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Re: [心得] 七年級生買房最難的原因(極限操作)

看板home-sale (房屋交易)作者 (天地靜好歲月無驚)時間3年前 (2022/11/16 16:39), 3年前編輯推噓13(14推 1噓 87→)
留言102則, 15人參與, 3年前最新討論串7/16 (看更多)
※ 引述《nobody0303 ()》之銘言： : 欸 你講的這個物件 : 2015年就是現在這個價格 : 當年買的一路被套牢 : 2022年實價登錄才勉強回到原來的位置 : 但已經屋齡38年了 : 他現在進場 : 你確定他這輩子有機會等到漲20%賣掉嗎 : 我怎麼覺得他下半輩子會恨你 就算價格100%不動好了 300萬 60信貸2.5% 240房貸1.8% 這條件應該不會太難做到 一個月一萬六(信貸9k房貸7k) 經過三年 本利還 信貸本金剩下31萬 房貸大概只還了13萬多 剩下227 扣掉仲介費兩次抓5%(買1%賣4%一定有)+稅費3% = 24萬 當你賣掉的時候會發現, 300-31-227-24=11 砰 多了18萬 18萬哪來的? 你原本租房14k一個月*36=50.4萬 扣掉交易成本的結餘 我怎麼覺得他聽你的才會下半輩子恨你 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.51.149 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1668587982.A.FFB.html
推
11/16 16:44, 3年前 , 1F
很簡單反駁，因為這間300萬的房子租金沒有14k
11/16 16:44, 1F
→
11/16 16:45, 3年前 , 2F
他租14k的地方跟300萬房子的地方是完全不同
11/16 16:45, 2F
推
11/16 16:46, 3年前 , 3F
基隆300萬的公寓可以租14Kㄇ= =
11/16 16:46, 3F
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11/16 16:47, 3年前 , 4F
樓上啊 ceca講的是要你犧牲原本14k的房租來cover一間
11/16 16:47, 4F
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11/16 16:48, 3年前 , 5F
要劃錯重點我也沒意見~
11/16 16:48, 5F
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11/16 16:53, 3年前 , 6F
差別就在你租14k的錢，出去就是沒了
11/16 16:53, 6F
推
11/16 17:01, 3年前 , 7F
我是覺得動不動就恨別人才是失敗的主因啦。別人願意給建
11/16 17:01, 7F
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11/16 17:01, 3年前 , 8F
議感激都來不及了，決定還是自己做的啊，要習慣為決策負
11/16 17:01, 8F
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11/16 17:01, 3年前 , 9F
責才會成功。
11/16 17:01, 9F
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11/16 17:02, 3年前 , 10F
月16K還貸3年賣掉留110k 月14K繳租存2K 3年存72k
11/16 17:02, 10F
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11/16 17:03, 3年前 , 11F
還是不知道18萬哪來的 就是犧牲品質換三年多38K
11/16 17:03, 11F
不對喔 月14k 那個不會多幫你存2k(因為會花掉) 你要用18萬-2k*36=10.8萬 多了10.8萬計算 ※ 編輯: sarra (1.160.51.149 臺灣), 11/16/2022 17:04:44
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11/16 17:05, 3年前 , 12F
那乾脆換個12K的地方租三年還比較省人力時間成本
11/16 17:05, 12F
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11/16 17:06, 3年前 , 13F
這還是價格不變 全部仲介處理ez mode不行就..繼續租吧孩子
11/16 17:06, 13F
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11/16 17:07, 3年前 , 14F
紙箱睡公園租金0k最省人力時間成本 推薦給你!
11/16 17:07, 14F
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11/16 17:08, 3年前 , 15F
比較的基準要一樣,買基隆房自住房租大概5-6K;沒買房的
11/16 17:08, 15F
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11/16 17:08, 3年前 , 16F
月金流都是16K阿，16K房貸換成14K花掉+存2K 哪裡沒存
11/16 17:08, 16F
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11/16 17:09, 3年前 , 17F
租房成本也要用5-6K計算,基準才會相同
11/16 17:09, 17F
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11/16 17:09, 3年前 , 18F
嗯嗯樓上講的都沒錯 繼續租吧孩子 多存點頭期款:)
11/16 17:09, 18F
推
11/16 17:10, 3年前 , 19F
所以說他講的那一套 基本上要要套六都市中心老屋才會成立
11/16 17:10, 19F
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11/16 17:11, 3年前 , 20F
貸款也比較貸得到 房價也比較不會卡住 不知道他早上是
11/16 17:11, 20F
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11/16 17:11, 3年前 , 21F
喝嗨了還怎樣開口就舉個自己不熟悉的北部例子造成爭議
11/16 17:11, 21F
推
11/16 17:11, 3年前 , 22F
推人買房方法講的都很理想 實際上嘻嘻
11/16 17:11, 22F
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11/16 17:12, 3年前 , 23F
嗯…買賣房子的經驗可以幫你提升評價房屋的能力，這對我
11/16 17:12, 23F
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11/16 17:12, 3年前 , 24F
最重要
11/16 17:12, 24F
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11/16 17:12, 3年前 , 25F
完了我支持C大的觀念 但是不是有信徒亂算在害人阿
11/16 17:12, 25F
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11/16 17:13, 3年前 , 26F
所以一有機會就該累積，也該努力讓自己有機會（頭期）
11/16 17:13, 26F
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11/16 17:14, 3年前 , 27F
個人失敗例供參 #1YkMROeg ，真的不要公式隨便套
11/16 17:14, 27F
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11/16 17:15, 3年前 , 28F
帳單寄到手上，精算才發現抓得太樂觀，會後悔莫及
11/16 17:15, 28F
這邊理性討論, 去掉情緒字眼, 讓數字說話 #1YkMROeg 這篇你的算法根本錯誤, 你繳了本利和, 但你只用本金200去計算 當然會出現負的投報率, 實際投報率要結算當下賣掉再扣貸款剩餘本金 也就是你只有前三年寬限期是這樣計算利息跟收入沒錯 後面本利和的部分就得分批計入你的本金計算投報 (因為你不會每期都把房子賣掉貸款結清)
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11/16 17:17, 3年前 , 29F
討論案例就討論案例,數字總要合理才有助於判斷 ,酸陌
11/16 17:17, 29F
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11/16 17:17, 3年前 , 30F
生的網友租不租房,不好好討論,房版風氣當然會差,整天
11/16 17:17, 30F
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11/16 17:18, 3年前 , 31F
互相嘲笑對方有房沒房直接PK誰錢多不就好了
11/16 17:18, 31F
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11/16 17:19, 3年前 , 32F
爛物件沒漲到，扣交易持有成本短期內(6年 就是輸通膨
11/16 17:19, 32F
推
11/16 17:24, 3年前 , 33F
幾個帳號整天XDDD的最愛嘲笑人嚕
11/16 17:24, 33F
推
11/16 17:28, 3年前 , 34F
那間房月租只要6K 3年來你只省了6Kx36=21.6萬
11/16 17:28, 34F
這邊講一個故事吧, 一般人是不會有多存2k、租14k換到6k這種擠牙膏方式存款 2016年 學弟問我想要買一間準備跟女友住, 將來想要結婚, 因為交情關係, 我說願意平轉一間免仲介費+手續代書等等費用全包 作為賀禮 學弟想了想說負擔太大空間太小, 決定先租公寓 月租兩萬二 2019年 疫情前, 學弟結了婚度了蜜月, 存款大約60歸零, 回來剛好換了一個不錯的工作, 月薪跳到60~62k科技廠還有額外分紅 2020年 爆發疫情, wfh但分紅不錯, 跟我說2021有分紅可以cover頭期款 2021年 領到分紅+存款 大約又有了近60 開始看房 2022年 還沒找到理想的房子就開始看一路向上, 兩年分紅+存款發現才不到150, 開始怨天怨地, 然後躺平開始玩四輪改車...etc 為什麼說房貸是強迫儲蓄呢? 因為人性不會讓你這樣存錢啊 學弟這種案例非常多, 就是大多無後援但也無負擔的普通家庭, 甚至他還好一點, 學歷技能樹點對, 加上分紅2020~2022一年110~120遠超中位數 只能說懂的就懂, 再多情緒字眼都沒用, 賣方要看的是真金白銀而不是情緒勒索 祝每個人都能找到心目中的理想房子 ※ 編輯: sarra (1.160.51.149 臺灣), 11/16/2022 17:42:48
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11/16 17:30, 3年前 , 35F
平賣的狀況 光交易成本就划不來了 只有漲價才有機會
11/16 17:30, 35F
推
11/16 17:30, 3年前 , 36F
套5年前的1xx萬 逢甲商圈小套房 高雄舊市區套房就成立啦
11/16 17:30, 36F
還有 30 則推文
還有 4 段內文
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11/16 19:08, 3年前 , 67F
增幅=0的例子說這樣還是能用，真的不是在害人？ 我的
11/16 19:08, 67F
這邊有個誤解, 並非舉例增幅=0的例子, 且該例跟你的例子兩者不同, 分開來看 我延續ceca的例子是解釋投入房租跟投入房貸最後的情況不同, 前面講的短期交易會放大交易成本所佔比重, 完全可以拿節省的房租補上去 也就是說節省的租金完全可以cover短期交易成本高這件事情, 數據上可以說明 你的情況是純投報 2.5% 就必須很硬核的計算成本跟攤提, 屬於額外投資 核心觀念很簡單, 上面就有人破題了 而對自住來說, 房租繳出去就沒了, 繳房貸還有很大一塊是在償還本金
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11/16 19:08, 3年前 , 68F
例子問題很大，我事後認知到你也列完了。你真的認為這
11/16 19:08, 68F
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11/16 19:08, 3年前 , 69F
篇內文這種物件適合執行C大提的策略？ 不會一卡13年？
11/16 19:08, 69F
※ 編輯: sarra (1.160.51.149 臺灣), 11/16/2022 19:18:27
推
11/16 20:38, 3年前 , 70F
例子並非不同，租金收入可以為等效節省的房租計算。
11/16 20:38, 70F
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11/16 20:38, 3年前 , 71F
先說抱歉因為內文=11有誤我直接拿來用所以前面估錯。
11/16 20:38, 71F
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11/16 20:39, 3年前 , 72F
正確為等效11K租房 https://i.imgur.com/U9I11GP.png
11/16 20:39, 72F
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11/16 20:39, 3年前 , 73F
考量被你忽略的持有&人力成本，3年期總資產應為
11/16 20:39, 73F
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11/16 20:39, 3年前 , 74F
11K 租房策略 > 買房 > 14K 租房策略
11/16 20:39, 74F
→
11/16 20:39, 3年前 , 75F
若房租<=11K則節省的租金"無法"cover短期交易成本
11/16 20:39, 75F
→
11/16 20:40, 3年前 , 76F
那為什麼一定要短期?因為一般人沒賣沒下一間頭期阿!
11/16 20:40, 76F
這邊首先釐清一個觀念, 長期持有的投資策略是違反人性的操作 去股版大概就會有聽過這麼回事 你從XX年長買0050不要管漲跌有賺就丟進去, 長期來看投報約6~8%, 可這非常的違反人性, 幾乎是不可能做到的事 所以你用數字看現金流兩者等同, 但一個是強迫你存入房貸(不繳就電話來催了) 一個是手上閒錢, 真的不要跟我說能夠存多少 不動產之所以是不動產, 定存之所以是定存, 就是能夠強迫你不管市場波動繼續抱 再來看你的例子, 先不講同樣公式為什麼算起來一樣但你覺得你虧了ceca覺得這能賺 要講長期投資, 先講氣長, 再講案件判斷規劃 當然這需要一點操作心得, 實際操作起來大概就是: 用自己能撐過損益兩平的去評估 所以用300可以撐6年, 用900你就只能撐個兩年 所以舉例會用低總價去當起點就是為了避免這件事情 12~13年打平, 有漲價就是快速縮短這個週期 那你硬要套在投報上面看不到短期漲價空間, 又打算六年後賣掉根本不該進場了 變成有投報率但是賠錢做的現象, 不如定存還比較輕鬆 報表之所以要先抓就是趁早看清整體成本, 進場之前就先算好週期跟金流 不然這不錯的案子被你做成這樣我看了也是無奈 建議下次嘗試規劃一下中期(6~10年)長期(10~20年甚至更多), 可以有更多體會
推
11/16 21:12, 3年前 , 77F
把信貸扣掉就好了，信貸六年還短期負擔本來就會比同等
11/16 21:12, 77F
→
11/16 21:12, 3年前 , 78F
級的租房大很多，能六年買房的也不用煩惱了，信貸只是
11/16 21:12, 78F
→
11/16 21:12, 3年前 , 79F
讓頭期不夠的多一個手段，變成你存的頭期改繳信貸，房貸
11/16 21:12, 79F
→
11/16 21:12, 3年前 , 80F
等於租金，變成繳租金提早變繳房貸是你自己的錢，我覺得
11/16 21:12, 80F
→
11/16 21:12, 3年前 , 81F
對租房族這才是重點，如果還不出來代表沒辦法存頭期，
11/16 21:12, 81F
→
11/16 21:12, 3年前 , 82F
那還想什麼，以後漲不漲跌不跌我哪知道
11/16 21:12, 82F
※ 編輯: sarra (1.169.77.179 臺灣), 11/16/2022 21:59:48
推
11/16 22:10, 3年前 , 83F
先決條件就是要做功課不能亂買
11/16 22:10, 83F
→
11/16 22:11, 3年前 , 84F
然後如果背信貸都睡不好，也不適合這樣做
11/16 22:11, 84F
→
11/16 22:43, 3年前 , 85F
不是，別讓我的例子喧賓奪主，回到內文好嗎？ C大例子
11/16 22:43, 85F
→
11/16 22:43, 3年前 , 86F
有抓20%漲幅沒問題，內文魔改成沒漲幅也值得就是我想
11/16 22:43, 86F
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11/16 22:43, 3年前 , 87F
點出有問題的論述。都算給你看3年期11K租房優於買房了
11/16 22:43, 87F
→
11/16 22:50, 3年前 , 88F
實際就是你現金拿手上留不住 39歲以下平均存13.3萬
11/16 22:50, 88F
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11/16 22:50, 3年前 , 89F
突然轉移焦點說人不會長期規劃是哪招？明明持有時間、
11/16 22:50, 89F
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11/16 22:50, 3年前 , 90F
漲幅跟成本都是用你給的數字我就改了個房租假設而已。
11/16 22:50, 90F
→
11/16 22:51, 3年前 , 91F
這還是建立在有人有資產+存款被大量稀釋下 實際情況就是
11/16 22:51, 91F
→
11/16 22:51, 3年前 , 92F
現金很難留住 只有你試算表算起來好看
11/16 22:51, 92F
→
11/16 22:55, 3年前 , 93F
你的問題在於用帳面數字去看而做反人性操作
11/16 22:55, 93F
→
11/16 22:56, 3年前 , 94F
14k租房好了 你要他改租11k月存3k 真的是超級脫離現實
11/16 22:56, 94F
→
11/16 22:58, 3年前 , 95F
看在有緣提醒一下 跟你的報表問題一樣 理論歸理論
11/16 22:58, 95F
→
11/16 22:58, 3年前 , 96F
你也說你清楚知道你例子的問題了 但我還是再提醒一下
11/16 22:58, 96F
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11/16 22:59, 3年前 , 97F
投資可以失利, 但一定要有收穫, 不然就可惜了
11/16 22:59, 97F
→
11/16 23:00, 3年前 , 98F
言盡於此, 希望有天你可以體會
11/16 23:00, 98F
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11/16 23:10, 3年前 , 99F
聽起來跟儲蓄險業務說詞很像，帳面可能會虧但是強迫儲
11/16 23:10, 99F
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11/16 23:10, 3年前 , 100F
蓄至少保個安心。轉月租11k品質多存3k不切實際轉月租6
11/16 23:10, 100F
→
11/16 23:10, 3年前 , 101F
k品質總價300還總資產虧損的物件好安心。更何況內文完
11/16 23:10, 101F
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11/16 23:10, 3年前 , 102F
全沒有半點相關論述卻突然冒出來變你的主要策略根據。
11/16 23:10, 102F
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