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[閒聊] 建蔽率：政府巧取名義下的土地掠奪

看板home-sale (房屋交易)作者 (Nootdorp)時間7小時前 (2025/05/14 14:55), 編輯推噓29(37推 8噓 64→)
留言109則, 29人參與, 2小時前最新討論串1/2 (看更多)
在台灣這幾年的都市發展與都市更新政策中，許多民眾與建築業者紛紛發現一件看似微小 ，實則深遠的變化：建蔽率正在逐步降低。這看似是為了提升生活品質、增加綠地與人行 空間的美意，實際上卻隱藏著政府藉由建蔽率限制，無償掠奪私人土地作為公共使用空間 的現象。 從「蓋好蓋滿」到「只剩一半」 過去，一塊土地買下來，只要符合結構安全與法定退縮，幾乎可以「蓋好蓋滿」。地主的 土地價值等於建築使用價值。房屋成了投資與居住雙重功能的資產，民間資本因此得以充 分利用土地，推動都市發展與經濟成長。 然而，現行的都市計畫規範卻日益強調「宜居城市」、「行人友善」、「生態城市」等名 目，透過調降建蔽率與增加公共開放空間的比例，強制地主讓出土地的一部分做為人行道 、綠帶、開放空間。這些空間雖名為「私人所有」，實際上卻完全供公眾使用，甚至必須 配合政府設計規格，美其名曰「都市美學」，實則已喪失私產自主使用的本質。 無償徵收的變形：建蔽率作為工具 這種政策手法與徵收不同，政府不需要編列預算、發放補償費，只需透過法規與建築執照 審查機制，用技術性規範限制土地使用方式，變相讓地主「自願」犧牲。這種看似合法的 掠奪，因為未發生實體徵收，不會進入土地徵收的補償機制，也不構成形式上的「侵害財 產權」，卻實質剝奪了地主的土地價值。 以一塊100坪的地為例，如今建蔽率下修到50%，還要求其中20%作為「開放空間」，實際可建面積只剩約40坪。地主 手上的土地還是100坪，卻只能蓋出不到一半的建築，剩下的一半變成人行道與公共空間 。 房價怎麼可能跌？ 在這樣的制度環境下，很多人質疑：「政府不是打房嗎？為何房價還是節節上升？」 事實正好相反。當可建面積減少、供給受限，土地的實際使用效益降低，單位成本自然 上升。開發商為了攤平固定土地成本，只能將價格反映在每坪售價上。尤其在都會區寸 土寸金的環境中，這樣的規範無疑是雪上加霜。 同時，政府又透過嚴格限制容積率、設計審議、停車空間配置等要求，使得整體建築成本 節節高升。房價當然無法下降，甚至因政策導致的供給限制而進一步飆升。 誰來為這些「公共空間」買單？ 最終買單的，是土地所有權人與購屋者。政府得以在不花一毛錢的情況下，取得城市中最 寶貴的空間資源，形塑市容、提升形象，卻把成本全推給私部門承擔。這不僅違背「比例 原則」與「財產權保障」的憲政精神，也嚴重扭曲市場機能與資源分配。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.168.8.145 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1747205716.A.71B.html
推
05/14 14:56, 7小時前 , 1F
不限制蓋好蓋滿是想蓋的跟九龍城寨一樣是不是使用滿滿滿
05/14 14:56, 1F
推
05/14 14:57, 7小時前 , 2F
誰說過去可以蓋好蓋滿的? XD
05/14 14:57, 2F
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05/14 14:57, 7小時前 , 3F
除非你說的是日據時代還是清朝 不然那來的蓋好蓋滿?
05/14 14:57, 3F
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05/14 14:58, 7小時前 , 4F
五十年前就有建蔽率了
05/14 14:58, 4F
推
05/14 14:58, 7小時前 , 5F
台北市住三遲早會開放到300 指日可待
05/14 14:58, 5F
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05/14 14:58, 7小時前 , 6F
況且建蔽率和容積率就直接影響了土地售價，拉高建蔽容積
05/14 14:58, 6F
推
05/14 14:58, 7小時前 , 7F
啊建蔽率提高 你容積率提高就好啊
05/14 14:58, 7F
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05/14 14:58, 7小時前 , 8F
土地單價直接上升
05/14 14:58, 8F
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05/14 14:58, 7小時前 , 9F
以前4 5層公寓 現在都15樓起跳
05/14 14:58, 9F
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05/14 14:58, 7小時前 , 10F
開放容積率是趨勢看隔壁新北就知道
05/14 14:58, 10F
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05/14 14:58, 7小時前 , 11F
哪會對房價下跌有什麼正面效果，你地就直接更貴了阿
05/14 14:58, 11F
推
05/14 15:00, 7小時前 , 12F
15樓的房子 實質土地使用強度未必比五樓公寓大
05/14 15:00, 12F
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05/14 15:01, 7小時前 , 13F
還是要看當地容積率與最後核可出來的樓地板面積才知道
05/14 15:01, 13F
推
05/14 15:02, 7小時前 , 14F
土地成本是看容積率不是建敝率，
05/14 15:02, 14F
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05/14 15:02, 7小時前 , 15F
不過蓋較高樓會有額外的成本也沒錯
05/14 15:02, 15F
噓
05/14 15:03, 7小時前 , 16F
以前是不要臉的國民黨不買路地
05/14 15:03, 16F
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05/14 15:03, 7小時前 , 17F
通常做公共空間也會有容積補償，
05/14 15:03, 17F
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05/14 15:03, 7小時前 , 18F
所以很難一言以敝之
05/14 15:03, 18F
推
05/14 15:03, 7小時前 , 19F
土地太狹小比較有影響 如果土地夠大 大部分也不用蓋太高
05/14 15:03, 19F
推
05/14 15:04, 7小時前 , 20F
沒管制就是行人地獄，走路在老城區和重劃區天差地別
05/14 15:04, 20F
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05/14 15:04, 7小時前 , 21F
但確定的是，建敝率可以提升棟距，
05/14 15:04, 21F
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05/14 15:04, 7小時前 , 22F
但是同時拉高建築物，造成視野遮擋，
05/14 15:04, 22F
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05/14 15:04, 7小時前 , 23F
這就取捨問題。
05/14 15:04, 23F
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05/14 15:05, 7小時前 , 24F
我猜元PO是想要日本那種"低層住居專用地域" 但日本一樣有
05/14 15:05, 24F
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05/14 15:05, 7小時前 , 25F
建蔽率限制的 並不是蓋好蓋滿
05/14 15:05, 25F
推
05/14 15:07, 7小時前 , 26F
對於行人來說，一樓建敝率降低，
05/14 15:07, 26F
→
05/14 15:07, 7小時前 , 27F
但是二樓以上的建物可以不受限，
05/14 15:07, 27F
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05/14 15:07, 7小時前 , 28F
也就是產生所謂的騎樓店面，
05/14 15:07, 28F
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05/14 15:07, 7小時前 , 29F
對於行走上是一定比較舒服的，
05/14 15:07, 29F
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05/14 15:07, 7小時前 , 30F
但就有可能會造成公地私用的問題。
05/14 15:07, 30F
推
05/14 15:07, 7小時前 , 31F
05/14 15:07, 31F
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05/14 15:07, 7小時前 , 32F
那個 容積率?
05/14 15:07, 32F
推
05/14 15:08, 7小時前 , 33F
應該說是"私地公用" 騎樓是私人土地
05/14 15:08, 33F
推
05/14 15:08, 7小時前 , 34F
重劃區會環境好就是建蔽率低綠化多
05/14 15:08, 34F
→
05/14 15:08, 7小時前 , 35F
美國的話 R-1土地建蔽率更低 往往不到30%
05/14 15:08, 35F
推
05/14 15:09, 7小時前 , 36F
05/14 15:09, 36F
推
05/14 15:10, 7小時前 , 37F
05/14 15:10, 37F
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05/14 15:10, 7小時前 , 38F
第二章圖和平西路圓環 印象很深刻 那一圈三樓店面
05/14 15:10, 38F
推
05/14 15:11, 7小時前 , 39F
05/14 15:11, 39F
還有 30 則推文
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05/14 15:58, 6小時前 , 70F
一個先進的城市根本不該長台北這樣
05/14 15:58, 70F
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05/14 16:00, 6小時前 , 71F
建蔽率掠奪你什麼了 又不是土地充公可以買賣 美國社區
05/14 16:00, 71F
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05/14 16:00, 6小時前 , 72F
還禁止色調太突兀咧 禁止招牌突出你是不是也有話要講
05/14 16:00, 72F
推
05/14 16:01, 6小時前 , 73F
單一個案退縮也沒用，舊市區就這樣，
05/14 16:01, 73F
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05/14 16:01, 6小時前 , 74F
一個基地動了，整條街大概要爛50年，
05/14 16:01, 74F
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05/14 16:01, 6小時前 , 75F
新加坡制度的優勢就體現在這。
05/14 16:01, 75F
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05/14 16:02, 6小時前 , 76F
公共利益＞私人利益，一體兩面
05/14 16:02, 76F
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05/14 16:02, 6小時前 , 77F
蓋好蓋滿為何是把土地使用滿 容積率一樣你等於不能蓋
05/14 16:02, 77F
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05/14 16:02, 6小時前 , 78F
高 然後痛苦的是整個都市的景色？為什麼不蓋高 你建蔽
05/14 16:02, 78F
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05/14 16:02, 6小時前 , 79F
率高意義在哪里 一樓可以爽停前院？
05/14 16:02, 79F
推
05/14 16:02, 6小時前 , 80F
現在重劃區建蔽率五十%來說 在原有容積下大部分建案
05/14 16:02, 80F
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05/14 16:02, 6小時前 , 81F
只作到三四十% 甚至二十幾%或更低的都有 要的是拉高
05/14 16:02, 81F
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05/14 16:02, 6小時前 , 82F
樓層賣景觀與更多空間綠化提升價值 又不是都透天要
05/14 16:02, 82F
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05/14 16:02, 6小時前 , 83F
蓋好蓋滿
05/14 16:02, 83F
→
05/14 16:02, 6小時前 , 84F
蓋高樓一點為何就是沒有使用滿 這邏輯在哪裡
05/14 16:02, 84F
推
05/14 16:06, 6小時前 , 85F
高建蔽率會整條街蓋成一面牆 比高樓層棟距佳遮蔽嚴
05/14 16:06, 85F
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05/14 16:06, 6小時前 , 86F
重很多
05/14 16:06, 86F
噓
05/14 16:07, 6小時前 , 87F
要搭配容積率看阿
05/14 16:07, 87F
→
05/14 16:08, 6小時前 , 88F
蓋的容積一樣，蓋滿蓋低、蓋一半蓋高，蓋高的土地利用率
05/14 16:08, 88F
→
05/14 16:09, 6小時前 , 89F
還比較高吧
05/14 16:09, 89F
噓
05/14 16:11, 6小時前 , 90F
建蔽率幾乎是全世界都有的規範，難道全世界都在掠奪私人土
05/14 16:11, 90F
→
05/14 16:11, 6小時前 , 91F
地？
05/14 16:11, 91F
→
05/14 16:11, 6小時前 , 92F
蓋人行道，政府再送額外容積，怎麼看都是蓋高划算阿
05/14 16:11, 92F
噓
05/14 16:14, 5小時前 , 93F
跟打房有啥關係 亂導結論
05/14 16:14, 93F
噓
05/14 16:23, 5小時前 , 94F
機場限高 = 居住正義?
05/14 16:23, 94F
噓
05/14 16:24, 5小時前 , 95F
安全性通篇不提
05/14 16:24, 95F
推
05/14 16:38, 5小時前 , 96F
你可以拿你這篇觀點去問問陳立夫老師有什麼想法
05/14 16:38, 96F
推
05/14 16:42, 5小時前 , 97F
5、60年的建蔽率就50了，你會看到蓋滿是因為以前的
05/14 16:42, 97F
→
05/14 16:42, 5小時前 , 98F
建商會把法空集中放在一處，結果就是沒有人行道，
05/14 16:42, 98F
→
05/14 16:42, 5小時前 , 99F
現在這種蓋法才是符合公益
05/14 16:42, 99F
推
05/14 16:46, 5小時前 , 100F
容積率才莫名其妙吧 辦公空間就可以拉高高還可以獎勵，
05/14 16:46, 100F
→
05/14 16:46, 5小時前 , 101F
根本不是什麼安不安全的問題
05/14 16:46, 101F
推
05/14 17:04, 5小時前 , 102F
對大樓建蔽率影響不大吧，容積率才是重點
05/14 17:04, 102F
噓
05/14 17:07, 5小時前 , 103F
蓋好蓋滿跟半世紀前永和一樣
05/14 17:07, 103F
推
05/14 17:31, 4小時前 , 104F
二樓要不要去三蘆看看三十年前容積率實施前搶蓋的房子巷道長
05/14 17:31, 104F
→
05/14 17:31, 4小時前 , 105F
怎樣
05/14 17:31, 105F
推
05/14 17:42, 4小時前 , 106F
你係咧工三小？
05/14 17:42, 106F
推
05/14 18:13, 3小時前 , 107F
為什麼不唸書
05/14 18:13, 107F
推
05/14 18:26, 3小時前 , 108F
通篇幹話
05/14 18:26, 108F
推
05/14 19:49, 2小時前 , 109F
你怎麼不檢討容積率
05/14 19:49, 109F
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