Re: [閒聊] 預售的強大威力

看板home-sale (房屋交易)作者s8752134 (Sea)時間1小時前 (2026/06/24 17:13)推噓9(9推 0噓 9→)

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※ 引述《mfcke (待退)》之銘言： : 另外說一下這案子特點是這樣 : 3% 相當於33倍槓桿 : 以數學上來看是一個非常驚人的數字 : 而且時間至少有一年半 : 兄弟這是90萬不是900萬窮酸到我都氣不起來了智商也低到不行 : 我是買後棟便宜的那價格我評估是有凹陷 : 單價如果是8X 其實我是不會入手 : 那科技業的強大新竹上漲是必然事實倒是不用憂慮 I'm back!! 其實有些東西真的自己實際有投入後就知道差異在哪。拿我 3-4 年前買的預售來說, 當初買 3000 內, 現在估 3700-3800。從訂簽10%起，這三四年陸陸續續再投入 10% 共 20%，以這案例來說，四年帳面年化大概也有 30%+。從現在後照鏡來看，屌輸大盤。當年台股大盤同期是 15,xxx 到現在 46,000 漲了 200%。但我這 case 是最常見的 "訂簽10%" + 工程期間再繳10%。也就是槓桿倍數並不高。如果同樣的案例套到訂簽只要 3%，工程期滿或是多久內只要補足 10% (我不知道 m大那個建案具體的付款條件) 假設房子條件一開始訂簽 3%，後面只要付足 10%，透過槓桿率的差異，這物件四年帳面年化 IRR 瞬間變成將近 70%！會去買的當然就是 100 個理由看好新竹那塊認為會漲所以買。同理如果 100 個理由覺得會跌 / 平盤，那自然不會買。至於如果有人要討論帳面增值賣掉要扣房地合一之類的實際上沒拿那麼多。確實啊！但... 有人叫你賣掉嗎？像 m大不就講明了直接掛四去疊債，創造現金流。房地產這塊創造現金流很重要的啦！這點懂的就懂！你有越高的現金流 & 資產，你就有能力可以扛更多的貸款，就這樣而已。一個掛四貸出 3000 萬的房子收租 + 疊債，選 10 年期債券，抓很保守的質押比(65成)，扣掉利息每年淨利差也有個 200 萬以上。基本還免稅 (除非全戶海內外各項所得超過 750 萬) 這種妥妥安全的增加你現金流的東西，要做的是幾年後重新再鑑價 + 搞一次，這種增加現金流的東西幹嘛賣？真要賣也是至少過個五年十年稅率變低再說。但老實說以我個人來看，我會選擇繼續搞我的台北都更公寓宅就是了。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.222.80 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1782292403.A.1DA.html

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fluffyradish

06/24 17:14, 1小時前 , 1^F

06/24 17:14, 1^F

推

kcy05785

06/24 17:15, 1小時前 , 2^F

06/24 17:15, 2^F

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kcy05785

06/24 17:16, 1小時前 , 3^F

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