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Re: [閒聊] 年輕人要怎麼翻身呢？

看板home-sale (房屋交易)作者 (小血)時間1月前 (2024/07/29 11:55), 1月前編輯推噓8(8推 0噓 22→)
留言30則, 7人參與, 1月前最新討論串5/21 (看更多)
※ 引述《toto123 (toto123)》之銘言： : 如果買房要抗通膨， : 就要像投資客的玩法才行， : 房子持有時間短，很快就脫手才會賺。 : 不過現在央行已經就短期脫手給你課重稅， : 在台灣大多數的新成屋大概在10年內漲到最高約2倍， : 除非有新的題材有可能會再漲一點。 : 別肖想房子漲10倍，那個時代已經過去了。 : 房子終究是會老化，20年以上的房子總是要打點折來賣， : 所以自住客持有越久，房子越不能抗通膨。 : 很少有人真的去計算，算出來你會嚇到。 : 假設房價漲2倍，以下分別是等了多少年之後的投資報酬率： : 10年：7.17% : 20年：3.53% : 30年：2.34% : 40年：1.75% : 50年：1.40% : 10年就賣掉房子的投資報酬率相當於台灣股市的平均報酬率， : 30年才賣房，2.35%報酬率相當於世界各國中央銀行認為"適合"的通膨速率， : 更久才賣，比通膨還差。 : 建商就是看準了大多數買房的人不會算投資報酬率， : 你以為每個地方 都跟台北市一樣 到處都是老房， 可以老公寓拚都更嗎 : 我台北人 想到桃園投資 想到房子要管理 想想就懶了 : 就算有錢 房子不租，你不用去巡巡看看嗎? 房子不住可是會壞 : 蝦 買新房子 租人 做功德 : 更何況歷史經驗 也無法保證，現在到未來50年會漲多少~~ https://yp-finance.com/house-leverage-irr/#google_vignette 依照YP的文章 假設持有房產10年賣出，期間房價以5%的年化報酬率增長，不同貸款年限的年化報酬率 20年：8.36% 30年：9.14% 40年：9.59% 假設房貸年限40年，期間房價以5%的年化報酬率增長，則不同持有時間賣出的年化報酬率 持有5年：11.89% 持有10年：9.59% 持有15年：8.35% 持有20年：7.58% 所以貸款時間越短，持有時間越長對報酬越不利 不過結論的部分沒有考量到房地合一稅2.0對短期賣出的重稅 考量到房貸槓桿，房市年化報酬7-9%是合理的預期，而不只是用72法則來算這麼簡單 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 14.161.0.23 (越南) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1722225317.A.85B.html
推
07/29 11:57, 1月前 , 1F
其實房價以5％增漲算是非常非常樂觀的預期我自己覺得
07/29 11:57, 1F
→
07/29 11:57, 1月前 , 2F
房價的增長通常都會很集中某幾年 長一點可能沒那麼好
07/29 11:57, 2F
YP說以過去11年的國泰房價指數來算年化是4.87%。 以線圖來看14-20年持平，主要增長的幅度在12-14年和20-24年。 ※ 編輯: loloool (14.161.0.23 越南), 07/29/2024 12:03:00
推
07/29 12:01, 1月前 , 3F
股票大盤也是阿
07/29 12:01, 3F
推
07/29 12:01, 1月前 , 4F
半夜想尿就會自己翻身
07/29 12:01, 4F
→
07/29 12:12, 1月前 , 5F
漲到人們捏不出來就停了 現在就是還捏的出來
07/29 12:12, 5F
推
07/29 12:22, 1月前 , 6F
台股更嚴重，4年前漲超少，大多數漲幅都是近年
07/29 12:22, 6F
→
07/29 12:23, 1月前 , 7F
以前台股破萬必崩
07/29 12:23, 7F
推
07/29 12:41, 1月前 , 8F
還算合理，但實質上房市投報率不止
07/29 12:41, 8F
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07/29 12:41, 1月前 , 9F
但就是需要一些操作跟增貸之類的
07/29 12:41, 9F
推
07/29 14:48, 1月前 , 10F
根據內政部上面的國泰房價指數 23年來房價共漲了1.8
07/29 14:48, 10F
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07/29 14:48, 1月前 , 11F
倍左右 年化增長率大概是2.6％
07/29 14:48, 11F
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07/29 14:49, 1月前 , 12F
我會覺得5％太樂觀主要基於這個數據 房地產在盤整也
07/29 14:49, 12F
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07/29 14:49, 1月前 , 13F
是以年計算的 不是真的每年都像過去五年一樣好
07/29 14:49, 13F
推
07/29 15:53, 1月前 , 14F
是嗎，我一樣看內政部網站，
07/29 15:53, 14F
→
07/29 15:53, 1月前 , 15F
國泰房地產指數( 可能成交價指數)
07/29 15:53, 15F
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07/29 15:53, 1月前 , 16F
2000 Q1 是49.54
07/29 15:53, 16F
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07/29 15:53, 1月前 , 17F
2024 Q1 是139.09
07/29 15:53, 17F
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07/29 15:53, 1月前 , 18F
IRR算起來大約 4.6%
07/29 15:53, 18F
→
07/29 15:55, 1月前 , 19F
漲了1.8倍所以是起點的2.8倍，
07/29 15:55, 19F
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07/29 15:55, 1月前 , 20F
這樣看就符合敘述了，
07/29 15:55, 20F
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07/29 15:55, 1月前 , 21F
139.08÷49.54=2.807
07/29 15:55, 21F
推
07/29 16:26, 1月前 , 22F
你看報酬率要-1R
07/29 16:26, 22F
→
07/29 16:26, 1月前 , 23F
漲到80是＋100％ 不是＋200％
07/29 16:26, 23F
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07/29 16:27, 1月前 , 24F
我跟你看到的數據是同一組沒錯
07/29 16:27, 24F
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07/29 16:28, 1月前 , 25F
（139/49）-1才是報酬率啦
07/29 16:28, 25F
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07/29 16:28, 1月前 , 26F
你直接算會高估
07/29 16:28, 26F
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07/29 16:29, 1月前 , 27F
你用你原本算法算過去一年的報酬率你就知道哪裡不對
07/29 16:29, 27F
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07/29 16:40, 1月前 , 28F
1.046^23=2.8沒錯啊，IRR計算機按出來也是4.6%
07/29 16:40, 28F
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07/29 16:45, 1月前 , 29F
啊 靠杯是我腦殘了搜哩
07/29 16:45, 29F
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07/29 16:47, 1月前 , 30F
4.6％是正確的 我自己想錯了
07/29 16:47, 30F
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