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Re: [心得] 你知道嗎? 臺灣房價真的腰斬過且連跌12年

看板home-sale (房屋交易)作者 (大叔)時間1月前 (2024/10/17 10:45), 1月前編輯推噓30(30推 0噓 169→)
留言199則, 15人參與, 1月前最新討論串4/5 (看更多)
你兩個都沒講錯，只是話都只講一半。 他只看景氣反轉後的部份，而你只看回測而沒想到你當年的抄底就是建立在別人的認賠上。 回測持間拉長，買股票也好買房也好、有價值的資產最終會反應它的價值。 但長期持有的前提是你要能撐得過，法拍不就是當年撐不下去的人被迫丟出來賣嗎？ 不是所有人都能撐過不景氣，輕則賠售籌錢重則破產法拍。 這些都不是回測看得到的，更不用講你的抄底也是建立在別人的失敗上。 房板太多人在鼓吹只漲不跌的謬論，無限轉貸原本還只是基本款。 前陣子還有找高利貸週轉交屋的，當大家都可以回家找媽媽拿三千萬。 風險最大，就是這種的。 ※ 引述 《jamo (hi)》 之銘言： : : 所以呢，臺灣房價還真的 : : 1、腰斬過 : : 2、連跌12年 : : 3、而且還是不久前的2003 : : 。 : : 很多人在論述臺灣房價的時候都是用2003當起點 : : 為什麼要用2003當起點，因為1991~2003這段時間臺灣房價慘不忍賭 : : 又或者他根本就是被洗腦的那個，他根本完全不知道1991~2003臺灣房價腰斬 : : 。 : : 我看ptt 房板每次論述臺灣房價的時候，我都覺得他們根本不知道臺灣房價真的腰斬過 這 : : 件事 : 　 : 我大概是1998前後進場的,一路買房買到全國大崩盤的sars. : 估計很多人沒經歷過在sars威脅下,房市能有多蕭條! : 跟covid-19小感冒不同,那是台灣第一次感受到無藥可醫的大規模流行病!怎麼來的?不知 : 道!怎麼醫?沒辦法!人類會滅亡嗎?有可能!整個氛圍就是世紀末黑死病的感覺,風聲鶴唳, : 人心惶惶~ : 　 : 那時候我打電話要看房,連仲介都不帶看了,叫我等兩個月後再說~最後我去買法拍屋,幹法 : 拍屋投標室還有七成滿!投客真的為了賺錢可以命都不要!所以說一堆人天天以為投客房東 : 只會收租,這些人永遠不會知道別人白手起家有多拚!人家拿命來拚賺錢的時候,你他馬的 : 在安全地方瑟瑟發抖!你能賺贏這些人才見鬼了~ : 　 : 　 : 講回正題,投資最重要的一個 key point 就是風險! 講投資不講風險,要嘛笨,要嘛壞~ : 　 : 所以按你提供的資訊,台灣房市回測33年(我估計這還是特別挑過的年份,跌幅對比最大的3 : 3年,不然一般人回測都是抓個整數要嘛30年要嘛40年,誰會回測33年還抓一堆有零頭的年 : 份),得到的結論是全台房市最壞最壞,最壞最壞的情況就是腰斬!而且全台也只有高雄達到 : 這個KPI~ : 　 : 一個投資商品讓你回測30年以上 : 1:你能找到最壞的情況就是腰斬 : 2:最後所有地區全部解套且創新高! : 3:只要有繳息,無論房價怎麼跌都不會被斷頭 : 4:預設五倍槓桿(現在沒了) : 5:能自住 : 　 : 這樣的投資商品,以我貧脊的知識,正經路子實在是想不到還有甚麼投資商品可以更好了! : 　 : 或許你可以推薦一個? : 　 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.137.175.51 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1729133149.A.1FD.html ※ 編輯: kiyoshi520 (114.137.175.51 臺灣), 10/17/2024 10:47:29 ※ 編輯: kiyoshi520 (114.137.175.51 臺灣), 10/17/2024 10:54:26
推
10/17 11:01, 1月前 , 1F
確實傳教傳到離譜，搞得像傳銷，中肯。
10/17 11:01, 1F
推
10/17 11:10, 1月前 , 2F
槓桿房蟲這一波打回原形剛好
10/17 11:10, 2F
推
10/17 11:11, 1月前 , 3F
我爸那時候sars房價真的腰斬逃不掉.都沒人要看要買.
10/17 11:11, 3F
→
10/17 11:12, 1月前 , 4F
他當初買新北預售屋.高點交屋然後景氣反轉
10/17 11:12, 4F
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10/17 11:12, 1月前 , 5F
然後打折打到骨折還是賣不掉.我們還先搬出去住
10/17 11:12, 5F
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10/17 11:13, 1月前 , 6F
結果那間房子就套到現在,我媽就搬回去硬扛繼續住.
10/17 11:13, 6F
推
10/17 11:13, 1月前 , 7F
本多終勝 地點先決
10/17 11:13, 7F
→
10/17 11:13, 1月前 , 8F
是禍也是福.後來就花了三百萬整修一下.
10/17 11:13, 8F
→
10/17 11:14, 1月前 , 9F
變成她的退休宅了. 至少還有地方住.
10/17 11:14, 9F
推
10/17 11:16, 1月前 , 10F
我爸也還來不及破產法拍 人就死了.
10/17 11:16, 10F
推
10/17 11:20, 1月前 , 11F
因為這個教訓 我後來買房的策略就變成買防守型物件.
10/17 11:20, 11F
我老家也是買在上波最高點，因為不在都會區也從沒回到最高點。 但因為自住算算也沒賠太多就是，算起來比你好一些。 ※ 編輯: kiyoshi520 (114.137.175.51 臺灣), 10/17/2024 11:29:37
→
10/17 11:29, 1月前 , 12F
目前看下來 賴清德是最挺年輕人買房 讚！
10/17 11:29, 12F
推
10/17 11:32, 1月前 , 13F
推"風險"，有本業能力賺錢的還是那些人，其他過度樂觀無力
10/17 11:32, 13F
→
10/17 11:32, 1月前 , 14F
還貸的終究只是在找下一手接盤俠
10/17 11:32, 14F
推
10/17 11:41, 1月前 , 15F
蛋毛區互相取暖喊房價會跌嗎
10/17 11:41, 15F
推
10/17 11:50, 1月前 , 16F
不過以票面來看,三十年過去那間還是漲了200%就是了.
10/17 11:50, 16F
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10/17 11:51, 1月前 , 17F
所以也沒到慘就是了.禍是當初賣不掉,福也是當初賣不掉!
10/17 11:51, 17F
推
10/17 12:15, 1月前 , 18F
房就是有居住出租功能所以能讓人穿越牛熊的時間維度，這
10/17 12:15, 18F
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10/17 12:15, 1月前 , 19F
才是保證獲利的本質，只要台灣人本質是聰明勤奮，就是賺
10/17 12:15, 19F
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10/17 12:15, 1月前 , 20F
多賺少的問題。房股都一樣，抱對抱長勝率就遠高於短線。
10/17 12:15, 20F
推
10/17 12:18, 1月前 , 21F
賴，蔡，馬，扁終究是會成為歷史的灰塵，看穿本質才能穿
10/17 12:18, 21F
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10/17 12:18, 1月前 , 22F
越牛熊。
10/17 12:18, 22F
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10/17 13:28, 1月前 , 23F
我親戚也買在97年台中高點，現在已經漲超過3倍
10/17 13:28, 23F
→
10/17 13:29, 1月前 , 24F
當年七期很爛一堆八大對面開熱炒店夜夜笙歌
10/17 13:29, 24F
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10/17 13:29, 1月前 , 25F
新光大遠百都還沒影勒
10/17 13:29, 25F
推
10/17 13:47, 1月前 , 26F
其實我很好奇你到底是看到哪些人說只漲不跌 他們又是怎
10/17 13:47, 26F
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10/17 13:47, 1月前 , 27F
麼定義的 我們看的真的是同一個房版嗎？
10/17 13:47, 27F
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10/17 13:48, 1月前 , 28F
人氣高了反串的人就會多 但我覺得仔細看 應該不難分辨哪
10/17 13:48, 28F
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10/17 13:48, 1月前 , 29F
些是有價值的資訊 哪些是反串
10/17 13:48, 29F
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10/17 13:49, 1月前 , 30F
如果一直盯著反串的人看 要怎麼讓自己進步？
10/17 13:49, 30F
房板股版都有死多頭我以為是常識，我反好奇你怎麼會看不到？ 你樓上那位piliwu就是個例子，而且我也不覺得他是反串。 我也不是完全看空，也認同回測時間拉長資產價格會膨脹的事實。 這篇要講的是風險，那些鼓吹轉貸甚至高利貸的都太輕忽風險了。 ※ 編輯: kiyoshi520 (114.137.175.51 臺灣), 10/17/2024 14:00:25
推
10/17 14:06, 1月前 , 31F
那你可以把他的推文一句一句拉出來看 你要反駁哪句話？
10/17 14:06, 31F
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10/17 14:06, 1月前 , 32F
這就是我剛剛問的 只漲不跌的定義是什麼？ 股房反應國
10/17 14:06, 32F
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10/17 14:06, 1月前 , 33F
家經濟 是果而非因 假設你認為這個地區的經濟長期向上
10/17 14:06, 33F
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10/17 14:06, 1月前 , 34F
那股房長期向上的結論也沒什麼問題 有些人講只漲不跌是
10/17 14:06, 34F
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10/17 14:06, 1月前 , 35F
把週期拉到十年以上 如果這樣叫死多頭 其實我更好奇你所
10/17 14:06, 35F
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10/17 14:06, 1月前 , 36F
謂死多頭的定義是什麼
10/17 14:06, 36F
你拉十年根本不夠啊，原原Po的數據就說明1991~2003多數處在下行週期。 同樣的很多人只看08年後的狀況，也是見樹不見林。 拿那麼短的時間去看，很多時候只是要去鞏固自己的想像而已。 反而回測30年才能反應資產價格膨脹的事實，因為它真真實實的有經過一輪大且長不景氣。 而且我也不是要反駁長時間回測本身，是要講在反轉時是真的有人會撐不下去才讓原Po有法 拍可以抄底。
還有 126 則推文
還有 15 段內文
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10/17 22:07, 1月前 , 163F
其實我前面有定義 我認為浮濫的前提是利率與風險不等價
10/17 22:07, 163F
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10/17 22:07, 1月前 , 164F
的借貸
10/17 22:07, 164F
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10/17 22:07, 1月前 , 165F
7.你在強調每個人風險不同 這沒問題 但你內文不是在強調
10/17 22:07, 165F
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10/17 22:07, 1月前 , 166F
這點 你內文在強調的是理財工具 例如轉貸 寬限期 跟高利
10/17 22:07, 166F
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10/17 22:07, 1月前 , 167F
貸 我從頭到尾都是在跟你討論 你實務上到底懂不懂這些工
10/17 22:07, 167F
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10/17 22:07, 1月前 , 168F
具的操作內容
10/17 22:07, 168F
我覺得，你對一些很基本的名詞都不太清楚、比方說負資產在維基就有定義 https://zh.m.wikipedia.org/zh-tw/%E8%B2%A0%E8%B3%87%E7%94%A2 我是不知道怎麼這名詞也要解釋？ 另外，風險並不是房子被法拍然後破產跳樓才叫風險，而是你投資賠錢都算。 就像Z大講要保持五倍槓桿然後投入股市， 這個操作在股房雙跌的時候是會擴大損失的。 這就是風險，小從賠了利息大到週轉不靈都算。 ※ 編輯: kiyoshi520 (36.228.84.142 臺灣), 10/18/2024 10:56:59
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10/18 14:17, 1月前 , 169F
要回測30年 哪個房子30年後沒漲的 除了偏遠地區
10/18 14:17, 169F
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10/18 17:09, 1月前 , 170F
房子不管你是現金買還是五倍槓桿，跌了就是跌了，總損失
10/18 17:09, 170F
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10/18 17:09, 1月前 , 171F
都一樣，你只能等它漲回來。維持五倍槓桿的原因跟看多或
10/18 17:09, 171F
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10/18 17:09, 1月前 , 172F
看空房市無關，是你沒還的本金成本是2.2％利率，只要你能
10/18 17:09, 172F
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10/18 17:09, 1月前 , 173F
找到高於2.2％的獲利，為什麼要急著還呢？如果你因為某些
10/18 17:09, 173F
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10/18 17:09, 1月前 , 174F
原因短期或長期看空房市，你該做的是賣掉，等跌到你心目
10/18 17:09, 174F
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10/18 17:09, 1月前 , 175F
中的甜甜價再買不是嗎？股市下跌部分，證卷商開個戶+複委
10/18 17:09, 175F
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10/18 17:09, 1月前 , 176F
託，台股，美股，陸港股，美債，投等債... 任你組合，你
10/18 17:09, 176F
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10/18 17:09, 1月前 , 177F
硬要說降息循環時也可能會股債雙殺，那你買黃金藏床底總
10/18 17:09, 177F
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10/18 17:09, 1月前 , 178F
行吧～還是擔心的話，你就乖乖還房貸，存定存，別多想，
10/18 17:09, 178F
→
10/18 17:09, 1月前 , 179F
那不是你的能力可以賺到的錢
10/18 17:09, 179F
→
10/18 17:12, 1月前 , 180F
已經還掉的本金，如果我今天失業還不出房貸來，我可以掛4
10/18 17:12, 180F
→
10/18 17:12, 1月前 , 181F
出來還原本的房貸嗎？如果不行，我看不出提早還本金的
10/18 17:12, 181F
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10/18 17:12, 1月前 , 182F
好處在哪裡
10/18 17:12, 182F
我並不是說你不該維持五倍槓桿而要乖乖還本金， 而是維持五倍槓桿會因為你把本金轉為投資要承擔投資波動的風險。 若你財務管理做得好，在波動低點還能有空間周轉而不會動到房子或投資，那時間是站在你 那邊沒錯。 但不是所有人都能把這個做好而人生總會有意外，所以這世上才有法拍屋可以給原Po買。 ※ 編輯: kiyoshi520 (36.228.84.142 臺灣), 10/19/2024 00:55:43
推
10/19 11:10, 1月前 , 183F
我能理解投資要先考慮風險，因為過去二十年我都是這樣，
10/19 11:10, 183F
→
10/19 11:10, 1月前 , 184F
那個年代只有內扣很大的基金可買，網路上沒有這麽多資訊
10/19 11:10, 184F
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10/19 11:10, 1月前 , 185F
可參考，台灣第一支ETF剛出現，那時我也不知道ETF是啥，
10/19 11:10, 185F
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10/19 11:10, 1月前 , 186F
買了幾本理財書，自覺當時收入在高雄算不錯，錢拿來長期
10/19 11:10, 186F
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10/19 11:10, 1月前 , 187F
投資，退休沒問題，除了買了間自住房，扣掉貸款其他的都
10/19 11:10, 187F
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10/19 11:10, 1月前 , 188F
定期定額買基金。那個年代最夯的是啥？綠能基金，礦產基
10/19 11:10, 188F
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10/19 11:10, 1月前 , 189F
金，RETIS，金磚四國，外幣定存我通通買了，有獲利20％就
10/19 11:10, 189F
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10/19 11:10, 1月前 , 190F
停利，再重新定期定額，這樣搞了19年，2008報酬率-50起跳
10/19 11:10, 190F
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10/19 11:10, 1月前 , 191F
，再經過兩次QE有些始終沒有漲回來。整體投資有賺，賺多
10/19 11:10, 191F
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10/19 11:10, 1月前 , 192F
少我沒算，但是離退休目標很遠，獲利最大竟然是住了19年
10/19 11:10, 192F
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10/19 11:10, 1月前 , 193F
的自住房。時代變了，當初不錯的收入跟現在的高科技業比
10/19 11:10, 193F
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10/19 11:10, 1月前 , 194F
只能說過得去，以前從長輩那得到的資訊是房貸趕快還完，
10/19 11:10, 194F
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10/19 11:10, 1月前 , 195F
股票不要買，投資首重風險管理。結果長輩本身在連動債風
10/19 11:10, 195F
→
10/19 11:10, 1月前 , 196F
暴虧掉了一半退休金，到最後最值錢的是人生中買的兩間房
10/19 11:10, 196F
→
10/19 11:10, 1月前 , 197F
。去年中開始看房，了解年輕人的投資方法，哇賽，現在玩
10/19 11:10, 197F
→
10/19 11:10, 1月前 , 198F
的好花，打不贏就加入，股房債都投，現在心境跟一年前比
10/19 11:10, 198F
→
10/19 11:10, 1月前 , 199F
實在輕鬆很多，不求PR上升，最少也要維持住
10/19 11:10, 199F
我是覺得，老一輩的經驗形成有其背景。 這張是50年台灣利率跟房價的走勢圖。 https://imgur.com/7xzYI88
我們現在認知的低利率是在2000年後才有的事，之前利率5%起跳是基本款。 在過去投資管道不多的時代你要找夠高的投資標並不多， 而且當年台灣投資市場在發展過程中也出現不少問題、像鴻源案。 所以像民間的標會在當時會盛行是有其背景，不單是銀行錢不好借而已。 在這種背景下，早點把利率偏高的房貸還掉就是一個很理性的決定。 同樣的，有些人會對房子的投資價值很不以為然，也可以從這張圖看出。 當然，2000年後房價隨著低利率及資金行情而一去不復返也是事實。 老一輩過去的經驗或許制約了他們對投資的想像， 但同樣的，只經驗過低利率及資金行情的人會不會也制約了他們的風險意識？ 我們無法預測未來，這個也只有時間能解答。 也因為無法預測未來，評估好風險及自身承受能力是投資前的必備功課。 ※ 編輯: kiyoshi520 (36.228.84.142 臺灣), 10/19/2024 15:35:44
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