Re: [閒聊] 2011當年相信少子化房價會崩崩的....

看板home-sale (房屋交易)作者esp0213 (Yuaniverse)時間4小時前 (2025/06/21 20:47)推噓12(12推 0噓 5→)

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gemini的分析: 我們可以從人口結構、社會變遷和經濟供需等多個角度，進行一場邏輯推算，來預測少子化對台灣房價產生衝擊的可能時間點。這不會是一個單一的確切年份，而是一個逐步發生、影響力由弱轉強的過程。我們可以將其分為幾個階段來觀察。核心推算邏輯：人口浪潮的時間差房地產的主要購買力來自於「首次購屋族」和「換屋族」。一般來說，人們開始具備穩定經濟能力、考慮買房的年齡大約落在 30至45歲之間。因此，我們可以從台灣人口結構的幾個關鍵轉折點，往後推算30-40年，來預測需求端何時會出現顯著的變化。嬰兒潮世代 (Baby Boomers)：出生年份：約 1950-1965 年代。購屋高峰：約 1980-2005 年代。現況：這批龐大的人口是過去數十年台灣房市強勁需求的基石。如今他們已屆齡退休 (60 歲以上)，逐漸從房市需求方轉變為供給方 (繼承、賣房養老、換小屋)。人口紅利高峰世代：出生年份：約 1970-1990 年代。購屋高峰：約 2000-2025 年代。現況：這是目前房市的購屋主力。這個世代的人口數量依然龐大，支撐著當前的房價。少子化顯現世代 (Demographic Cliff)：出生年份：1998年是台灣總生育率首次跌破1.5的「超低生育率」元年，此後一路下滑。 2001年後，年出生人口正式跌破30萬大關，再也沒回去過。2010年虎年更創下僅16.6萬人的歷史新低。推算購屋時間： 1998年出生者，在 2028年滿30歲。 2001年出生者，在 2031年滿30歲。 2010年出生者，在 2040年滿30歲。衝擊時間點的階段性預測根據上述邏輯，我們可以推導出以下三個階段：第一階段：潛在衝擊期 (現在 ~ 2030年) 現象：在這個階段，房市需求的「新生代」首購族數量開始明顯下滑。1998年後出生的世代陸續進入30歲，但他們的人數遠少於他們的父執輩。市場表現：然而，衝擊感可能還不明顯。因為市場上仍有大量1980-1995年出生的「晚鳥」購屋族在支撐。同時，嬰兒潮世代持有的房產尚未大量釋出。房價在此階段可能呈現「高檔盤整」或「漲勢趨緩」，但在特定熱點區域仍可能上漲。結論：衝擊的種子已經種下，但被其他因素掩蓋。第二階段：顯著衝擊期 (2030年 ~ 2045年) 現象：這是最關鍵的時期。2001年後出生的「超少子化」世代成為30-40歲的購屋主力，屆時每年新增的購屋需求將會斷崖式下跌。與此同時，1950-1965年出生的嬰兒潮世代進入75-90歲高齡，他們持有的房產會因繼承、過世、入住養老機構等原因，大量釋出到市場上。市場表現：這將是**「需求減少」與「供給增加」的雙重夾擊**。除非有其他強大的支撐因素，否則台灣整體房價，特別是缺乏產業支撐的非都會區，將面臨巨大的下行壓力。屆時「房子比人多」的現象會從偏鄉擴散至部分蛋白、蛋殼區。結論：這是少子化對房價產生結構性、全面性衝擊最可能發生的時間點。第三階段：結構轉變期 (2045年以後) 現象：台灣總人口可能已跌破2000萬。市場必須適應一個規模更小、需求更低的「新常態」。市場表現：房地產市場將嚴重分化。具備就業、交通、醫療、教育等核心機能的都會蛋黃區，因其稀缺性，房價依然有支撐，但漲幅有限。而廣大的非核心區，可能面臨有價無市、空屋率飆升、房價長期低迷的窘境。房地產將從「金融投資商品」回歸到更純粹的「居住使用商品」。結論：房市進入買方市場，地點（Location）的重要性被提到前所未有的高度。抵銷衝擊的關鍵變數當然，除了人口，還有其他因素會影響房價，這些是抵銷或延緩少子化衝擊的變數：家戶持續分化：雖然總人口減少，但家庭規模也在變小（單身、頂客族增加）。這會增加「戶數」，創造出新的房屋需求，是目前支撐房市的一大主因。資金與投資需求：在低利率和通膨環境下，房地產仍是許多人抗通膨、存放資金的工具。只要市場資金充裕，投資需求就能在一定程度上彌補自住需求的下滑。營建成本上升：土地成本、原物料及人工費用持續上漲，墊高了新屋的成本，這會對房價形成地板支撐效應。都市化與產業集中：人口會持續向少數大都會區集中，特別是像您所在的新竹，因為有竹科這個強大的產業引擎，其房市的表現會與台灣整體的趨勢有顯著差異。政策影響：政府的房貸補貼、稅務政策、土地規劃等，都會對房市產生短期或長期的影響。總結綜合來看，若純粹從人口結構的邏輯推算：少子化對台灣房價的衝擊正在醞釀，預計在2030年後會變得越來越顯著，並在2030-2045 年間達到高峰，屆時將可能引發房市結構性的轉變。然而，這個過程會被「家戶分化」、「資金行情」和「區域發展不均」等因素干擾。未來台灣的房地產市場，將不再是過去數十年「隨便買、隨便漲」的普漲格局，而會是一個高度分化、專業選址（Location-driven）的市場。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.34.229.143 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1750510043.A.1E0.html

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GX90160SS

06/21 20:54, 4小時前 , 1^F

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bob1211

06/21 21:15, 4小時前 , 2^F

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bob1211

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