息), 但臨時他們要花錢就會拿大筆錢, 例如牙齒一次十萬。 所以去年就還了150,我名下有五房,資產雖然是近千。但現金其實每月還他們錢了燒很快,壓力很大。 d. 之前大家一直不看好40年老公寓未來。朋友勸我賣。 ========= 最近想想有點後悔的原因: 1. 最近南部老公寓一直飆,有裝修的五樓都開價560-598 那我有收租才賣500是賣太便宜嗎? 2.賣掉實際拿回的現金比預期少很多: 原本想 在我資產庫 500-180=320 但賣掉之後 仲介費20 合一稅 大約33 ,我爸媽又要求分紅20 實際增加的現金只有220。 等於我資產直接少了100,現有資產的10%。 然後我本來是用這筆錢要去買新的資產,增加現金流。 所以就用現金350買,想說之後貸款可以拿回280 但沒想到買了之後新資產,銀行不給貸款 因為 第一少了三萬的租金收入, 第二,近期聯徵次數太多。 請我半年後再申請。 結論: 我現在現金比賣房之前還少了50萬,而且還少了23000的月現金收入。 所以現在很苦惱下一步該怎麼作,最近都睡不好。 朋友是勸我往好方面想,蹲低是為了跳更高。 。============== 講個題外話, 我覺得做房產很像以前玩 太閣立志傳,或者三國志。 一個房產就是一個城。 城可以帶來賦稅(租金收入 但是要攻下城,要先損兵(頭期),而且要維持也需要駐兵(裝修資金),這些兵力就卡在這。 如果要攻打新的城,需要更多的兵力 那只有兩條路 a.徵兵 或 借兵:但袁紹 曹操這些人不好搞,如果跟呂布借更慘。 b.賣了舊城有價差,抽回兵力 但就沒有賦稅了,如果新城打不下來,這些兵馬在外流浪,每天都是在燒錢。 ========= 誠意貼上來分享,是希望各位強大的前輩,能給點建議, 我現在走到一個瓶頸, 該怎麼擴大規模呢? 因為一直守成賺個幾個幾萬塊 又覺得太快養老了 而且父母年紀大,花費只會越來越多,全家只靠我一個人月入十萬撐。 這還是我不結婚沒小孩不買車, 才能維持現狀。 如果未來父母有怎樣,我還真不知道怎麼辦,,,, -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.193.153 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1656234745.A.312.html ※ 編輯: rabinson (180.217.193.153 臺灣), 06/26/2022 17:15:28

06/26 17:14, 1月前 , 1F
太早賣
06/26 17:14, 1F

06/26 17:15, 1月前 , 2F
賣了就別管了
06/26 17:15, 2F

06/26 17:15, 1月前 , 3F
你要分清楚每種東西主要漲價的時間,他剛大漲才是賣點
06/26 17:15, 3F

06/26 17:15, 1月前 , 4F
並且大漲是相對其他物件
06/26 17:15, 4F

06/26 17:16, 1月前 , 5F
例如上一次公寓是2016-2018超級大漲,所以2019才是公寓賣點
06/26 17:16, 5F

06/26 17:16, 1月前 , 6F
後面大魚尾聽說才剛開始
06/26 17:16, 6F

06/26 17:16, 1月前 , 7F
超級大漲是相對,新屋中古大樓,透天等,公寓漲特別兇
06/26 17:16, 7F

06/26 17:17, 1月前 , 8F
而這一波還沒輪到公寓,你現在賣新屋,預售屋都有理
06/26 17:17, 8F

06/26 17:17, 1月前 , 9F
公寓反而是買入時間點
06/26 17:17, 9F

06/26 17:20, 1月前 , 10F
收租件不該賣吧 沒漲多少 貸款條件差
06/26 17:20, 10F

06/26 17:21, 1月前 , 11F
7%投報,如果沒有管理問題,沒有理由賣
06/26 17:21, 11F

06/26 17:21, 1月前 , 12F
五房減到四房一樣卡多房 先卡到位的根本不該推出
06/26 17:21, 12F

06/26 17:21, 1月前 , 13F
正現金流要擺久一點
06/26 17:21, 13F

06/26 17:24, 1月前 , 14F
新買的先出租,過幾個月後再去貸款阿
06/26 17:24, 14F

06/26 17:26, 1月前 , 15F
另外穩定7%也沒啥好賣的,你幹嘛不增貸
06/26 17:26, 15F
增貸銀行不給貸阿 估價估不到

06/26 17:27, 1月前 , 16F
本利合也不過6%左右
06/26 17:27, 16F

06/26 17:27, 1月前 , 17F
30年貸款甚至相對不到4%
06/26 17:27, 17F

06/26 17:28, 1月前 , 18F
你要用錢,去借就好
06/26 17:28, 18F

06/26 17:28, 1月前 , 19F
做投資要有規劃和數字計算,不要憑感覺
06/26 17:28, 19F

06/26 17:28, 1月前 , 20F
7%不該賣,頂加的漏水支出也還好
06/26 17:28, 20F

06/26 17:29, 1月前 , 21F
鐵皮很耐,不要是一般混凝土頂
06/26 17:29, 21F

06/26 17:29, 1月前 , 22F
現在4%+非改套也不好找?
06/26 17:29, 22F

06/26 18:01, 1月前 , 23F
對於資金非常充足的,基本上就一直買上去也不用賣吧
06/26 18:01, 23F

06/26 18:31, 1月前 , 24F
通常買賣是為了換取增值更強悍的物件.
06/26 18:31, 24F

06/26 18:31, 1月前 , 25F
利用漲價的時間差,物件換來換去就可以撈更多錢.
06/26 18:31, 25F

06/26 18:32, 1月前 , 26F
例如2016賣1x年屋買公寓,2020看到QE賣公寓買1x年屋.
06/26 18:32, 26F

06/26 18:32, 1月前 , 27F
之後可能一兩年後又賣1x年屋買回公寓..XD
06/26 18:32, 27F

06/26 18:32, 1月前 , 28F
你才有辦法越換越多間.
06/26 18:32, 28F

06/26 18:32, 1月前 , 29F
換來換去,你會比死守著賺更多,並且是多很多.
06/26 18:32, 29F
我是有 再買一間公寓 30坪350 5+6 但是就沒錢改套了 希望擺幾年後會賺 ※ 編輯: rabinson (180.217.71.66 臺灣), 06/26/2022 18:34:38 ※ 編輯: rabinson (180.217.71.66 臺灣), 06/26/2022 18:36:25

06/26 18:42, 1月前 , 30F
缺現金怎麼又去買也不對
06/26 18:42, 30F
因為高雄漲太快 不上車好像又不太對 一時也找不到適合的大物件可以買,,,, ※ 編輯: rabinson (180.217.71.66 臺灣), 06/26/2022 18:52:10

06/26 19:03, 1月前 , 31F
要賺漲價時間差這點真的要夠熟在地市場
06/26 19:03, 31F

06/26 19:17, 1月前 , 32F
這時候 你要玩三國志自己設定版 然後把板上名人全部設
06/26 19:17, 32F

06/26 19:17, 1月前 , 33F
進去當太守
06/26 19:17, 33F

06/26 19:37, 1月前 , 34F
7%!! 已羨慕
06/26 19:37, 34F

06/26 19:38, 1月前 , 35F
你其實已經賣掉 再來問就沒啥意思了
06/26 19:38, 35F

06/26 19:39, 1月前 , 36F
就照你原本說的 賣掉拿去換一間 也沒不行 (反正都賣了
06/26 19:39, 36F

06/26 19:39, 1月前 , 37F
阿下次有這種7%的收租件, 麻煩關照小弟一下, 感恩
06/26 19:39, 37F
之前有貼版都沒人問,哈哈

06/26 20:07, 1月前 , 38F
我不玩公寓是因為維修時要走樓梯很煩,還有格局問題
06/26 20:07, 38F

06/26 20:07, 1月前 , 39F
所以我都買那種邊間,樓梯開中間的透天,一層2戶這種
06/26 20:07, 39F
整棟透天隔套我也想買,只是錢不夠

06/26 20:08, 1月前 , 40F
跟你一樣遇到貸款估不出來的問題,不過就是打定20年後
06/26 20:08, 40F

06/26 20:08, 1月前 , 41F
可以打掉整間重蓋,但現在高雄透天應該漲翻了吧…
06/26 20:08, 41F

06/26 20:14, 1月前 , 42F
而且你現在應該只能貸4成吧 不知道還有沒有那種100多
06/26 20:14, 42F

06/26 20:15, 1月前 , 43F
萬有陽台的套房? 可以買個2間 我最近狂找這種
06/26 20:15, 43F
這種租金頂多收6000-7000 幫助不大 我手上有一間,之前賣掉兩間 價差賺不多 ,租金也收不多,長遠來說沒啥搞頭 ※ 編輯: rabinson (180.217.71.66 臺灣), 06/26/2022 20:19:37

06/26 20:23, 1月前 , 44F
這麼少嗎? 我以為現在獨立門牌套房設計後上看1萬
06/26 20:23, 44F

06/26 20:24, 1月前 , 45F
會覺得這種最近有搞頭是因為可以躲掉升息循環
06/26 20:24, 45F

06/26 20:24, 1月前 , 46F
然後可以吃到升息跟通膨漲租金的紅利
06/26 20:24, 46F

06/26 21:11, 1月前 , 47F
你下次早點問 一堆大神會給你實務上的建議
06/26 21:11, 47F

06/26 22:09, 1月前 , 48F
高雄傻的都知道要等台積電開工 完工 進駐 每個階段都會
06/26 22:09, 48F

06/26 22:09, 1月前 , 49F
06/26 22:09, 49F

06/27 00:30, 1月前 , 50F
真的要收租去找電梯層套吧
06/27 00:30, 50F

06/27 12:43, 1月前 , 51F
賣就賣啦 算了啦
06/27 12:43, 51F

06/27 14:36, 1月前 , 52F
我覺得投資難免會失敗,但有挫折才會進步,不過你最大
06/27 14:36, 52F

06/27 14:36, 1月前 , 53F
的黑洞是父母,一年還150問你不如去借信貸,一聽到你要
06/27 14:36, 53F

06/27 14:36, 1月前 , 54F
還馬上幫你調額或降利率
06/27 14:36, 54F

06/27 14:38, 1月前 , 55F
然後你不要大嘴巴在親友間炫耀,省得父母以為你是一隻
06/27 14:38, 55F

06/27 14:38, 1月前 , 56F
肥羊,然後之前還得錢都不算都是孝親費你就慘了
06/27 14:38, 56F

06/27 14:39, 1月前 , 57F
祝好運啊….小肥羊
06/27 14:39, 57F
文章代碼(AID): #1Yk2BvCI (home-sale)
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