Re: [閒聊] 能預測30年後的房市嗎?

看板home-sale (房屋交易)作者OnlyRD (里巷人)時間3年前 (2023/02/20 22:19)推噓1(2推 1噓 1→)

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可以啊把GDP複合年成長率+通膨大約是複合年成長率+2% 往30年後推就是大概的房價其中最大的變數是GDP年複合成長率當然各地區個別建設產生的變數無法精確預估很多人都認為投資客是在賺房產上漲暴利其實不是這樣的投資客是在玩槓桿和現金流+擇時順勢連建商的淨利都差不多15%而已蓋個房子花3～5年推案賺15%淨利沒有開槓桿無敵難賺還不如去領股息所以建商才會跟政治深度掛鉤想辦法去賺那種歪哥的錢正正當當做建商就是幫銀行打工很多人羨慕過去幾十年房地產帶來的豐厚利潤但其實從任何時刻開始房地產如果模式沒有改變也就是台灣的政經體制不變說真的你明天開始一樣賺得到不用去羨慕別人怎麼樣接下來3～5年經濟會處於滯漲狀態中高通膨+低於成長率雖然可能GDP年複合成長率+通膨數值差異不大但這是長期線性回歸的指標短期勢必會因為以下理由下跌 1、實質收入減少耐久財延後購買（買氣降） 2、央行抑制通膨維持相對高的利率我懷疑台灣央行今年有灰天鵝會意外升息因為3月可能水電大漲刺激通膨下半年爆發加上濫發6000現金造成需求增加可能美國利率不升了但台灣央行在失業率跟外銷回穩後意外升息而且因為滯漲基本上跟過去30年模式不同一定有很多「成功人士」沒看見問題點因為「明後年即將重返榮耀」但實際上將會遇到中期高利率水準的問題短期影響到市場時間拖長了多少會有過於樂觀的投資人爆掉 3、住宅地域供給失衡矯正回歸這波大漲是不分失衡程度一律大漲主因是資金氾濫+低利掩蓋了抗性但資金退潮與中期高利環境會讓很多供給無慮的地方到某個臨界點撐不住開始多殺多畢竟漲了1倍的東西隨便賣都可以很多人說沒差啦那都是騙人的 500萬買進賣在900萬跟600萬哪裡沒差如果硬撐在600～800萬之間徘徊5年付出的利息、時間和最重要的機會成本精明的投資客哪個人會說沒差？沒差是喊給你們菜逼八聽的他老大老早就收手拿去供需真的失衡的地方撿那個85折的好產品了等下一波多頭你才剛解套他就賺了30%！ ※ 引述《googstar (股大濕)》之銘言： : 30年前買房的放到現在都大賺 : 不管是中南部還是北部 : 基本上都漲了幾十倍 : 20幾歲的年輕人也成為了50幾歲的中年人 : 但賺到錢的只有少數人這些人當初是怎麼預測行情的? : 還是就是無腦多買到爆就這麼簡單 : 讓魯蛇空空一輩子望塵莫及 : 那現在往後30年又會有什麼變化? : 各位30年前家中長輩或你本人 : 是怎麼決定買哪裡買哪種房的呢? ----- Sent from MeowPtt on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.166.225.77 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1676902799.A.310.html ※ 編輯: OnlyRD (118.166.225.77 臺灣), 02/20/2023 22:22:04