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Re: [閒聊] 自住到底哪裡沒差?

看板home-sale (房屋交易)作者 (專推正二)時間2小時前 (2024/09/23 10:29), 2小時前編輯推噓30(32推 2噓 42→)
留言76則, 27人參與, 42分鐘前最新討論串11/12 (看更多)
※ 引述《iamsowei (蘇偉)》之銘言： : 買了房子之後，換工作地點就需要賣房 : 結婚生小孩後，小孩有上學問題，也需要換房 : 生了小孩後老婆嫌家裡小，也是需要換房 : 老了之後急需用錢的時候也是要賣房子 : 70歲的時候要去住養生村，也是要賣房子 : 除非你買了房子就一輩子不換工作不結婚不生小孩不生病不住養老院 : 那可能真的房價漲跌對你沒差 : 但就我所知大部分新手小白買房都是存款全部丟進去 : 為了買房子搞到自己身無分文的 : 所以到底自住哪裡沒差? 投資房地產有一種說法叫做「自住沒差」，意思是指自住需求不用擔心下跌，請問這種說 法合理嗎？ ChatGPT 說： ChatGPT 「自住沒差」這種說法常見於房地產討論中，主要的意思是，如果買房是自住需求，即使 房價下跌，對購房者的影響也不大，因為房子是用來居住而非投資，沒有出售的壓力。然 而，這種說法是否合理，取決於多個因素： 1. 購房目的與心理因素 自住 vs 投資：如果購房者的目的是自住，那麼房價的短期波動對其日常生活的影響的確 相對較小。自住者通常是長期持有房產，不需要頻繁買賣，因此房價下跌可能不會對其生 活造成直接經濟損失。而投資者則希望通過房價上漲獲利，房價下跌對其會產生較大影響 。 心理壓力：然而，房價下跌可能會對購房者的心理造成壓力，特別是當房貸金額較大時， 即使是自住者，看到自己房產價值下降，仍可能感到焦慮。對於有家庭的人來說，這種焦 慮感會更明顯，因為他們往往把房子視作主要的資產和安全保障。 2. 財務風險 資產縮水：房價下跌會導致自住房的市場價值下降，這意味著自住者的資產在名義上縮水 。這在個人財務報表上會有所反映，特別是如果房子的市值下降超過貸款餘額，房主可能 會面臨「負資產」的情況，即房貸餘額超過房產價值。 未來換房或再融資：即使房子是自住用途，但如果未來有計劃換房或需要進行再融資，房 價下跌將導致可得的貸款額減少，因為房產的市場價值直接影響貸款的評估價值。這會影 響到你在未來購房或再融資的選擇。 3. 機會成本 其他投資機會：如果你購買房產的時候，房價上漲，那麼你的自住房產也是一種資產增值 的方式，但如果房價持續下跌，你的資金將被困在房產裡，無法用於其他可能回報更高的 投資。自住房產的機會成本是指這些資金如果用於其他投資工具（如股票或基金）是否能 獲得更高的收益。 4. 房貸壓力與利率風險 房貸利率上升風險：自住者通常會依賴房貸來購房，特別是在長期利率市場不穩定的情況 下，房貸利率可能會上升，從而增加每月還款額。如果房價下跌但利率上升，自住者的財 務壓力就會加劇。 房貸槓桿問題：有些購房者會選擇槓桿買房，即貸款高達房價的70-80%，這樣的槓桿會放 大房價波動的影響。如果房價下跌超過一定程度，自住者可能會面臨資金緊縮，特別是如 果家庭財務狀況不穩定或收入受到影響。 5. 地區房價波動的差異 不同地區的影響不同：房價波動在不同地區有很大的差異。如果你購房的地區是房價下跌 較嚴重的地區，哪怕是自住需求，也會遭遇較大的資產縮水情況。例如，在一些人口外流 、經濟不景氣的地區，房價可能長期下跌，而自住者的房產價值可能長期低迷，影響其未 來的財務靈活性。 6. 不可預見的生活變動 需要賣房的突發狀況：即使是自住需求，也可能面臨一些不可預見的生活變動，比如工作 變遷、家庭成員增加或減少，或是健康問題等。這些狀況可能會迫使你賣掉自住房。如果 此時房價下跌，那麼你可能會面臨資產虧損。 結論 「自住沒差」這種說法有其一定的道理，但其背後的前提是自住者不打算在短期內出售房 產，且可以承受房價的波動。然而，這種說法忽視了房價下跌對心理壓力、未來財務決策 、機會成本和生活變動的影響。自住需求並非完全免疫於房價波動，尤其在長期投資或財 務規劃上，自住者仍需要考慮房價變動帶來的財務風險和潛在影響。 因此，這種說法並非完全合理，只能作為一個心態上的參考，而非購房決策的依據。 ------ 自住沒差的大前提是 真的自住，而且不打算短期進出 這種情況當然沒差 有一種長期投資股票的心態就是這樣 我本來就打算投資到 30 年後 現在不賣就不吃虧 你看到下跌認為我虧損了，但就我看來還沒 因為你認定虧損是看「現在的價格」 而真正決定我這筆投資賺賠的 是「30 年後的價格」 兩種人對投資長度的看法不同，結論自然不同 短期投資者整天漲了跌了 長期投資者就是耐心等待 依照機率來講，長期勝率就是比較高 對自住者來講，他們的心態就是長期投資者 我幹麻去關心一年兩年的價格變化 反正我就自住 跌了不開心，但還是得繼續住 然後多住個幾年，怎麼又漲回來了 大多數人買房就是這樣傻傻賺到的 一般人買房會賺錢，就是因為不關心房價 如果每天像股票一樣，標示「你家價格今日多少」 那很多人早就賣飛了 上漲開心，然後賣掉 下跌害怕，然後賣掉 就是不去關心價格，買賣也麻煩 才有機會變成「不動產」 想買自住房，又整天擔心房價漲跌的人 建議去租房，然後買股票 房價變化太慢了 股版那種整天的AVAV叫的才刺激 不只白天能漲跌，晚上也能漲跌 假日還能看一堆鬼故事 比什麼自住房有趣多了 謝謝大家 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.121.71.62 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1727058594.A.5E8.html
推
09/23 10:31, 2小時前 , 1F
正二哥!!
09/23 10:31, 1F
推
09/23 10:32, 2小時前 , 2F
哇 正二哥耶
09/23 10:32, 2F
推
09/23 10:36, 2小時前 , 3F
不過我覺得大多數自住沒差
09/23 10:36, 3F
→
09/23 10:36, 2小時前 , 4F
跟買聯電不買GG被套十幾年的人一樣
09/23 10:36, 4F
→
09/23 10:36, 2小時前 , 5F
都是嘴硬不承認而已
09/23 10:36, 5F
→
09/23 10:36, 2小時前 , 6F
誰不想邊住邊增值
09/23 10:36, 6F
還有一點沒說到 自住沒差這四個字，跟長期持有一樣 如果我知道價格變化，那我早就擇時進出了 就是不知道未來漲跌，才需要長期持有 自住沒差也是相同 我就是不知道接下來漲還跌 所以不管漲跌，我還是得買間房子住（從居住或抗通膨角度） 你如果知道未來會下跌30％ 那現在趕快賣掉去租房＝做空 但就是不知道未來漲跌 而不管短期漲或跌 能長期持有房地產的人，最後通常都是獲利的 也就是基於這點，自住沒差的勝率很高 自住沒差 跟 租房預測房價下跌 （真的跌下去，是跌多少，然後敢不敢買又是另一回事了） 你認為哪個勝率高就選哪個 目前答案看起來很明顯
推
09/23 10:40, 2小時前 , 7F
正二哥??!
09/23 10:40, 7F
→
09/23 10:41, 2小時前 , 8F
自住沒差 VS 套牢變長投 不動產還是屌打
09/23 10:41, 8F
推
09/23 10:42, 2小時前 , 9F
自住沒差，如果你知道三十年後穩跌50%，誰還覺得自住沒差
09/23 10:42, 9F
→
09/23 10:43, 2小時前 , 10F
這句話背後隱藏太多假設前提了
09/23 10:43, 10F
知道三十年後穩跌 50％ 這個數字還不夠 這三十年先漲多少才是重點 2008 年股市跌 50％ 現在回頭看賺多少？ 就算現在下跌 50％ 08 年高點買標普的人，還是賺錢 因為實在漲太多了 把時間拉長，持有資產的勝率就會越來越高 會從看短期漲跌的不確定性，慢慢變長期必賺 差別只是賺多，還是賺少而已
推
09/23 10:44, 2小時前 , 11F
大前提都是 人類經濟長期向上 沒人會假設經濟長期下行吧
09/23 10:44, 11F
推
09/23 10:47, 2小時前 , 12F
照樓上前提推論 => 自住沒差，其實租人也沒差，投資也沒差
09/23 10:47, 12F
推
09/23 10:47, 2小時前 , 13F
先推正二哥
09/23 10:47, 13F
→
09/23 10:48, 2小時前 , 14F
我了解正二哥的意思，資產增值就目前的過往經驗都是必然的
09/23 10:48, 14F
※ 編輯: Capufish (122.121.71.62 臺灣), 09/23/2024 10:49:40
推
09/23 10:52, 2小時前 , 15F
前提是：在長期必上漲，30年後資產價值不降低，自住沒差
09/23 10:52, 15F
推
09/23 10:53, 2小時前 , 16F
其實就是知道必然解套會賺 才覺得短期套著pay都舒服!!!
09/23 10:53, 16F
→
09/23 10:55, 2小時前 , 17F
大安區老居民 房價腰斬也不會賣
09/23 10:55, 17F
推
09/23 10:56, 2小時前 , 18F
話說前面有人提到，漲價的話可以增貸出來買股票。不過如果
09/23 10:56, 18F
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09/23 10:56, 2小時前 , 19F
從 Lifecycle investing 的觀點，有沒有增貸的必要要看是否
09/23 10:56, 19F
→
09/23 10:56, 2小時前 , 20F
還有融資的需求。如果已經進入降槓桿的時期，即使漲價也不
09/23 10:56, 20F
→
09/23 10:56, 2小時前 , 21F
見得應該增加槓桿。
09/23 10:56, 21F
→
09/23 11:02, 2小時前 , 22F
30年後跌50%，但你現在就要住，你買不買？
09/23 11:02, 22F
推
09/23 11:05, 2小時前 , 23F
推推
09/23 11:05, 23F
推
09/23 11:05, 2小時前 , 24F
自自住就是最強的凹單狀態，可以凹到贏為止，當然可
09/23 11:05, 24F
→
09/23 11:05, 2小時前 , 25F
以說沒差
09/23 11:05, 25F
→
09/23 11:05, 2小時前 , 26F
漲的時候說紙上富貴，跌的時候又不是了？
09/23 11:05, 26F
推
09/23 11:06, 2小時前 , 27F
自住基本上就是多凹一個自己的租金、持有成本跟自用費率吧
09/23 11:06, 27F
→
09/23 11:07, 2小時前 , 28F
不過前提在必漲的情況下，投資出租跟置產也沒差吧
09/23 11:07, 28F
→
09/23 11:07, 2小時前 , 29F
我想表達的是這個意思
09/23 11:07, 29F
推
09/23 11:07, 2小時前 , 30F
看你對你的房子怎麼定義吧，一次到位的人根本沒差，就
09/23 11:07, 30F
→
09/23 11:07, 2小時前 , 31F
是準備住一輩子了，早買早享受，跌了就跌阿，能腰斬我
09/23 11:07, 31F
→
09/23 11:07, 2小時前 , 32F
就再買一間XD，最好腰斬
09/23 11:07, 32F
推
09/23 11:10, 2小時前 , 33F
30年後跌50%但現在就要住？你可以租阿
09/23 11:10, 33F
推
09/23 11:11, 2小時前 , 34F
Benson就是最好的案例，準備住一輩子，那你買第二間幹嘛
09/23 11:11, 34F
→
09/23 11:11, 2小時前 , 35F
命題一樣是他會漲回來嘛
09/23 11:11, 35F
→
09/23 11:11, 2小時前 , 36F
就 你繳越多房貸 當作投資的角度槓桿就越低 是個去槓桿過程
09/23 11:11, 36F
→
09/23 11:12, 2小時前 , 37F
下跌長投期間你也很難把這筆存在不動產上的增貸來補槓桿
09/23 11:12, 37F
→
09/23 11:13, 2小時前 , 38F
而當你說本來就要住的話 這筆就是固定生活消費而非投資
09/23 11:13, 38F
→
09/23 11:14, 2小時前 , 39F
當你不維持投資比例的時候 就變生活開支(為了住的爽)逐步增加
09/23 11:14, 39F
推
09/23 11:14, 2小時前 , 40F
所以結論：自住不是真的沒差，而是比較好凹單到凹贏漲回
09/23 11:14, 40F
→
09/23 11:16, 2小時前 , 41F
說房價最好腰斬給買，意思是他看漲，但部位還建立的不夠
09/23 11:16, 41F
→
09/23 11:16, 2小時前 , 42F
現在很多租金開本利和的，租短期貴一點合理，你要住長期
09/23 11:16, 42F
→
09/23 11:16, 2小時前 , 43F
的用租短期行情去付，路人都知道不划算
09/23 11:16, 43F
→
09/23 11:17, 2小時前 , 44F
主要還是房地產摩擦成本高 多餘的動作繳一大堆稅 成本上升
09/23 11:17, 44F
→
09/23 11:17, 2小時前 , 45F
另外租跟買比起來的限制不用多說了
09/23 11:17, 45F
→
09/23 11:17, 2小時前 , 46F
不管是自住或投資都要攤提交易成本到買賣的機會成本
09/23 11:17, 46F
推
09/23 11:18, 2小時前 , 47F
Bnn大說的也沒錯，不過台灣住宅出租投報率現在大約2%
09/23 11:18, 47F
→
09/23 11:18, 2小時前 , 48F
你想找一台車開10年，有人去跟租車公司租10年來開的嗎？
09/23 11:18, 48F
→
09/23 11:19, 2小時前 , 49F
"獨家／收租90年才能回本！" 台北還有到1.1%的
09/23 11:19, 49F
→
09/23 11:19, 2小時前 , 50F
所以說=> 買一定比租划算，倒也不一定
09/23 11:19, 50F
→
09/23 11:20, 2小時前 , 51F
當然前提是房價要一直跌啦，房價漲那還用多，都多賺的
09/23 11:20, 51F
→
09/23 11:20, 2小時前 , 52F
"買一定比租划算" 要退回到同一個生活水準來互比
09/23 11:20, 52F
→
09/23 11:20, 2小時前 , 53F
當然前提是房價要一直跌啦，房價漲那還用說，都多賺的
09/23 11:20, 53F
→
09/23 11:20, 2小時前 , 54F
你不能租就用隔套 買就用兩房一廳的不同生活品質互比
09/23 11:20, 54F
推
09/23 11:21, 2小時前 , 55F
這樣要打炒房是不是政府每天幫你房子標價即可XD
09/23 11:21, 55F
推
09/23 11:30, 1小時前 , 56F
正二哥
09/23 11:30, 56F
推
09/23 11:32, 1小時前 , 57F
股票變壁紙，買了房打折哪有差？買在深山裡有差，買在
09/23 11:32, 57F
→
09/23 11:33, 1小時前 , 58F
陸地平路的哪有差？
09/23 11:33, 58F
推
09/23 11:33, 1小時前 , 59F
就猜高低啊，
09/23 11:33, 59F
→
09/23 11:33, 1小時前 , 60F
如果真的認為房市長期不看好，
09/23 11:33, 60F
→
09/23 11:33, 1小時前 , 61F
那就一間都不該持有。
09/23 11:33, 61F
→
09/23 11:33, 1小時前 , 62F
用股票來看房地產本來就很詭異
09/23 11:33, 62F
推
09/23 11:39, 1小時前 , 63F
就對自住漲跌沒差這說法討論，自住沒差，那買來租人也沒差
09/23 11:39, 63F
推
09/23 11:42, 1小時前 , 64F
如果大家假設都是房市長期看漲、租金長期上揚的情況
09/23 11:42, 64F
推
09/23 11:43, 1小時前 , 65F
買郊區每天通勤時間長的比較難過，但也就難過而已不到痛，
09/23 11:43, 65F
→
09/23 11:43, 1小時前 , 66F
經濟炸掉失業住郊區才會痛
09/23 11:43, 66F
推
09/23 11:44, 1小時前 , 67F
推正二哥
09/23 11:44, 67F
噓
09/23 11:46, 1小時前 , 68F
不想買貴啊 iPhone一隻二十萬自用沒差？
09/23 11:46, 68F
推
09/23 11:53, 1小時前 , 69F
說自住沒差的都是在自慰
09/23 11:53, 69F
→
09/23 11:54, 1小時前 , 70F
CHATGPT廢話真的好多
09/23 11:54, 70F
推
09/23 12:16, 1小時前 , 71F
正二哥就是推
09/23 12:16, 71F
推
09/23 12:19, 1小時前 , 72F
竟然是正二哥
09/23 12:19, 72F
推
09/23 12:33, 49分鐘前 , 73F
推心態 如果預期30年後經濟下行 就不該買房直接去租房
09/23 12:33, 73F
噓
09/23 12:35, 47分鐘前 , 74F
看看日本還能說自住沒差嗎 日本通縮本質就是資產砲波 卻背
09/23 12:35, 74F
→
09/23 12:35, 47分鐘前 , 75F
了大筆的債務 導致ㄧ整個世代消費力都被耗盡
09/23 12:35, 75F
推
09/23 12:40, 42分鐘前 , 76F
正二招待傻空
09/23 12:40, 76F
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