Re: [閒聊] 預售屋禁轉有什麼好處?
看板home-sale (房屋交易)作者ceca (生活藝術大師 N)時間9小時前 (2025/07/15 23:34)推噓25(25推 0噓 32→)留言57則, 17人參與討論串4/4 (看更多)
市場粗分三種買方.
1.鋼性需求..
也就是需求上使用,買了就一直用.
2.持有投資持有者.
包含置產,中期長期投資,包租公.
也就是一樣買了會一直持有,但是它的目的是不動產的商業價值,無論增值還是收租.
3.非持有投資者.
短期或是極短期.
包含紅單或預售屋,左手來右手去.
房子買了就轉手.
也就是他不持有,或是持有時間極短,他只是近來把錢洗大就離開.
這樣你應該就很清楚.
政府真的要打的是誰.
政府要打的一直都是三.
因為三會擾亂市場.
最嚴重的事件就是美國2008,以及台灣2016.
(2000年和以前的那種是惡性崩潰)
三有甚麼問題.
三最主要就是它會造成市場很大的雜訊和混亂.
熱的時候一堆人蜂擁搶買.
造成市場突然有假象的龐大需求....
冷的時候狂拋,造成市場有龐大的拋售潮.
所以熱的時候容易讓..例如建商瘋狂槓桿搶推案,仲介店狂開.
而轉冷後,你就看到一堆甚麼兩年前三年前價格在賣,尤其預售屋過不了戶那種.
然後買盤無論1,2,3全都縮手..
所以建商突然所有房子都賣不掉,仲介店狂倒閉.
因此3會在時間內造成市場惡性的震盪..甚至造成很多金融上的不良債問題.
因為...三的人只是極短時間過水,他不持有...所以她的買是假買.
並且,會讓所有人討厭.
無論鋼性買盤,中長期持有者,還是建商....
(投機性建商可能會喜歡,但大多數建商不喜歡,這會讓他的長期經營很不穩定+曝險
大型建商他的資金調動緩慢,開發和搶土地也比較慎重.
你這樣雜訊那麼龐大,他動作會跟不上)
(另外對地方影響力很大的建商也討厭,他們會讓他的連續炒作控制失控)
更不用說,第三種會引起政府的打壓.
就像我前年底到去年上半年不是一直在講,政府一定打壓...不然會失控.
(自己去翻文章)
政府打壓下來,大家都沒好果子吃.
就像現在,躺平到每天閒閒一直買東西...XD
拿著大賣場推車去管理室拿包裹,然後拆個包裹要拆半個小時到一個小時.顆顆..
(家裡要有個賣場推車很好用..皇苑的後期建案,我記得他在地下室都有提共推車.)
但是當然,對我而言.
我123者都是..哈哈.....
當可以洗一手的時候,我也是會額外弄錢去洗一手..
賺錢麻...可以賺就賺,時間點對時機對,你管他甚麼手段.
不過整體而言市場結構還是.
建商產生不動產供給,然後這些不動產落入1和2的手中.
這是整個市場主要的結構.
3只是偶爾在建商供給進入1和2手中的過程中,插進來一下..
(或是中古屋賣家的房子進入1和2的手中當中,3插花一下)
但市場最後的平衡還是1和2.
因此有沒有3...
不影響市場的購買力.
不會因為沒有這些短期極短期,市場購買力就下降.
至於說漲價.
除了台北,漲價都是建商主導.
而建商主導價格..走勢..看地價.
地價通常就是建商彼此去炒作.
反正地價炒上去,雞犬升天,管你後面市場怎樣.
當然當你房子賣很差,建商就沒錢加價買土地.
或是經濟很差金融很低迷,金主沒錢挪給建商,所以建商也會沒錢買土地.
但本質上,不動產價格還是主看土地.
只要建商持續有錢,你管他是用騙的還是賣器官賣來的.
他有錢買土地炒地皮.
那就是雞犬升天...過一段時間,連40年地上權都會因此被拉到漲價.
管你甚麼有沒有人買房子,管你甚麼少子化還是甚麼挖貴.
地價漲就是全部時間到都要漲.
就是這麼無理,就是這麼鴨霸.
而地價又是一個商業性市場..商業導向的買賣佔八成以上.
剛性需求去搶土地的比例實際上低低的.
因此他自然會有炒作,操盤,控盤.
而1和2的買家,可以讓建商很容易的評估.
他的錢要怎樣分配,要去炒哪邊的地皮.
但是當3的出現.就會讓市場混亂.
因為他可能一窩蜂去買預售屋,造成這區超熱的錯覺.
然後引發一些中小型建商fomo.進而亂搶土地..
大建商就會很為難,因為那個地方或是那個地價,他計算下是沒有那個價值的.
但你們3搶成一團,那要不要跟..
更不用說有時候瘋狂的時候,你大型建商尤其上市那種,你不跟,那你怎樣打響旗號炒股?
但是跟上去...
然後市場轉弱,所有的3都在拋,甚至有人用三年前還賠錢的價格拋.
(因此拋的價格會很賤....甚至壓到1~3年新成屋)
然後引發區域性恐慌.
那你用高於評估價格的錢買的土地,就準備被套在那邊.
最典型就是當年的淡海..
一堆建商在那邊吃了一個大虧.
當然啦,近年大建商的操盤更穩重,很多風不會亂跟.
但無論怎樣,建商會對市場太多3感覺到厭煩.
尤其,這些三並不佔持有.
所以一開始買的時候你建商賣掉的房子是假象.
賣掉之後這些三轉頭就拋到市場,跟你建商一起競爭賣出.
所以例如這一區你是個在地大建商,你在控盤.
這區有100戶,一開始爽爽賣給3有50戶...其他1+2買走20戶.
你以為你大銷7成?
喔不,你還是賣掉20戶..XD
因為那些3買的50戶會直接拋在市場.
並且都比你後面剩下的30戶便宜.
因此你這30戶要賣掉,你要等這50戶都被1+2買走.
才輪到你這30戶賣.
因此你依然只銷售調20戶,你還有80戶要賣的感覺...哈哈哈.
所以那些說甚麼預售屋轉讓紅單轉讓的投資客如果都沒了.
建商的房子就沒人買,市場就死掉了.
都是外行人笨蛋在想的..XD
它們同時又買又賣,怎麼會是市場終端的"買盤"端.
他買了又立刻拋出來賣.
市場本來100戶在賣,有50個3的買了又賣..
那市場有幾戶在賣?
是不是還是100戶...
董狀況嗎..XD
外加這種瘋狂買風狂賣.
外行小建商可能會被迷惑,槓桿開下去衝了.
但是大建商反而可能會保守,因為他很清楚後面這些3如果轉冷會亂拋的問題.
所以它們反而會更謹慎...
拉價也會比較慢....
以免他一開始賣30,你們瘋狂的搶,她拉到50...
結果轉冷,你他媽的一堆崩潰的在那邊轉賣29...
建商拉到50不就死定..
因此知道為啥當時,美術館新案都推到6x.白天鵝餘屋還在給你賣38~42.
他會怕阿.白天鵝初期買的還可以轉單阿...
沒看我白天鵝26近來28就跑了..XD
更不用說,建商賣38~42的時候,市場轉單還有34~35可以買.
建商也被扯後腿不敢拉多少價格.
另外,大量案件有時候過戶後,也會有一些拋售潮.
這個理由我講過.
雖然這個拋售會比預售交屋前夕拋售穩定很多價格也硬很多.
但是很多人是臨時找不穩定的人頭去過戶.
或是動用了高成本的資金來過戶.
所以她還是要拋.只是他比預售屋轉讓的硬氣許多,所以價格硬很多.
但還是會有一定的賣壓.
當初我興富發的預售屋這樣賣,也是成屋後過一年才價格比較好.
那一次我買了17間..XD
從紅單到預售屋一路賣到成屋.
(最可憐的就是賣掉一間賺一台機車的錢,當時候的機車基本款125....
這我在本版抱怨過..
當然...我沒在賠錢賣的...顆顆)
發生甚麼事情,一路看過來的...XD
整個3的各種存在,該體驗的都體驗過了..顆顆.
(也包含中古屋的3的存在...例如大漲波初期,我一定擴大槓桿多吃個幾間下來轉賣.
但你看我現在就是躺平,槓桿維持在一個舒服的位置....
否則我現在擴大槓桿,還是可以多吃幾間中古屋...但我不會這樣幹
因此我擴大槓桿多吃的,就是中古屋3的存在...買了就賣,不佔持有)
也因此,我很清楚3的存在對市場以及其他人的影響和危害.
目前政府就是想把3打趴.
從房地合一本來3年就可以降到20%改成5年.
從紅單禁止轉讓到預售屋禁止轉讓.
以及緊急的限制第二第三戶貸款(壓制惡性買預售屋轉賣)
另外也緊縮建商的資金讓建商後面新推案土建融收縮...
這一連串都很明顯是針對3的存在....
但是打趴有點硬的手段不斷的誤傷到其他人.
(2023那一波意外地連續第二次大漲,應該搞的阿龍很緊張...沒壓下來就失控了
所以連續出擊,甚至不惜朔及既往...)
所以大家才期待看阿龍打算怎麼辦.
九月是一個關鍵.
因為政策推出通常滿一年會檢討(除非中間發生惡性反映或是黑天鵝事件)
九月滿一年...阿龍理論上會檢討它的lesson.
當然如果阿龍九月還是甚麼都不動.
我講過我就開始轉向包租特化..XD
開始玩弄租金+加碼把我們海關買到爆炸.
(618的海關爆滿居然滿到七月多...你們是多會買阿,機車嘞)
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我是連續有包裹.
但是6/2x買的,卡到七月1x才到...機車.
6/17買的也是等了兩個星期.
但是618之前買的,他從出倉庫上船到台灣然後過海關到家通常一星期.
618影響還滿大的.整個海關明顯塞車塞爆
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我橋頭兩間就預售屋阿.
那個時間點搶預售屋最舒服...
所以沒有不能買的東西..XD
只有時機和價格.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/16/2025 00:03:57
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之前用德施曼的人臉辨識,R7那個.
除了他廣角很容易你躲在旁邊穿鞋子他還是給你解鎖很煩外.
其他就...跟你想的一樣..XD
現在去飛利浦門市買的axgon!?...
他的偵測角度就沒那麼廣.
不過如果你有身高130以下的小孩+穿鞋子都在屋內.
(我現在穿鞋都在屋內)
可能德施曼廣角會比較好用...
其他大概也很少時候用到指紋.
以及賣屋的時候用密碼..但不是我用...哈哈.
遠端的話就看你有多少客人會來家裡...
至於甚麼晶片,那個...誰再用那個拉.
鑰匙的話說法是不要放家裡..
所以....後來房子賣掉,兩把鑰匙我只找到一把,另一把我忘了塞到哪去了.
(也可能在我爸媽家...反正我忘了也懶得找...對方也要換鎖沒差)
沒電的話都可以外源性接電.
只是我沒發生過,因為沒電前就會閃,然後你就會更換電池.
so..自己..95%時候用人臉,5%使用指紋.
密碼是給別人用的....
而使用人臉,就..那樣....
電子鎖.
如果你的門和鎖是合的.
以我們念機械的來看,自己裝可能跟你自己組五斗櫃的難度差不多.
但當時買德施曼的時候,發生門不合的問題.
所以我....跑去換了一個大門..XD
然後安裝門的順便幫我裝上去.
至於後來axgon.
他買鎖就有帶安裝.
外加他門有小裁切一點.這個自己就沒辦法.
因此這個就交給對方安裝.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/16/2025 00:41:15
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其實是八月底....(八月初宣布)
另一間本來也是那時候要買,但是建商銷售時間一直拖,才晚了幾個月買到.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/16/2025 00:44:18
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/16/2025 00:47:12
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這要問用過的.
但台灣這種治安很好的地方.
感覺鎖到後面,可能.
功能+美觀+價格...選你開心的...XD
其他的並不會有很大的落差問題.
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※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/16/2025 01:02:07
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