Re: [新聞] 租賃修法保房客不理房東！崔媽媽籲補「租

看板home-sale (房屋交易)作者s8752134 (Sea)時間16小時前 (2025/09/07 23:36)推噓7(7推 0噓 9→)

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※ 引述《troy30408 (南宮洛)》之銘言： : 崔媽媽提兩大建議 : 崔媽媽基金會建議，修法應增訂「租霸下車條款」，讓辦理公證的租約可涵蓋惡意欠租、 : 嚴重擾鄰、違法轉租等情境，直接適用強制執行，鼓勵更多房東納管，提升市場透明度， : 進而保障房客居住權。老實說關於租屋權益保障這點，要講可以講非常廣的面向，因為現今的租屋環境，是各種政策 / 問題漠視出來的。在討論到底該對房東或房客做什麼要求之前，我們先來 review 目前的租屋問題是什麼？關於房東的考量： 1. 收不到租金 2. 房子被各種輕中重度破壞。 3. 出租機會成本關於房客的考量： 1. 遇到無良房東，明明屬房東該修繕負責的不儘速修繕。 2. 租到一半被趕走，或是租滿想繼續租卻不給續租。 3. 漲租。 4. 各種名義苛扣押金 5. 不給入戶籍 or 報稅 6. 房屋本身是否安全，這點鮮少人提，但其實是租屋族最該重視的。先講房東，基本上房東的問題那三點其實都跟錢有關。 1 - 租霸條款。欠租扣滿押金去警局出示證明就能請警方協助直接把租霸 + 房子內所有廢棄物清走。其實全台灣的租霸比例並不高，這點執行下去，並不會大幅增加警察的工作業務，要不要立法賦予警察這項公權力而已。 2. 房子本身的裝潢 / 家具電 / 結構體被破壞的財物損失。關於這點我認為沒有比較好的解決方式，因為基本上會破壞的就是無賴，你可以對它提請民事求償，但基本上最後換回來的多半是一張債權憑證。所以這點是問題，但對房東無解。僅能看是否針對這類惡意破壞加強執行毀損罪抓它去關(但對房東沒幫助)，去嚇阻意圖破壞的租霸。 3. 出租的機會成本有三大類： a. 裝潢費用 b. 因出租產生其他方面的費用或損失 c. 管理成本(時間 / 修繕) a 沒啥好提的，真的要做好與節省，就是把市場的餅做大，這點下面會說。 b. 的部分最簡單的要繳所得稅、非自用稅率房屋稅地價稅、少了房地合一 400 萬免稅額。房地合一免稅額 400 萬在 20% 稅率下，就是 80 萬。六年租金 vs 80 萬，再加上上面提到的風險與 c.管理成本。對房東而言划不划算？一間房子出租 2 萬，六年租期很滿扣掉裝潢時間大約實收 60 期租金。 60 期租金總計 120 萬。機會成本簡易裝潢花個 20 萬所得稅 / 房屋地價稅 6 年約計 6 萬房地合一無免稅額多花 80 萬總計機會成本是 106 萬。上述是出租與銜接都順利 + 不計算時間管理成本 + 沒遇到租霸的狀況下。出租只比沒出租多賺個 14 萬，你是屋主持有人你有這個動力去提供房源嗎？期間遇到一個租霸 or 破壞房屋 or 空租期拉長 or 家具電裝潢須修繕...etc 可能就變空屋還比出租賺。而當市場上出租的房源不多時，就難以讓房東相互競爭提供更好的租屋環境。所以站在房東的角度，政府該思考的是如何降低房東的潛在成本例如已經在推行的公益出租人就是其一，但很明顯的，這塊成本的降低偏偏是上述各項最低的。租霸條款 + 公益出租人納入同享六年 400 萬免稅，可讓大多原空屋持有人願意把空屋拿出來市場。端看你政府是以鼓勵供給的角度去看房東，還是以懲罰強制的角度去看房東。即便你說你想大幅提高空屋成本 (加持有稅)，只會讓這些空屋持有者去計算去規避而已，例如前陣子不是一堆人在遷戶籍？說白了就是在幹這件事。這種懲罰性的做法對房源的釋出效果不大。政府已經做過很多次了，應該得明白唯有鼓勵的措施可以讓房東心甘情願把房子拿出來出租。好，那換房客呢？其實 1~6 點，說穿了就是遇到無良房東或不負責任的房東。這個我必須得說會有這種狀況，最大的原因也在於房東多半是自然人，而且可能就出租那麼一間房(不論那間房是否有隔套)，定義上就叫一間房。這種房東時間 / 經驗上都不見得能儘速處理，而個性上也因人而異。提供的房屋本身是否具有足夠的安全性也是一個問號。與其要透過懲罰去處理這些無良房東，更應該透過制度去讓這類房東在市場上被淘汰。甚麼意思？政府同樣應該鼓勵真正有時間、有經驗且願意當房東的人去做。我舉個簡單的例子，私人停車場和現在那幾間叫得出名字的系統化的無人停車場，何者提供的服務品質相對比較好，應該不難得知。同樣在房屋出租市場，政府應該在政策上要鼓勵有志於此的業者去擴大它的物業範圍，透過良性的競爭與提供好的租屋品質物件，去淘汰那些不適合當房東的人。而什麼叫鼓勵的政策？例如貸款就是一個非常重要的手段，你為什麼要限制擁有 10 屋的人去貸款 8 成買第 11 屋去出租呢？如果擔憂的點是怕它轉賣，大可有違約條款 (ex. 不出租 or 幾年內轉售就罰錢)。重點是讓這些有志於此的人可以真正擴大自己的物業，去做到降低成本，即時服務。打個比方吧，就算你現在持有 10 屋，你有辦法做到 24hr 365day 全年無休？這是不可能的。唯有把餅做大，才能提供更完善更全面的服務。當然鼓勵多屋族貸款不是唯一方式，還有其他手法也是。你說像國外有些國家，租屋市場是法人在出租，跟單一自然人比較起來，這種法人大量出租的市場相對來說，對租客來說就是比較有保障。租客的權益最先應該被保障的其實是房屋的安全，但坦白說，拿雙北的租屋族來說，蠻高比例都是租在違法隔套 / 頂加 / 老舊公寓等物件，你說他們不得已，只有這種物件能選。但今天若是鼓勵法人大量出租，至少可以透過政策上的要求，去明定一些房屋出租前需要檢修的範圍，例如耐震度評估、或違法施工的隔套 / 頂加不得納入政府認證的租屋範疇...etc，同樣是用制度面去淘汰不合格或不行的房東與爛屋，提升整體租屋市場的品質，也讓租客在挑選物件時至少不是只能選違法隔套，而是能有一個安全 / 有制度化的物業管理的房子可以挑選。你說若台灣的租屋市場能做到這樣，能租的安心與開心，吵買不起房的人是不是也會下降？畢竟已經滿足住的需求。而且自己買還不一定能享有系統化物業提供的租屋品質。那現在台灣在做的事情，完全相反。貸款不給多屋族或法人去大量購置住宅，理由是怕炒房？我上面就說了，你可以加違約條款，購置這些物件僅能用來出租，真的要做，並不困難。然後租賃相關的修法方向，也是朝向懲罰的機制去走，我也說了，當今天政府的槌子想槌向人民的時候，正常人一定是想方設法地去躲它，會開心擁抱槌子的人寥寥無幾。施政，真的該用對方向！ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.197.6 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1757259367.A.710.html ※ 編輯: s8752134 (61.228.197.6 臺灣), 09/07/2025 23:49:54