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Re: [閒聊] 為什麼沒什麼人談出租報酬

看板home-sale (房屋交易)作者 (2022mondeo wagon hybrid)時間6天前 (2025/03/21 09:20), 5天前編輯推噓42(42推 0噓 39→)
留言81則, 25人參與, 5天前最新討論串2/2 (看更多)
: 二線都市像是新北桃園 台中 : 每坪出租單價700元 : 以30坪 中古 單價35萬 總價1050萬 : 頭期250萬 貸款800萬 : 800萬利息2.5%。 : 利息付出20萬 : 租金收入25萬 : 通膨2% 房產考慮折舊增值1%=10.5萬 因為你這裡估計可能錯誤了 (1)增值估計可能錯誤：這二十年，我手上最差的是台南的老透天，漲了2倍 最好的漲超過四倍 當然過去二十年能漲，不代表未來二十年也會漲 投資理財，有賺有賠，請詳閱公開說明書 (2)租金收入估計可能有誤 我桃園的老透天，出租25000/月、老公寓出租21500/月 三峽老公寓，出租25000/月 這都是老屋，而且是偏鄉蛋白區，如果是都市市中心 租金只會更高(但當然房價也會高很多) 我舉的這幾間，用房屋加裝修總價算，投報率都超過5% : 等於每年報酬15萬 其他雜項不計 : 如果什麼都不管 本金只買債 250*0.06=15萬 : 這樣算起來房東其實是佛心生意吧 : 不過空手沒房的每年就是租金-25萬 : 各位怎麼看？ 因為你只用一年來看，對我來說，金流先能撐過去，房價會增值 增值後，我們可以再增貸出來，投入股票，股票賺錢，再買下一戶 如此循環 我今天又增貸一筆出來，股票最近低點，又可以逢低買進了 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.227.166.164 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1742520004.A.FE5.html
推
03/21 09:28, 6天前 , 1F
房價增值大概8年一倍 2000萬的房子20年後接近一億
03/21 09:28, 1F
這樣看來我有機會變成億萬富翁耶~~
推
03/21 09:35, 6天前 , 2F
以前的價錢可能投報有5% 現在的價錢要5%?
03/21 09:35, 2F
我的是去年買的，去買出租，投報就超過5%了 租金直接全額償還貸款，還有一點盈餘
推
03/21 09:44, 6天前 , 3F
原文應該是指計算現在才要買進去收租的投報
03/21 09:44, 3F
→
03/21 09:44, 6天前 , 4F
那些低點買入的就別提了XD
03/21 09:44, 4F
我龍潭、大溪、觀音三間，都是去年買的…
→
03/21 09:59, 6天前 , 5F
地點差的問題是 不一定很好出租吧
03/21 09:59, 5F
→
03/21 09:59, 6天前 , 6F
地點差代表沒有買房的人很少
03/21 09:59, 6F
→
03/21 10:00, 6天前 , 7F
而且你還要思考會租 地點差的老破房是什麼水準的人
03/21 10:00, 7F
→
03/21 10:00, 6天前 , 8F
蛋黃區 位置好 他的優勢在於好出租 流動性高 低總價
03/21 10:00, 8F
→
03/21 10:01, 6天前 , 9F
然後地點差 的地方基本上你也別想都更
03/21 10:01, 9F
→
03/21 10:01, 6天前 , 10F
為什麼雙北老公寓有人要 很大部分在於有都更的可能性
03/21 10:01, 10F
→
03/21 10:02, 6天前 , 11F
增貸是房地產的總金額 你年報酬率可能還要4趴以上才穩
03/21 10:02, 11F
→
03/21 10:03, 6天前 , 12F
中南部的老破房 我是沒那麼看好 這以後都是票房毒藥
03/21 10:03, 12F
→
03/21 10:03, 6天前 , 13F
借的錢 你敢一次打股票波段嗎?講是很好聽 做起來不容易
03/21 10:03, 13F
→
03/21 10:09, 6天前 , 14F
買來收租為主蛋黃比較好
03/21 10:09, 14F
我覺得你說的都很有道理 不過我實際上操作起來，和你說的都不一樣… 昨天簽約龍潭五樓公寓的是一位二十歲的學生 直接全付一整年房租和押金三十幾萬，而且一毛都沒砍價 (不過他也講明只租一年，因為家裡正在裝修) 然後，我增貸出來的錢，都是一次ALL IN 0050、QQQ 不看任何波段、不看任何新聞、指標的，已經連續增貸三次都是這樣了
→
03/21 10:25, 6天前 , 15F
25000都可以租青埔新大樓了幹嘛租三峽老公寓
03/21 10:25, 15F
我真的不知道為什麼耶…但是就是每次都很順利租出去
推
03/21 10:54, 6天前 , 16F
租金基本不划算，房子沒有漲的話基本都是賠的
03/21 10:54, 16F
幸好這二十年，全部都有漲
推
03/21 11:31, 6天前 , 17F
房價之前能增值不代表以後能增值
03/21 11:31, 17F
投資理財，有賺有賠，請詳閱說明
推
03/21 11:58, 6天前 , 18F
啊就蛋黃一定不會那麼高 意思就是你一定要去買偏僻又
03/21 11:58, 18F
→
03/21 11:58, 6天前 , 19F
好租的地方
03/21 11:58, 19F
我下一間還是買蛋白區，不要買蛋殼好了…
→
03/21 12:39, 6天前 , 20F
老透天成本只要600萬，還含裝修？
03/21 12:39, 20F
買505，裝修不到80，其他介仲費、代書費加一加，差不多600萬啊 去年買的，強調一下，不然又要被說是繼承或是幾十年前買的
推
03/21 12:47, 6天前 , 21F
不說增值 光租金>本息風險就小很多了 實務推
03/21 12:47, 21F
推
03/21 12:51, 6天前 , 22F
鬧區租金未必會更高 家裡板橋江翠老公寓月租兩萬
03/21 12:51, 22F
→
03/21 12:51, 6天前 , 23F
老人家死不漲租 說老租客了 跟你說 這種老人超多
03/21 12:51, 23F
→
03/21 12:52, 6天前 , 24F
但屋況也不佳就算了 整理到好月租三萬五未必有賺
03/21 12:52, 24F
→
03/21 12:52, 6天前 , 25F
雙北就是一堆這種老屋便宜租 所以雙北租房其實很划
03/21 12:52, 25F
推
03/21 13:36, 6天前 , 26F
印象中，你好像是老師？老師你打臉很多酸酸的推文
03/21 13:36, 26F
我現在沒有工作了…哭哭 我是覺得房地產有非常多種不同的形態：預售、成屋、透天、老的、新的、有裝潢 沒裝潢、有電梯沒電梯、有車位沒車位、三房兩廳、兩房一廳、蛋黃區、蛋白區 現金買的、貸款買的、家裡有人贊助的沒人贊助的… 有些人已經預設了自己想看到的答案，然後就設定一堆條件好符合期待 好比很多人想看到「租金投資報酬率差」 所以就設定條件：「蛋黃區高房價、低租金、房客難找空窗期長、房屋折舊…」等 但是我覺得其實還是有很多實際上可以操作的變化 至少我自己有八戶在市場上操作的結果，投報率真的是還不錯 當然，要跟股神相比，的確是遠遠不如啦
推
03/21 13:39, 6天前 , 27F
買起來
03/21 13:39, 27F
※ 編輯: licklabium (36.227.166.164 臺灣), 03/21/2025 14:55:47
推
03/21 15:34, 6天前 , 28F
八戶蛋白區的操作經驗，板上少見的蛋白區分享。
03/21 15:34, 28F
還有 26 則推文
還有 14 段內文
我整理老屋第一個原則，就是配電盤一定加大(看80或100A，得看台電外管線) 因為我都不用瓦斯桶，全部改成IH爐和電熱水器 然後早期的舊公寓三房兩廳，很多都只有客廳和主臥有留220V的冷氣孔 所以通常都得另外拉兩條220V的冷氣孔 所以全戶的管線重拉，加上其他有的沒有的水電工程，大約都在16~20萬之間 室外機銅管當然都是冷氣師傅配置，這種有危險的高空作業太專業了
推
03/22 09:39, 5天前 , 55F
謝謝分享 值得學習
03/22 09:39, 55F
推
03/22 10:00, 5天前 , 56F
想請問大溪是買在河東還是河西啊？居然有21……
03/22 10:00, 56F
我不知道是河東還是河西耶，在三元一街… 而且我開21000，也是一週就有四、五組來看，就成交了 36坪的二樓公寓(無車位)，我去年入手價320萬，一坪不到10萬 說真的，就算只租1萬，都可以贏過貸款利率
推
03/22 10:06, 5天前 , 57F
河東就老街那邊，話說您有部落格嗎？看這些自己整理
03/22 10:06, 57F
→
03/22 10:06, 5天前 , 58F
過程蠻有意思的
03/22 10:06, 58F
→
03/22 10:08, 5天前 , 59F
有時候回去躺平我都會去齋明寺走走
03/22 10:08, 59F
耶…我對大溪地理位置很不熟悉，所以老街和三元一街的地理位置我也不清楚… 就像前面網友說的，投資房地產就是這麼簡單，連我這樣無腦的都可以操作 我沒有部落格，不過我有寫過兩、三篇老屋整理文在MOBILI01 大溪：https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=360&t=6959650 龍潭：https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=360&t=6947612 觀音：https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=335&t=6825107 基隆的這一次因為地點離我很遠，而且我同時間在處理我哥的後事 還面對我弟不停來騷擾的事，翻新的部分我就親自參與很少，只做統包 所以就沒有寫紀錄了
推
03/22 10:23, 5天前 , 60F
感謝lick大分享
03/22 10:23, 60F
推
03/22 10:23, 5天前 , 61F
感謝分享.同事在基隆的老屋都是自己刷漆和鋪地板.
03/22 10:23, 61F
→
03/22 10:24, 5天前 , 62F
廚房用IH爐是我沒想過的思路. 我只有裝過儲熱熱水
03/22 10:24, 62F
推
03/22 10:31, 5天前 , 63F
21000真的是太神了.有效活化資產.租客租好屋 算是雙贏.
03/22 10:31, 63F
IH爐很吃客群，有的人就是喜歡用瓦斯爐明火 而且IH爐的壽命和價格都比較貴 不過我上一間用IH爐，出租了七年，還是頭好撞撞，所以我個人覺得是可以接受的
推
03/22 11:02, 5天前 , 64F
我以前住老公寓最討厭的橋段就是叫瓦斯桶..真的很阿雜
03/22 11:02, 64F
我也是，而且我有公寓四樓和五樓的，又要加樓層費 重點是，如果是晚上要洗澡或煮消夜，才發現沒瓦斯，會很苦惱
推
03/22 11:27, 5天前 , 65F
想請教您都選用瞬熱還是儲熱水器.我那時候選了儲熱
03/22 11:27, 65F
推
03/22 11:29, 5天前 , 66F
對耶，這時候用IH的優勢就出來了
03/22 11:29, 66F
推
03/22 11:30, 5天前 , 67F
看到文章了.也是儲熱的樣子
03/22 11:30, 67F
我最一開始是用二十加侖儲熱式的，房客使用上是都沒反應不敷使用 因為我也都沒提供浴缸(有浴缸的我都直接拆除，做淋浴區就好) 後來陽台空間如果足夠，我就是給三十加侖，價格貴一點，但更保險 基隆這一間是因為陽台那空間，三十加侖的放不進去，才給二十的
推
03/22 11:45, 5天前 , 68F
哇 講這麼多訣竅真的好嗎? 對我來說這些一字千金.
03/22 11:45, 68F
不會怎麼樣啦~你看版上討論都是集中在重劃區、預售屋 即使這一串原PO，目的也是要說出租的投報率很差 我寫的內容和他們想看的相左，就沒幾個人想認真討論了 是說，我去年看中一間31年的蛋白區老公寓頂樓，開價390萬 我本來想談，可惜去年兩次增貸時間間隔時間太短，被銀行打槍 昨天增貸確定通過，再去看這個案件 被以300萬買走(實登)，然後投資客重新整理，開價588了…
推
03/22 11:56, 5天前 , 69F
想問頂樓防水也都是自己預先做嗎?還是找有鐵皮的
03/22 11:56, 69F
龍潭頂樓這一間，防水層沒有破，只是面漆已經舊了 所以找師傅來看過後，他建議我們自己做保養就好 https://youtu.be/S8apYM64VT0
至於觀音的透天，是前屋主就有做好鐵皮了
推
03/22 14:34, 5天前 , 70F
請問樓主科目四增貸部分沒有工作可以貸嗎
03/22 14:34, 70F
我是用資產負債比，加上新貸的這筆，目前我的「貸款總額/資產」大約是1/3 然後其實我二月才留停，二月初就申辦，要填寫有工作也可以 因為我還是有薪資進帳証明，不過我有和銀行業務說 他就說我的情況，直接寫「專業投資人」就可以(因為0050和美股金額夠) 不過貸款情況會因不同銀行、業務、時間和個人資格而有很大不同 我只是說明我的狀況，不代表每個人都可以，不要誤會了
推
03/22 14:55, 5天前 , 71F
崇拜Orz！大大這篇讓我思緒大躍進，找到新方向
03/22 14:55, 71F
→
03/22 14:58, 5天前 , 72F
加以研讀，希望能順利走上您分享的捷徑。
03/22 14:58, 72F
沒那麼誇張啦~這兒比我厲害的人很多很多的
→
03/22 14:58, 5天前 , 73F
我的老公寓，請師傅看就說要全棟斷電才能
03/22 14:58, 73F
→
03/22 14:59, 5天前 , 74F
加大，又有說找不到線太雜的，大大有遇過嗎？
03/22 14:59, 74F
耶…要全棟斷電才能加大?我倒是不曾聽過這種狀況耶 線不是就全部換新的嗎?為什麼會有線太雜的呢? 我老公寓、老透天都是全戶加大電盤、換新的線，不曾遇過這狀況 不過我真的不是專業，或許你可以找不同的水電師傅詢問看看
推
03/22 15:45, 5天前 , 75F
你的公寓怎麼聽起來像違建.
03/22 15:45, 75F
→
03/22 15:46, 5天前 , 76F
不過公寓什麼事都會發生.我遇過糞管莫名和隔壁棟接的
03/22 15:46, 76F
→
03/22 15:47, 5天前 , 77F
造成這一棟的糞管每次都一下就爆了
03/22 15:47, 77F
推
03/22 19:20, 5天前 , 78F
公寓確實很多雷點，但有點概念的話，其實
03/22 19:20, 78F
→
03/22 19:21, 5天前 , 79F
這些風險大多小錢能處理。就像在買淘寶，
03/22 19:21, 79F
→
03/22 19:22, 5天前 , 80F
偶爾買到黑心商品，但省到的是遠遠超過。
03/22 19:22, 80F
公寓真的有不少狀況，我就整理過水管埋在柱子裡，結果水管破了 沒辦法維修，只能停用原本的水管，改明管的
推
03/22 23:02, 5天前 , 81F
大推這篇文章！！！
03/22 23:02, 81F
※ 編輯: licklabium (36.227.166.164 臺灣), 03/22/2025 23:18:19
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