未來3年房市預測已刪文
房板首po
兩個月來的限貸令風暴
加上央行突如其來的信用管制 打亂許多人的房產規畫
個人也算是1.5個受害者 幸好在8月中就開始積極處理金流問題
目前算是"暫時"脫身
但只是暫時.....
已經懶散慣的我 被迫重新複習經濟學原理
從基本的供給和需求開始 分析過去一年房市到底發生了什麼事
並嘗試預測未來3年的市場發展
文章出發點僅為個人置產及資金規劃的基礎
並提供還在猶豫該上車 該下車 還是該跳車的版友作參考
以下正文
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所有商品的價格 都由供給與需求交互作用決定
了解影響供給和需求的背後因素
才能分析和判斷價格的走勢
以住宅市場而言
影響供給的因素主要有:
{ 土地供給 資金成本 工資 建築成本 經營風險 未來預期價格 }
影響需求的因素主要有:
{ 人口/戶數 可支配所得 貸款條件(利率/成數/年數/寬限期) 未來預期價格 }
回顧新青安實施前的市場情況:
1.疫情期間缺工缺料 工期拉長 造價上漲 -> 供給減少
2.房地合一稅2.0實施 賣方需持有5年以上才適用20%稅率 -> 供給減少
疫情後 整體房市呈現價漲量縮(參見信義房價指數及每年移轉棟數) 直到
3.2023年初推動預售屋禁止轉售修法 -> 需求減少
房價開始向下反轉
但隨著選戰白熱化 各組人馬爭相推出青年購屋政見
終於 [新青安] 橫空出世:
1.自備款不足 還款能力稍差的族群得以進入市場 -> 需求增加
2.建商順銷 預期未來價格還會上漲 開始鎖盤不賣 -> 供給減少
3.買方fomo集體發作 擔心未來價格還會更高 爭相入市 -> 需求增加
4.都預期房價還會漲了 投資客他媽還不用人頭進場買爆 -> 需求增加
買賣雙方都預期價格還會上漲 加劇供不應求的情況
於是房價開始暴衝
然後.....你以為財政部/金管會該出手了嗎?
不好意思選舉很忙沒空 那選完以後呢?
從113到520 長達4個月的"看守"內閣 也真的就是看守而已
直到下半年剛開始 就有銀行放款接近滿水位 停止房貸收件
民眾求貸無門引發民怨 (這次高房價反而沒有引發民怨 大概打不過都加入了!)
才開始有人意識到問題的嚴重性
一開始央行用老方法 找銀行喝咖啡要求嚴控不動產放款
但這反而讓民眾申請貸款變得更加困難
最後 央行政策方向轉為首購及自用優先撥款 並且
1.有屋者無寬限期 -> 需求減少
2.第2屋 公司法人貸款成數下降 -> 需求減少
3.餘屋貸款成數下降 -> 供給增加
最重要的 結合上述所有措施所釋放出的訊號就是
4.預期房價將不漲反跌 -> 需求減少 + 供給增加
考慮到不動產價格具有向下僵固性
可預期房市接下來交易量將先急凍 直到有人撐不住後 價格才會開始下跌(量先價行)
這邊需要暫停一下 對新青安和央行政策作個評論
首先 新青安1000萬的補助門檻
把不動產價值判斷最重要原則"地段" 扭曲成了"總價"
在小坪數產品存量本就不高的情況下
2房以下及郊區/低單價區的產品 成為本波漲幅最大的受益者
而央行的信用管制政策
讓銀行必須先對無其他不動產的首購/低利率/有寬限期/買在郊區的客戶 優先放款
多屋族/高資產及還款能力較佳/買在市區的客戶 反而被排擠
毫無疑問降低了銀行的擔保品品質
再次扭曲了金融市場運作 為將來的金融市場增加不確定性
只能說 一切都是選票考量啊!!!!!!!!
從伸進市場的那幾隻黑手
央行: 不見房價下跌絕不罷手 而且必須越快見效越好 被濫殺的再慢慢開小門
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