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Re: [閒聊] Zack現在可買房的三種人:5,60/月光/想滿足情緒

看板home-sale (房屋交易)作者 (Sea)時間6小時前 (2025/06/25 10:10), 編輯推噓37(38推 1噓 77→)
留言116則, 24人參與, 2小時前最新討論串3/3 (看更多)
※ 引述《QQQwe (拿出數據說話是那90人是5)》之銘言： : 這集我也看了 : 其實可能數據有小算錯，但整體沒啥問題 : 首先是租金投報率低於2%這件事情，似乎很多版友不認同 : 鄉下地方也許真的有3%以上投報率拉 鄉下地方才 3%？ 你講的也太保守。 說真的跑去鄉下當包租公，投報沒個 6% 起跳，根本連去都不要去好嗎！ : 但新北一環和台北市，這種進步又機能好的地方 : 租金投報率就真的是1.5%左右比比皆是 : 低於1.5%也不稀奇 大概 1 億以上的房子，可能有你講的只有 1.5% 但即使剛過豪宅線也很難找到投報率 1.5% 的啊！ 我剛剛還想說是不是最近租金又變便宜了，隨意搜尋了幾個台北市新大樓的社區， 總價帶大概在 5000 - 8000 萬區間都有的台北市三房。 連這些房子空屋租金投報率都不只 1.5% 了， 到底哪來的比比皆是？ 連新房都超過 1.5%，遑論中古大樓 / 老公寓 / 套房，甚至是隔套的。 我連新北的新大樓三房拿去出租，投報都不只 1.5% 了。 很想知道你的比比皆是皆在哪？ : 所以租金基本上已經沒法cover房貸的利息了(2%起跳) : 更何況還有空租問題 : 再來是etf，其實他也只說4%，算是估超級保守了 : 所以這部分也沒啥問題 : 至於，老人租不到房子是唬爛的，這件事其實也沒講錯 : 以前確實老人租不到房子 : 但未來會變成你不得不租老人，畢竟老人就這麼多，空房就這麼多 老人租的到房子 vs 老人只能租破房當次等租客。 : 租給老人也好過空在那邊扛房貸 : 所以就算你不想租老人，終究還是要租老人 現在就有一堆破房連老人都不想去租了，未來台灣無法住人的破房只會更多。 老人想擠市區啊？ 可以啊，一間原本三房的物件，好一點的，給你弄成 6 個老 人混住，每人租金收你 1 萬，大通鋪睡覺。 和室高級洋房。 : 另外這幾年明明收入不足，但寬限期開滿+新清安上車的一堆人 : 老實講確實也是一個很大隱憂 從違約率目前看不到你說的隱憂，你也好歹先看到一個明確的跡象， 再來說你這個隱憂。 至於新青安申辦的是不是你講的一堆收入不足也在貸？ 目前怎麼看都不像你說的這樣啊！ 前陣子喊收支比要 200% 才能貸的新聞忘了？ 現在新青安申貸條件都那麼嚴格了，然後你說這些人明明收入不足？ : 若是自住還好，至少寬限期滿也會硬扛 : 但一堆是買來投資打主意寬限期滿轉手出貨的 : 到時的賣壓不是開玩笑的 對嘛，你先知道新青安是名下完全無房的首購才能申辦的， 阿你要講一堆人買來投資，你也要看對應的數據啊。 人家貸不下來 --> 房子還建商，阿你有看到建商現在降價賣了嗎？ 金龍哥前幾天說房市還在微幅上漲。 人家貸下來了 --> 現在新青安條件那麼嚴格，比你去民營貸款更刁， 然後你擔心這些收支比夠貸得下來的還不了款？ 人家還不了款 --> 那先從房貸違約率來看會上升啊，你至少你至少要先 看到這個數字明顯提高，再來說好嗎？ 整串就是預設用新青安的收入不足、還不起款，然後說風險很大。 是不是當銀行風控審查的人都死了？ 銀行都敢借了，阿一個路人阿貓阿狗在那邊蝦擔心？ : 但其實，本身還是很鼓勵買房的，尤其自住房還是弄一間起來比較好 : 有一間自住安心感還是無價的，而且還是強迫儲蓄 : 尤其很多人又沒啥財商 : 你計算機按起來，買etf比買房賺 https://www.ctee.com.tw/news/20240814700013-431001 所以到底為什麼買 etf 那麼簡單，台灣每年散戶都賠錢居多？ 怎麼紙上談兵很容易，實際上要賺這 4% 有夠難？ : 但問題實際上不買房省下來的頭期，常常是去做多餘的消費 : 並沒有全拿去投資 這個你說對了，這是人性。 帳戶裡有錢吼，出手難免闊綽一點，所以才有人說買房可以強制幫你存錢。 : 房貸至少對一般人來說是每月乖乖繳的強制手段 : 即使被套，至少還是有個窩 : 但是，買投資房真的就要三思了 : 前幾年租金投報率確實不重要，因為房價有漲 : 但房價漲不起來時，租金投報率又低的話 說真的，版上從以前到現在我觀察有部分人在問一些出租蠢問題的， 說真的那些人我也覺得不要買房出租投資比較好， 每個人都有自己的投資屬性，買股不行就去投資其他的， 買房投資同理啊，靠！如果當包租公投報率只有 1.5% 做功德， 那真的不要買房投資好嗎！ : 其實投資房卡一大筆頭期在那真的很傷 : 也不是隨便可以把資金抽回來，若出不了貨沒法轉手賣出去卡住 : 每月房貸一直繳，又不是自住，老實講會扛的很辛苦 : 謝謝 : ----- : Sent from JPTT on my iPhone 最辛苦的是講了一堆不管做啥投資，然後賠錢的。 只能乾巴巴的看別人在賺錢，然後自己繼續扎草人拿少數個案當通例。 這樣做，說真的是自己把自己的眼睛遮起來，繼續自我安慰。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.216.176.13 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1750817449.A.AF2.html
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06/25 10:15, 6小時前 , 1F
1.5%沒問題...重點是利率要2.5% 慘
06/25 10:15, 1F
推
06/25 10:16, 6小時前 , 2F
打臉啪啪響
06/25 10:16, 2F
推
06/25 10:19, 6小時前 , 3F
南科2房算1200萬好惹租23000
06/25 10:19, 3F
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06/25 10:19, 6小時前 , 4F
3房1600萬租金25000-28000
06/25 10:19, 4F
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06/25 10:19, 6小時前 , 5F
租金投報率？？？
06/25 10:19, 5F
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06/25 10:19, 6小時前 , 6F
很多還低於2%
06/25 10:19, 6F
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06/25 10:23, 6小時前 , 7F
我不討論台北+新北一環以外的區域
06/25 10:23, 7F
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06/25 10:23, 6小時前 , 8F
第一是 原PO 命題區域就是這
06/25 10:23, 8F
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06/25 10:23, 6小時前 , 9F
第二是出了以上的區域 我不熟
06/25 10:23, 9F
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06/25 10:27, 6小時前 , 10F
雙北投報率確實1.5-2%差不多
06/25 10:27, 10F
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06/25 10:28, 6小時前 , 11F
2% 我同意 1.5% 或許有 但絕對不多
06/25 10:28, 11F
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06/25 10:31, 6小時前 , 12F
鄉下6%應該不多了喔，而且流動性也沒都市好 常常空
06/25 10:31, 12F
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06/25 10:31, 6小時前 , 13F
租就是幾個月甚至年起跳
06/25 10:31, 13F
推
06/25 10:31, 6小時前 , 14F
房地產有趣的地方就是極度混亂 房價用盤子價 租金用仲介
06/25 10:31, 14F
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06/25 10:31, 6小時前 , 15F
報價 當然就投報差 要往上拉就是要學習的地方
06/25 10:31, 15F
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06/25 10:32, 6小時前 , 16F
但也因此對手大多是沒怎麼學習的散戶 只要大概學一下就
06/25 10:32, 16F
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06/25 10:32, 6小時前 , 17F
能打敗對手
06/25 10:32, 17F
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06/25 10:33, 6小時前 , 18F
板上很常有創社區最高租金的文 就是因為有其知識
06/25 10:33, 18F
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06/25 10:34, 6小時前 , 19F
所以這問題怎麼討論都對 你說得對 但我也沒錯
06/25 10:34, 19F
推
06/25 10:36, 6小時前 , 20F
租金投報率哪有人用全金額房價算的，你買房時又不
06/25 10:36, 20F
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06/25 10:36, 6小時前 , 21F
是用現金全部付清，分母為何會是房價？何況新成屋
06/25 10:36, 21F
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06/25 10:36, 6小時前 , 22F
其實租金投報率並不是主要獲利的來源，只著眼在這
06/25 10:36, 22F
→
06/25 10:36, 6小時前 , 23F
點，要嗎就是故意誤導，要嗎就是不懂……
06/25 10:36, 23F
→
06/25 10:41, 6小時前 , 24F
06/25 10:41, 24F
推
06/25 10:43, 6小時前 , 25F
如果不這樣算，投報會更高...
06/25 10:43, 25F
→
06/25 10:43, 6小時前 , 26F
樓上的問題可以參考這張圖，貸款後的投報率其實也不
06/25 10:43, 26F
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06/25 10:43, 6小時前 , 27F
高
06/25 10:43, 27F
推
06/25 10:45, 5小時前 , 28F
拿我最近的為例，單獨算一年租金/（總房價+稅金+服
06/25 10:45, 28F
→
06/25 10:45, 5小時前 , 29F
務費+哩哩扣扣）=3.2%
06/25 10:45, 29F
推
06/25 10:46, 5小時前 , 30F
如果用（租金-銀行貸款利息）*12/（2成支付頭款+稅
06/25 10:46, 30F
→
06/25 10:46, 5小時前 , 31F
金+服務費+哩哩扣扣）=4.9%，還是有哪邊沒算到？
06/25 10:46, 31F
推
06/25 10:47, 5小時前 , 32F
給空空透透氣嘛 最近沒有題材可以透氣很悶
06/25 10:47, 32F
推
06/25 10:49, 5小時前 , 33F
補上租金-銀行貸款利息-所得稅-地價房屋稅-火地保險
06/25 10:49, 33F
→
06/25 10:49, 5小時前 , 34F
，大概是4.77%
06/25 10:49, 34F
→
06/25 10:50, 5小時前 , 35F
作夢口水都流出來了
06/25 10:50, 35F
推
06/25 10:57, 5小時前 , 36F
因為我是參加社宅，所以修繕有修繕補助可以補貼，前
06/25 10:57, 36F
→
06/25 10:57, 5小時前 , 37F
幾天去公證，費用剛好政府全部補貼走，所以我才沒
06/25 10:57, 37F
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06/25 10:57, 5小時前 , 38F
算進去，這樣4.77%也太高...
06/25 10:57, 38F
推
06/25 10:59, 5小時前 , 39F
租金投報率很多人都少算了很多隱形成本,i大那張圖才是對的
06/25 10:59, 39F
還有 37 則推文
推
06/25 11:44, 4小時前 , 77F
其實版主說很多超過1.5%我是信，就是6000萬的房在台北租7.5
06/25 11:44, 77F
→
06/25 11:44, 4小時前 , 78F
萬一個月，我確實沒關注這市場個人是不覺得租不到這行情
06/25 11:44, 78F
推
06/25 11:45, 4小時前 , 79F
買房出租這派別 通常也會投資etf 到底怎麼輸XD
06/25 11:45, 79F
推
06/25 11:46, 4小時前 , 80F
用頭款當分母的算法還是可以運用在房價現值上，你
06/25 11:46, 80F
→
06/25 11:46, 4小時前 , 81F
可以說最近貸款難度變高自備款成數多一點，以房價
06/25 11:46, 81F
→
06/25 11:46, 4小時前 , 82F
的1/4（相當於貸75成）當作投入成本來估算好了。用
06/25 11:46, 82F
→
06/25 11:46, 4小時前 , 83F
全房價來算投報有點意義不明（就像你質押股票再投
06/25 11:46, 83F
→
06/25 11:46, 4小時前 , 84F
入時，你會把原本質押的股票總價跟質押後再購入的
06/25 11:46, 84F
→
06/25 11:46, 4小時前 , 85F
股票總價，全部當成一筆成本加在一起當分母嗎？這
06/25 11:46, 85F
→
06/25 11:46, 4小時前 , 86F
樣算起來不是質押越多重投報率越低？反而跟租屋股
06/25 11:46, 86F
→
06/25 11:46, 4小時前 , 87F
神開槓拼高投報的目的顛倒，不是嗎？）
06/25 11:46, 87F
推
06/25 11:51, 4小時前 , 88F
我覺得雙北以目前價格來說大部分都座1.5-2之間
06/25 11:51, 88F
推
06/25 12:01, 4小時前 , 89F
用總市價看投報率當然有意義，
06/25 12:01, 89F
→
06/25 12:01, 4小時前 , 90F
這就判斷基本面的數字之一。
06/25 12:01, 90F
→
06/25 12:01, 4小時前 , 91F
持有成本＞總投報率，開槓桿也是負的
06/25 12:01, 91F
噓
06/25 12:02, 4小時前 , 92F
想買就買 不敢買就不要買 吵什麼吵
06/25 12:02, 92F
→
06/25 12:07, 4小時前 , 93F
急了
06/25 12:07, 93F
推
06/25 12:14, 4小時前 , 94F
確實
06/25 12:14, 94F
→
06/25 12:32, 4小時前 , 95F
5000萬以上很少超過1.5趴的啦 還在騙
06/25 12:32, 95F
推
06/25 12:38, 4小時前 , 96F
持有成本有些是定值，不會因為槓桿開多少而改變（
06/25 12:38, 96F
→
06/25 12:38, 4小時前 , 97F
例如房屋稅，你全額買貸款買，稅金都一樣），此時
06/25 12:38, 97F
→
06/25 12:38, 4小時前 , 98F
當然是開大才有獲利空間。
06/25 12:38, 98F
推
06/25 12:52, 3小時前 , 99F
拿5000萬當作標準才是想騙吧
06/25 12:52, 99F
推
06/25 13:21, 3小時前 , 100F
慘 我這是鄉下 哭哭
06/25 13:21, 100F
→
06/25 13:23, 3小時前 , 101F
3%就願意去真的所謂的鄉下也是挺吃苦耐勞的 比我還勤
06/25 13:23, 101F
→
06/25 13:23, 3小時前 , 102F
勞
06/25 13:23, 102F
推
06/25 13:29, 3小時前 , 103F
而且不要忘記房子可槓桿 不管你是質押股票或是保單借貸
06/25 13:29, 103F
→
06/25 13:29, 3小時前 , 104F
條件很難比得過房貸
06/25 13:29, 104F
推
06/25 14:14, 2小時前 , 105F
我是覺得 既然要討論投資房 為什麼要拿不適合投資的標的
06/25 14:14, 105F
→
06/25 14:14, 2小時前 , 106F
來吵 市場上一定有不適合投資的標的 拿少數來吵多數幹嘛
06/25 14:14, 106F
→
06/25 14:17, 2小時前 , 107F
假設現在能投資台電 你會買嗎 但現在拿台電這爛標的出來
06/25 14:17, 107F
→
06/25 14:17, 2小時前 , 108F
說明股票不適合投資 不覺得挺怪的？
06/25 14:17, 108F
推
06/25 14:24, 2小時前 , 109F
回z大 因為為了要講贏 先射箭再畫靶
06/25 14:24, 109F
→
06/25 14:25, 2小時前 , 110F
像是租金跟房貸比 有些人就會變成租就可以租改套 買就
06/25 14:25, 110F
→
06/25 14:25, 2小時前 , 111F
一定要三房平車捷運旁
06/25 14:25, 111F
推
06/25 14:27, 2小時前 , 112F
或是你在分享交通好低總年輕中古屋買來當包租公 好貸
06/25 14:27, 112F
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06/25 14:27, 2小時前 , 113F
款未來也好轉手也很好出租 硬要扯奇怪的物件跟你抬槓
06/25 14:27, 113F
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06/25 14:27, 2小時前 , 114F
投資工具其實都沒問題 搞砸的是人
06/25 14:27, 114F
推
06/25 14:37, 2小時前 , 115F
同意S26大，奇怪的人還蠻多的，後來發覺跟他們抬槓
06/25 14:37, 115F
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06/25 14:37, 2小時前 , 116F
是浪費自己的生命
06/25 14:37, 116F
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