Re: [請益] 租金投報算起來是負的,問題出在哪?
現金報酬率那個公式
就長期置產客來說
我是非常不推的
另外頻繁買賣帶來的仲介費問題
有人說我就不說了
說下你其他的問題吧
以置產收租的置產客來說
要先明確自己的方向是收租
賺取正向現金流
還是以租養貸坐等增值收益
一般來說小套房收租收益最佳
五年前非北市小套房租金收益
沒有 5% 是不及格的~
以租養貸坐等收益的話
以主流物件增值收益最佳
所謂主流物件
以前是三房,現在市中心
兩房也算主流
一房車我猜是一房一廳的物件
這種物件最尷尬
出租坪效差,因為坪數是套房2倍
租金卻只是套房的 1.5 倍
然後因為不是市場主流,
賣不高增值收益慢
但是說真的,持有五年後平轉
連抵抗通膨都沒做到
你的物件選擇也很有問題
最後一個就是空窗期,
收租置產空窗期搞到一個月
是不及格低!
要嘛你租金太貴,
但租金跟投報率掛勾
所以就是你入手價太高
要嘛你選到一個爛點
就業/就學/流動人口太少
這個跟你事先沒做功課有關
房地產對散戶最大優勢
就是資訊公開透明
你沒做功課盲買瞎賣一通
沒賺錢也剛好
不要聽一堆空空瞎反串
房地產不是隨便買隨便賺
而是資訊公開透明
你可以透過做功課提高勝率
所以講回你問題點
1:租金回報太低
2:空窗期太長
3:沒有增值收益
這三個大問題都跟
你錯誤的標的選擇有關
※ 引述《linandydog (伯)》之銘言:
: 最近在細算房租的現金投報率,遇到問題希望房板各位前輩能解惑
: 用的是親人今年成交的實際例,只是方便計算有把數字改過做四捨五入。
: ( 因為頭期我有參一咖 , 所以一半也算自身的例子)
: 物件是台中 74環內 10年內電梯大樓一房
: 下斡旋時粗估 總投報 3%,貸款8成利率1.56% 30年 (考量升半碼所以改用1.685計算)
: 套用C大的公式計算 3*5 (5倍槓桿) - 1.685 *4 (資金成本) = 現金投報 8.26%
: 當時覺得這個年化報酬已經比定存好上很多,所以沒想太多就購入打算六年後賣出換房。
: 直到最近交屋完成也把租客搞定,想說列出所有成本細算看看看看年化實際是多少
: https://i.imgur.com/GWOcvXi.png
(使用Excel IRR 函數)
: 結果如上,列完之後年化竟然是 -0.95% ,完全出乎意料。
: 之前一直以為總投報的3%就是地板了,有槓桿現金投報再怎麼樣也不會更低。
: 如果-0.95%正確那等於報酬全倚賴後續漲幅了,要是漲不夠多還高機率輸定存。
: 再算上處理交屋跟租約的人力成本感覺上完全不划算。
: 想知道各位前輩這筆交易跟計算的問題到底出在哪裡?
: 1. 買太高 ( 但是同社區實登單坪最新已經漲過入手價了)
: 2. 租太低 ( 有可能,但總投報3%算是非常糟的出租件嗎?)
: 3. 交易成本過高 (一切都是萬惡仲仲收太多? )
: 4. 持有成本過高 (事前真的完全沒注意到管理費跟凶宅險比想像中高)
: 5. 抱太短 ( 本來希望6年後能換大房自住,要強制延後了嗎? )
: 6. 我算錯 ( 希望是這個,房版都說租金 > 利息 就能穩賺,怎麼就我算起來是負的)
: 因為頭已經洗下去,就算發現不對勁這一件基本上也只能祈禱可以凹到漲幅救回來。
: 本來自己也有打算購入自己的首購房當投資,算完嚇到目前想先丟回定存了。
: 至少希望自己出手前能好好找出問題,不要重蹈相同的覆轍
: 麻煩各位大前輩賜教了
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.34.190.4 (臺灣)
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對於這種喜歡做最壞打算的人
我都推薦直接買小套房
租金你看的到也算得出來
做出興趣後再買格套投報更高
不要一邊買非收租型物件
然後不把增值估價去
在那邊哭哭投報率差
要殖利率穩定就去買
中鋼中華電好嘛
買個電動車概念股
然後說怎麼殖利率這麼差~
※ 編輯: jamo (1.34.190.4 臺灣), 06/28/2022 20:51:14
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