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Re: [心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態

看板home-sale (房屋交易)作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間3年前 (2023/06/13 20:11), 3年前編輯推噓44(45推 1噓 53→)
留言99則, 44人參與, 最新討論串3/4 (看更多)
預售屋最大的問題是. "建商拉價不夠快" 甚至如果有小建商"價格往回退"推案. 這樣就會有問題. 因為這是投資專屬. 所以我們討論都是投資. 投資比自住嚴苛很多. 就像,對投資客來講,今天講財富多少,一間買400賣500的房子,不代表你有500的財富. 因為你要扣成本,扣完你可能才450...XD 所以你只能算450萬!!!! (身為奸商,我們算錢都很保守...椪風又不能當飯吃) 一樣的道理. 你今天買預售屋1000萬,實際上還有交屋款,所以可能是1030萬. 這是基本成本. 你成屋賣的時候自己賣還好,如果透過仲介,就算他只抽你2%. 那你成本就是1050萬. 那本來你一坪買40萬,25坪. 實際上你的投資成本是多少?是42萬!!!!! 那你要賺錢,你賺50萬就好,所以你要賣多少?你要賣44萬. 而這時候,建商必須推案價已經上46萬以上. (買家很奇妙的心態就是,買二手的不會把你已付的的交屋款給算進去..XD 它們只會直接拿單價來比) 不然人家幹嘛跟你買?? 而要是發生2016的狀況. 大建商推案28,市場冷盤,地價略跌. 2017的時候,小建商在旁邊推案26. 你預售屋....就哭哭了...XD 阿就算不是往回退. 大建商推案28. 他過兩年推案29. 你還是要哭哭.. 拉太少.你連成本都嘎不掉. 所以預售屋我都是大漲第一年玩. 那時候無敵狀態. 反正不動產反應遲鈍,漲也遲鈍. 他會漲很久+新屋拉價的時候價格飆升很誇張. 那我第一年進去,隨便買. 就像我白天鵝是走過路過沒有錯過... 看爽的心情進代銷公司,然後就莫名其妙簽了一張出門.... 既不是甚麼開賣VIP或是潛銷就訂. 甚至還是開賣了幾個月才去買. 阿還不是閉著眼睛買閉著眼睛轉掉賺錢. 因為後面建商拉價很快,所以怎樣買都無所謂. 但是如果你是2015買,那時候新案已經停滯. 你2016遇到小建商在那邊推便宜案. 你預售屋卡到交屋都賣不掉之外. 你交屋後可能半年內賣掉也賺不到錢. (畢竟那時候是成屋,仲介會跟你收3~4%..買家又要收1~2%,和其他各種成本. 所以你賣價會+8%up... 所以在大漲中後期買入預售屋風險很高. 就算放到成屋,還是很難賺. 因此投資預售屋. 你要抓漲價的時段. 這個要求比中期更嚴苛... 你一定要抓到在你持有期間有大漲波. 小漲緩漲都不要玩. 最大的問題是因為. 跟你競爭的人是建商. 並且你的產品是二手產品. 因此競爭之下,你本來就是極度弱勢者...你沒有價格優勢,你怎麼在商場立足? so..商場你永遠都要注意的東西叫做競爭. 所以這才是修羅場,商場才如戰場. 所有人都在這邊打群架...打贏的數鈔票. 打不贏,靠意識型態或是自我感覺良好....還是要餓肚子...XD 商場很現實,賣掉就拿錢,賣不掉你講再多都是假的. 而賺錢就是賺錢,沒賺錢你講再多你的房子多棒居民身價多高環境都好. 都是屁!!!!!!!!!!!!!!!! 所謂的保值就是"長期漲最多" 所謂的適合持有,就是"持有期間漲最多" 所以就是錢...你賺的多就是對,你沒賺到都是屁!!!! 北京上海好棒棒.... 可是你買2000萬,過了幾年不要說跌,你還在2000萬. 並且租金還比利息低.... 所以以不動產來講..甚麼國際大都,甚麼有錢人多少,甚麼資源多少... 好個屁....投資垃圾地區. 不如買屏東...顆顆... 賺錢就是賺錢. 錢賺到口袋才叫做成功的投資. 其他不要跟我喇五四三!!!! 我們奸商就是這麼現實. 喊口號我又不選舉...喊口號幹嘛..XD 反而...賺了錢,我才能再多買幾棟房子阿...顆顆.. 對喔,多買幾棟房子要幹嘛? 要賺更多錢啊... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.124.110 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1686658301.A.2F1.html 當然補一下. 預售屋尤其有付款優惠的好處是. 他的槓桿很大. 或是持有期間資金成本很低. 因此中古屋漲20%,可能不如預售屋+15%賣掉. 這是預售屋的優勢. 所以在你確定會有大漲波段的時候. 卡位預售屋. 是正確的投資計畫. ※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/13/2023 20:13:00
推
06/13 20:15, 3年前 , 1F
推
06/13 20:15, 1F
→
06/13 20:16, 3年前 , 2F
不過個人是偏中長期投資，所以比較看地區之後的發展
06/13 20:16, 2F
那是長期投資型態. 利潤主要是來至於區域位階上升 而如果這個區域只有重劃區. 又只有預售屋可以買. 那必然就買預售屋.
推
06/13 20:17, 3年前 , 3F
那買轉約價，放到成屋賣是好選擇嗎
06/13 20:17, 3F
推
06/13 20:18, 3年前 , 4F
優質好文
06/13 20:18, 4F
交屋前夕都有禿鷹去獵殺轉不掉的投資客. 目的就是交屋前夕低價進貨,交屋後價格回升拉價出貨. 這是很常見的投資計畫之一. ※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/13/2023 20:19:57
→
06/13 20:18, 3年前 , 5F
大漲那幾年，槓桿預售屋真的賺爛
06/13 20:18, 5F
推
06/13 20:18, 3年前 , 6F
頭香 推
06/13 20:18, 6F
推
06/13 20:21, 3年前 , 7F
推～
06/13 20:21, 7F
推
06/13 20:21, 3年前 , 8F
說得好 再推一下
06/13 20:21, 8F
噓
06/13 20:23, 3年前 , 9F
房蟲文章已閱！
06/13 20:23, 9F
推
06/13 20:24, 3年前 , 10F
推
06/13 20:24, 10F
推
06/13 20:30, 3年前 , 11F
幫推
06/13 20:30, 11F
推
06/13 20:46, 3年前 , 12F
我夫妻四間都滿了才補一間預售玩玩~~~~
06/13 20:46, 12F
推
06/13 20:53, 3年前 , 13F
買二手的不會把你已付的的交屋款給算進去<< C大這個是什
06/13 20:53, 13F
→
06/13 20:53, 3年前 , 14F
麼意思啊，算進去會有什麼差別嗎 感謝解答
06/13 20:53, 14F
推
06/13 20:59, 3年前 , 15F
哥怎麼有空打文章 D4趕緊的
06/13 20:59, 15F
被騙以為7~9點維修. 艾瑞督當中. 看看一星期有沒有辦法100級... ※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/13/2023 21:03:15
推
06/13 21:06, 3年前 , 16F
C大 勸世文
06/13 21:06, 16F
推
06/13 21:10, 3年前 , 17F
剛才排隊被踢出兩次XD
06/13 21:10, 17F
推
06/13 21:18, 3年前 , 18F
c大人真好
06/13 21:18, 18F
推
06/13 21:19, 3年前 , 19F
C大 我們社區剛交屋很多投資客轉大概40-43賣不掉 大
06/13 21:19, 19F
→
06/13 21:19, 3年前 , 20F
家反而去買明年要交屋的預售屋45-49 條件沒有差很多
06/13 21:19, 20F
→
06/13 21:19, 3年前 , 21F
的說
06/13 21:19, 21F
推
06/13 21:21, 3年前 , 22F
西卡大我想詢問，你說預售屋建商拉價太慢會有風險我完全認同
06/13 21:21, 22F
→
06/13 21:22, 3年前 , 23F
那如果以你舉例的同年份買一間中古屋，那賺的是什麼？
06/13 21:22, 23F
→
06/13 21:23, 3年前 , 24F
你說的那些銷售的成本在中古屋上也全部存在阿
06/13 21:23, 24F
推
06/13 21:24, 3年前 , 25F
那這樣投資來講新成屋會跟預售屋有差嗎?
06/13 21:24, 25F
推
06/13 21:28, 3年前 , 26F
預售屋的風險主要是過戶問題，中間轉賣不易
06/13 21:28, 26F
推
06/13 21:54, 3年前 , 27F
重點是中古投資客就是有辦法買到比市價便宜，但預售屋
06/13 21:54, 27F
→
06/13 21:54, 3年前 , 28F
很難
06/13 21:54, 28F
→
06/13 22:07, 3年前 , 29F
這些各大討論區都講爛了
06/13 22:07, 29F
推
06/13 22:11, 3年前 , 30F
價差
06/13 22:11, 30F
→
06/13 22:12, 3年前 , 31F
預售先衝，中古躺著等收斂
06/13 22:12, 31F
推
06/13 22:19, 3年前 , 32F
推～
06/13 22:19, 32F
推
06/13 22:32, 3年前 , 33F
首先要知道何時是大漲波段 顆顆
06/13 22:32, 33F
推
06/13 23:16, 3年前 , 34F
雖然看你文章一路以來學習很多，但是西卡你對於預售屋操作真
06/13 23:16, 34F
→
06/13 23:17, 3年前 , 35F
的不熟，白天鵝 26買28賣，代表你一直用過去的感覺，老實說
06/13 23:17, 35F
→
06/13 23:17, 3年前 , 36F
也就是老一輩的感覺，導致你懂大局，操作卻是不懂變通，建
06/13 23:17, 36F
還有 23 則推文
還有 1 段內文
推
06/14 08:36, 3年前 , 60F
認同 最好一個月漲50% 一年後漲8650%
06/14 08:36, 60F
推
06/14 09:15, 3年前 , 61F
優質好文
06/14 09:15, 61F
推
06/14 09:26, 3年前 , 62F
預售最大的問題是買方自備款
06/14 09:26, 62F
→
06/14 09:26, 3年前 , 63F
這點就註定只能玩短期
06/14 09:26, 63F
→
06/14 09:27, 3年前 , 64F
想要在預售期賺大價差很難啦
06/14 09:27, 64F
→
06/14 09:28, 3年前 , 65F
預售屋扣交易成本，能夠賺個幾十萬差不多了
06/14 09:28, 65F
→
06/14 09:28, 3年前 , 66F
而且還要是該區的指標性建案
06/14 09:28, 66F
推
06/14 09:33, 3年前 , 67F
推優質
06/14 09:33, 67F
推
06/14 10:14, 3年前 , 68F
你們賺錢都好辛苦。哈欠
06/14 10:14, 68F
推
06/14 10:51, 3年前 , 69F
誰會知道什麼時候算第一年大漲
06/14 10:51, 69F
→
06/14 10:51, 3年前 , 70F
跟股票一樣
06/14 10:51, 70F
→
06/14 10:51, 3年前 , 71F
很會講未來不知道的事情
06/14 10:51, 71F
推
06/14 11:12, 3年前 , 72F
林口a9 2021買預售一坪35 現在已經45以上了 還沒交屋喔
06/14 11:12, 72F
→
06/14 11:14, 3年前 , 73F
房版看ceca跟s26大的文章就可以學到很多了
06/14 11:14, 73F
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06/14 11:25, 3年前 , 74F
不動產大漲太好判斷了，你可以去翻本版歷史
06/14 11:25, 74F
→
06/14 11:25, 3年前 , 75F
那一次大漲大家不知道，科科
06/14 11:25, 75F
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06/14 11:25, 3年前 , 76F
沒看到疫情開始大家還保守
06/14 11:25, 76F
→
06/14 11:26, 3年前 , 77F
聽到無限QE,利率降成芭樂就打雞血
06/14 11:26, 77F
→
06/14 11:26, 3年前 , 78F
路過就刷一間預售屋
06/14 11:26, 78F
→
06/14 11:26, 3年前 , 79F
當然更簡單，看土地成交價，營造成本
06/14 11:26, 79F
→
06/14 11:27, 3年前 , 80F
這是你可以看到的數據化資訊，看這兩個上升，大漲就來了
06/14 11:27, 80F
→
06/14 11:27, 3年前 , 81F
像最近土地價格停滯，所以還在冷盤
06/14 11:27, 81F
→
06/14 11:27, 3年前 , 82F
不動產又不是股票，沒有主力，法人等，大鱷在收割各位
06/14 11:27, 82F
→
06/14 11:27, 3年前 , 83F
所以很容易得到的都是正確的資訊
06/14 11:27, 83F
→
06/14 11:28, 3年前 , 84F
不像股票詐騙滿天
06/14 11:28, 84F
→
06/14 11:28, 3年前 , 85F
公司放超棒棒的財報，找寫手寫股票專欄介紹公司股票
06/14 11:28, 85F
→
06/14 11:29, 3年前 , 86F
隔一個月，次公司被政府查假帳，債務問題，掏空股東資金，
06/14 11:29, 86F
→
06/14 11:29, 3年前 , 87F
科科
06/14 11:29, 87F
→
06/14 11:32, 3年前 , 88F
另外，賺錢，應該沒有比玩D4辛苦
06/14 11:32, 88F
→
06/14 11:32, 3年前 , 89F
害我睡眠不足，剛才練腿，提腫小腿差點抽筋
06/14 11:32, 89F
推
06/14 12:55, 3年前 , 90F
長知識
06/14 12:55, 90F
推
06/14 15:16, 3年前 , 91F
推
06/14 15:16, 91F
推
06/14 23:30, 3年前 , 92F
先推再看
06/14 23:30, 92F
→
06/15 18:21, 3年前 , 93F
J鮑都說後年降息了，尊敬的總經大師還是堅持今年降息
06/15 18:21, 93F
→
06/15 18:21, 3年前 , 94F
嗎？
06/15 18:21, 94F
推
06/15 22:47, 3年前 , 95F
6/15
06/15 22:47, 95F
→
06/16 14:48, 3年前 , 96F
靠邀 最好打d4比賺錢辛苦
06/16 14:48, 96F
推
07/17 19:15, , 97F
謝謝
07/17 19:15, 97F
推
02/25 20:46, , 98F
謝謝
02/25 20:46, 98F
推
03/14 21:41, , 99F
謝謝
03/14 21:41, 99F
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