Re: [請益] 新竹套房投資請益
: 20年套房 總價450萬
不貴
: 貸款6成 30年 利率2%
條件普普
: 頭期款180萬 加仲介費.稅金.修繕整理 約支出200萬
微多
: 房貸每月約10000 (本金5500 利息4500)
: 附近出租行情約11000 幾乎打平房貸
基本上算賺勞力財 除非你這點有特殊性 未來增值一波
我先就你該不該投資做解答
租金上漲+未來資本利得
因為你這地點不明 就很難抓藥了
不過第一手屋主 我猜啦 買可能250萬之類 收個20年
你想想 他為什麼要丟出來 以他持有成本 投報一定很漂亮啊
因為通常收租型 大概2~3個換手就會告終了
0~20年一波
20~40年一波
40年之後收來等都更 大概是這樣
至於國外為何百年建築 這扯到地震跟氣候還有營建材料 不多談了
總之上面這個年份周期適用台灣
順便聊聊一個土地循環怎樣賺錢
講實際買成屋等增值或收租是排名很後面了....
第一階段 就是買到便宜地
這時候 地目變更的重劃是賺一大波 但是這要看投胎跟政商 所以沒什麼好說的
第二階段就是開發商興建
賺代工財配合槓桿 這賺比較少一點
第三階段就是成屋收租跟增值
由於沒有什麼創業風險
沒有買農地 入土還沒重劃的風險
也沒有蓋到一半 營造跑掉 景氣收縮 政策亂搞等風險
所以理當是賺最少的也合理
第四階段 就是拆除更新
這風險也是很高 滿暴利的
在第三階段
就會回到我上面講的
第一手 0~20年的 風險比較大 但是利潤比較高
他會因為 有新標的 或者開始要保養維護 社區老化素質變差 等等原因賣掉
所以20~40年 通常是最多人選擇 因為不需要什麼技術門檻 最多人去買的投資方式
好不好 有時候很難說 房地產有時間當後盾 穩定度是滿高的沒錯
所以風險報酬關係就是
土開 都市更新>營造興建>第一批投資客>普羅大眾
講實際滿有邏輯得
當然啦 這波預售屋 配合通膨+撒錢 報酬是有點倒掛 但是倒掛只要拉開歷史序列
終究會回歸均值
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