[請益] 房市小白想請益投資思維與風險控管

看板home-sale (房屋交易)作者vicyong (Vic)時間1周前 (2024/05/07 16:19)推噓7(9推 2噓 29→)

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Hi 大家好我是房地產小白，身邊也沒有朋友或長輩懂這一塊但我個人蠻熱衷投資，從疫情開始玩股票曾以為自己少年股神當沖贏過不少但後來輸了更多，痛定思痛重新認識股市投資後慢慢調整成穩健的指數型+ETF年化報酬投資，整體還算可以近來想要槓桿資金來做房地產投資，因此來房板向前輩們取經以下文略長還請海涵先做簡單背景介紹家裡目前有三間房、台北一間、蘆洲一間、台中捷運特區一間(預售即將交屋) 這三間當時買都是為了自住，因此買房時都是自住觀念去看，沒有投資想法完全不在乎未來漲跌只在乎地段格局是否符合需求台北是46年老屋三房，蘆洲三房(權狀43室內約28)，台中四房(剛好總價還在預算內就...) 台中建案是大城迎好事，前陣子對保，後續即將交屋我跟女友預計年底結婚，明年等台中裝潢好就會搬到台中我們都都非常喜歡台中氣候跟生活步調，並且因為時常南北跑台中的地理位置南北都大概2小時，相對方便重要的是工作也不用換，只需換地點算是無痛轉移父母自住台北屋(無貸款) 目前我與女友同居蘆洲(無貸款) 後續台中交屋(有1400萬貸款，新青安已上車) 父母退休金合計月收入有12萬，無須孝親費，必要時還可以媽媽匝摳支援我與女友年收合計約160~180(我們29.30歲) 想要與板上前輩們取經部分如下：我們搬到台中後，蘆洲會成為空屋(徐匯中學站路程10分鐘11年社區) 父母想法是我覺得怎麼規劃好就怎麼安排我的想法有2 1.整理後出租，差不多條件的物件在591上面租金約27K~35K/月，抓30K/月年租金收益可達3~40萬，基本上快可以平台中房貸但這物件應該無法分租特化，我們社區管理會非常維護社區形象，且門禁管理嚴格出租保有產權好處是也可考慮增貸，用作投資or空白之後的房市頭期款整理後出租，就是繼續保有此房產，但如果沒能穩定出租，收益可能為0還要負擔房屋稅如果順利出租，那就是會多一個3-40萬的金流收入但也多一個出租修繕等問題風險潛在的未來基會則是未來環狀線開通(會有一個出口離家裡更近)但可能要到2030 而且理論上房市應該已經反應這個利多了？不知道這樣的利多是否能讓房價再往上，但是也可能漲上去變成有行無市，或者根本漲不上去畢竟11年前買就已經4X，歷經疫情房市噴高，台股破2萬這樣資金熱絡下蘆洲新建案基本上在6字頭，若新建案還維持在6，我們社區應該也漲不上去 5字頭說不定要買房的乾脆買到五股去，還可以買新房因此我對於蘆洲後續的潛力，沒有到很有信心當然可以說蘆洲有一個奇葩建案開價開到85萬......... 很好奇到底誰要買...雖然蘆洲也算舊市區機能真的非常完善除了沒有電影院(得跑宏匯or大膽的可以去三重天台)，其它該有的都有了地理位置也算新北第二環吧？但總覺得有比蘆洲更好的投資地點？如果這樣，有必要守著蘆洲嗎？所以整理後出租方案，是賭未來增值&平常租金收入成為被動金流應該是這樣吧？ 2.物件出售，根據實價登錄，社區去年8月8樓成交價55~56萬/坪我們在2樓抓低一點，42.88坪*53萬/坪+車位大概是2500萬上下但我認為我們這個社區的物件應該算好賣吧？多數住戶都是40+有生小孩這種自住家庭，素質都還不錯的而且每個月都會在實體信箱收到房仲業者詢問是否有要賣房的信並且在591等網站上也沒看到有物件掛在上面賣不掉說不定有機會比2500再高一些？物件出售就是直接變現，變現部分扣除服務費等等應該至少有2400吧？而這些錢可以拆分兩部分一部份投入我較為熟悉掌握度高的股市，創造被動金流收入另一部分可以投入我相對陌生的房市置產投資這樣變現就是我會有一筆數目夠大的現金，可以做很多事情但是操作不當，也可能變成錯誤投資而浪費了滿手現金，風險相對比一間房子放在那裏高但是如果標的選的好，我認為後市比蘆洲更值得期待因此物件出售，就是賭我後續的投資眼光夠不夠利吧？看板上多數前輩似乎多數是用1的模式出租換取金流，然後增貸來套現這樣是嗎？從金流來考量投資我自己這邊金流，先不考慮任何額外收入，本業收入家庭收入160~180的話最多也只能用到將近80~100萬在投資上，而這之中已經被台中貸款吃掉約50萬也就是最多額外50萬可以使用，要再投資一間1300上下的其實還OK吧？頭期款手邊是有足夠現金的若把其它金流考量近來，那就絕對是綽綽有餘 BTW，婚禮或新家裝潢等等費用都已先抓預算保留下來了(除非大報預算) 會考慮現在進場房地產原因有2 1.台股實再有夠高，之前獲利了結部分一直不敢再追高，導致目前沒有投資標的但現金擺著真的覺得有夠虧，我又不敢貿然投資我不熟悉或沒把握的領域(如基金債券等) 2.第一次下訂買台中是在2021年，房價剛噴上來，2020年捷運特區原本都才25/坪 21年我要買的時候已經開價到40，議價完到36(7樓)，當時怕自己很盤後來看到比樓下買的還便宜就安心了，至少代表沒被當肥羊而且現在看實價登錄此件案這三年幾乎都4開頭最高到45都有，覺得好家在早決定如同幾天前有大大分享，捷運特區的機能到位速度確實超乎想像整體房價已經被抬高到5字頭，別說惠宇富宇破5，連我對保當天，剛好有大城最近要開案的無限大城代銷來推銷，小聊一下大概得知應該也會5字頭(基地左斜對面就是Costco，右斜對面全聯) 另一個也是無限大城建案但基地位置在敦富十街，面大坑風景區主打什麼綠化建築無限棟距的可能會開到6(精品宅概念)預計是年底開案目前這區主力建案都上5(登陽也是)，未來目標推6字頭當登陽大城這種都會想開到6，富宇惠宇還不奔7？老台中人應該會覺得你們何德何能賣這麼貴...但事實擺在眼前也正如此，讓我想說是不是日子稍微捏緊一點，買一個房地產來投資看看？雖然新青安已用掉，但買低總價20初頭坪數的應該不至於捏爆總結兩個問題 1.先不考慮父母奧援與可能的其它金流，以我與女友兩人年收條件，再做一個投資會不會太硬？ 2.明年搬離後蘆洲會成為空屋，應該出租後增貸，還是出售變現投資？在請板上先進前輩不吝賜教，小弟我先謝謝大家了~ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.171.143.131 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1715069992.A.45C.html

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renna038766

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