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Re: [新聞] 租賃修法保房客不理房東！崔媽媽籲補「租已刪文

看板home-sale (房屋交易)作者 (Sea)時間6月前 (2025/09/07 23:36), 6月前編輯推噓42(43推 1噓 57→)
留言101則, 39人參與, 6月前最新討論串2/3 (看更多)
※ 引述《troy30408 (南宮洛)》之銘言： : 崔媽媽提兩大建議 : 崔媽媽基金會建議，修法應增訂「租霸下車條款」，讓辦理公證的租約可涵蓋惡意欠租、 : 嚴重擾鄰、違法轉租等情境，直接適用強制執行，鼓勵更多房東納管，提升市場透明度， : 進而保障房客居住權。 老實說關於租屋權益保障這點，要講可以講非常廣的面向，因為現今的租屋環境， 是各種政策 / 問題漠視出來的。 在討論到底該對房東或房客做什麼要求之前，我們先來 review 目前的租屋問題是什麼？ 關於房東的考量： 1. 收不到租金 2. 房子被各種輕中重度破壞。 3. 出租機會成本 關於房客的考量： 1. 遇到無良房東，明明屬房東該修繕負責的不儘速修繕。 2. 租到一半被趕走，或是租滿想繼續租卻不給續租。 3. 漲租。 4. 各種名義苛扣押金 5. 不給入戶籍 or 報稅 6. 房屋本身是否安全，這點鮮少人提，但其實是租屋族最該重視的。 先講房東，基本上房東的問題那三點其實都跟錢有關。 1 - 租霸條款。 欠租扣滿押金去警局出示證明就能請警方協助直接把租霸 + 房子內所有廢棄物清走。 其實全台灣的租霸比例並不高，這點執行下去， 並不會大幅增加警察的工作業務，要不要立法賦予警察這項公權力而已。 2. 房子本身的裝潢 / 家具電 / 結構體被破壞的財物損失。 關於這點我認為沒有比較好的解決方式，因為基本上會破壞的就是無賴， 你可以對它提請民事求償，但基本上最後換回來的多半是一張債權憑證。 所以這點是問題，但對房東無解。 僅能看是否針對這類惡意破壞加強執行毀損罪抓它去關(但對房東沒幫助)， 去嚇阻意圖破壞的租霸。 3. 出租的機會成本有三大類： a. 裝潢費用 b. 因出租產生其他方面的費用或損失 c. 管理成本(時間 / 修繕) a 沒啥好提的，真的要做好與節省，就是把市場的餅做大，這點下面會說。 b. 的部分最簡單的要繳所得稅、非自用稅率房屋稅地價稅、少了房地合一 400 萬免稅額。 房地合一免稅額 400 萬在 20% 稅率下，就是 80 萬。 六年租金 vs 80 萬，再加上上面提到的風險與 c.管理成本。 對房東而言划不划算？ 一間房子出租 2 萬，六年租期很滿扣掉裝潢時間大約實收 60 期租金。 60 期租金總計 120 萬。 機會成本簡易裝潢花個 20 萬 所得稅 / 房屋地價稅 6 年約計 6 萬 房地合一無免稅額多花 80 萬 總計機會成本是 106 萬。 上述是出租與銜接都順利 + 不計算時間管理成本 + 沒遇到租霸的狀況下。 出租只比沒出租多賺個 14 萬，你是屋主持有人你有這個動力去提供房源嗎？ 期間遇到一個租霸 or 破壞房屋 or 空租期拉長 or 家具電裝潢須修繕...etc 可能就變空屋還比出租賺。 而當市場上出租的房源不多時，就難以讓房東相互競爭提供更好的租屋環境。 所以站在房東的角度，政府該思考的是如何降低房東的潛在成本 例如已經在推行的公益出租人就是其一，但很明顯的，這塊成本的降低偏偏是 上述各項最低的。 租霸條款 + 公益出租人納入同享六年 400 萬免稅，可讓大多原空屋持有人願意 把空屋拿出來市場。 端看你政府是以鼓勵供給的角度去看房東，還是以懲罰強制的角度去看房東。 即便你說你想大幅提高空屋成本 (加持有稅)，只會讓這些空屋持有者去計算 去規避而已，例如前陣子不是一堆人在遷戶籍？ 說白了就是在幹這件事。 這種懲罰性的做法對房源的釋出效果不大。 政府已經做過很多次了， 應該得明白唯有鼓勵的措施可以讓房東心甘情願把房子拿出來出租。 好，那換房客呢？ 其實 1~6 點，說穿了就是遇到無良房東或不負責任的房東。 這個我必須得說會有這種狀況，最大的原因也在於房東多半是自然人，而且可能就 出租那麼一間房(不論那間房是否有隔套)，定義上就叫一間房。 這種房東時間 / 經驗上都不見得能儘速處理，而個性上也因人而異。提供的房屋本身 是否具有足夠的安全性也是一個問號。 與其要透過懲罰去處理這些無良房東，更應該透過制度去讓這類房東在市場上被淘汰。 甚麼意思？ 政府同樣應該鼓勵真正有時間、有經驗且願意當房東的人去做。 我舉個簡單的例子，私人停車場和現在那幾間叫得出名字的系統化的無人停車場， 何者提供的服務品質相對比較好，應該不難得知。 同樣在房屋出租市場，政府應該在政策上要鼓勵有志於此的業者去擴大它的物業範圍， 透過良性的競爭與提供好的租屋品質物件，去淘汰那些不適合當房東的人。 而什麼叫鼓勵的政策？ 例如貸款就是一個非常重要的手段，你為什麼要限制擁有 10 屋的人去貸款 8 成 買第 11 屋去出租呢？ 如果擔憂的點是怕它轉賣，大可有違約條款 (ex. 不出租 or 幾年內轉售就罰錢)。 重點是讓這些有志於此的人可以真正擴大自己的物業，去做到降低成本，即時服務。 打個比方吧，就算你現在持有 10 屋，你有辦法做到 24hr 365day 全年無休？ 這是不可能的。 唯有把餅做大，才能提供更完善更全面的服務。 當然鼓勵多屋族貸款不是唯一方式，還有其他手法也是。 你說像國外有些國家，租屋市場是法人在出租，跟單一自然人比較起來， 這種法人大量出租的市場相對來說，對租客來說就是比較有保障。 租客的權益最先應該被保障的其實是房屋的安全，但坦白說， 拿雙北的租屋族來說，蠻高比例都是租在違法隔套 / 頂加 / 老舊公寓等物件， 你說他們不得已，只有這種物件能選。 但今天若是鼓勵法人大量出租，至少可以透過政策上的要求，去明定一些房屋 出租前需要檢修的範圍，例如耐震度評估、或違法施工的隔套 / 頂加不得 納入政府認證的租屋範疇...etc，同樣是用制度面去淘汰不合格或不行的房東與爛屋， 提升整體租屋市場的品質，也讓租客在挑選物件時至少不是只能選違法隔套， 而是能有一個安全 / 有制度化的物業管理的房子可以挑選。 你說若台灣的租屋市場能做到這樣，能租的安心與開心， 吵買不起房的人是不是也會下降？ 畢竟已經滿足住的需求。 而且自己買還不一定能享有系統化物業提供的租屋品質。 那現在台灣在做的事情，完全相反。 貸款不給多屋族或法人去大量購置住宅，理由是怕炒房？ 我上面就說了，你可以加違約條款，購置這些物件僅能用來出租， 真的要做，並不困難。 然後租賃相關的修法方向，也是朝向懲罰的機制去走， 我也說了，當今天政府的槌子想槌向人民的時候， 正常人一定是想方設法地去躲它，會開心擁抱槌子的人寥寥無幾。 施政，真的該用對方向！ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.197.6 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1757259367.A.710.html ※ 編輯: s8752134 (61.228.197.6 臺灣), 09/07/2025 23:49:54
推
09/08 00:33, 6月前 , 1F
好文推一個
09/08 00:33, 1F
推
09/08 00:45, 6月前 , 2F
版主的眼界跟高度真的屌打空空跟執政當局
09/08 00:45, 2F
推
09/08 01:05, 6月前 , 3F
板主說的很對，但是政府一定不會照這樣幹XD 對於出租2萬
09/08 01:05, 3F
→
09/08 01:05, 6月前 , 4F
的房子來說，入手價大約1000萬，6年後要用滿免稅額400萬
09/08 01:05, 4F
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09/08 01:05, 6月前 , 5F
，房價得從1000萬漲四成到1400萬，好像也不是那麼肯定，
09/08 01:05, 5F
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09/08 01:05, 6月前 , 6F
要不要擺著不租就空6年，等預售蓋好再煩惱好了QQ
09/08 01:05, 6F
推
09/08 02:20, 6月前 , 7F
你支持一人多房那是政治不正確~
09/08 02:20, 7F
→
09/08 02:20, 6月前 , 8F
以台灣現在的社會氛圍是不可能的!
09/08 02:20, 8F
推
09/08 02:46, 6月前 , 9F
觀察下來，這市場不愛乾淨，沒品的房客還是大約房東，房
09/08 02:46, 9F
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09/08 02:46, 6月前 , 10F
東不會希望資產毀壞造成賣像不好，然而，房客都是一副別
09/08 02:46, 10F
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09/08 02:46, 6月前 , 11F
人的資產，我幹嘛那麼用心維護，拍拍屁股走人的居多。法
09/08 02:46, 11F
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09/08 02:46, 6月前 , 12F
律程序攏長，隨便都要三個月起跳，還只是跑法院拿債權證
09/08 02:46, 12F
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09/08 02:46, 6月前 , 13F
明而已，會擺爛的人就會一直下去，應該有一個通報系統，
09/08 02:46, 13F
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09/08 02:46, 6月前 , 14F
能夠通報查詢這類人
09/08 02:46, 14F
推
09/08 06:17, 6月前 , 15F
棒子比蘿蔔成本更低 不出租就判刑
09/08 06:17, 15F
推
09/08 06:54, 6月前 , 16F
好文給推
09/08 06:54, 16F
推
09/08 07:11, 6月前 , 17F
專業正解！
09/08 07:11, 17F
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09/08 07:12, 6月前 , 18F
其實淘汰房子比較實際
09/08 07:12, 18F
推
09/08 07:14, 6月前 , 19F
就算業餘房東，新古中古電梯大樓出租，沒什麼維修困擾，
09/08 07:14, 19F
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09/08 07:14, 6月前 , 20F
租客自己問大樓幹事，就有師傅跟報價
09/08 07:14, 20F
推
09/08 07:16, 6月前 , 21F
我租那麼久，小到燈泡窗簾，大到浴室浴簾/排水/廚房拉窗
09/08 07:16, 21F
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09/08 07:16, 6月前 , 22F
，都沒叫過房東修
09/08 07:16, 22F
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09/08 07:17, 6月前 , 23F
修完拍照給房東，費用直接從房租扣，房東很省事的
09/08 07:17, 23F
推
09/08 07:20, 6月前 , 24F
看火災新聞就知道，老房子的危險，你自住一樣存在，很難
09/08 07:20, 24F
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09/08 07:20, 6月前 , 25F
去定義房子是否安全
09/08 07:20, 25F
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09/08 07:20, 6月前 , 26F
頂加/鐵窗/電線家電老舊這些都危險啊
09/08 07:20, 26F
推
09/08 07:28, 6月前 , 27F
好文章 政策制定本來就是一體兩面
09/08 07:28, 27F
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09/08 07:29, 6月前 , 28F
有時候不是喜歡罵 是太多政策真的一看就皺眉頭
09/08 07:29, 28F
推
09/08 07:36, 6月前 , 29F
集團化那租金一定大漲 尤其是台北市...一堆老房東退休或
09/08 07:36, 29F
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09/08 07:36, 6月前 , 30F
是人在國外一層三房租不到兩萬 店面不到4萬的
09/08 07:36, 30F
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09/08 07:37, 6月前 , 31F
照你的政策這些房落入集團手裡 又要求裝修合法把自營小
09/08 07:37, 31F
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09/08 07:37, 6月前 , 32F
房東踢掉 絕對馬上暴漲租金
09/08 07:37, 32F
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09/08 07:38, 6月前 , 33F
就像電信當初3大3小時代 小家的有99吃到飽149不降速吃到
09/08 07:38, 33F
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09/08 07:38, 6月前 , 34F
飽 大家的也推399不降速吃到飽
09/08 07:38, 34F
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09/08 07:39, 6月前 , 35F
現在剩3大地板價準備直接升到699了...呵
09/08 07:39, 35F
推
09/08 07:56, 6月前 , 36F
台灣精華區現在也有點走向包租代管專職化
09/08 07:56, 36F
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09/08 07:57, 6月前 , 37F
反正你房東什麼都不管穩4萬就滿意 那就讓代管二房東處理
09/08 07:57, 37F
推
09/08 08:00, 6月前 , 38F
就……普通民眾看到某某人可以透過買第11間房租人賺
09/08 08:00, 38F
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09/08 08:00, 6月前 , 39F
錢就反對了 圖利財團什麼的
09/08 08:00, 39F
還有 22 則推文
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09/08 10:06, 6月前 , 62F
連紐約州立大學的野牛城分校或石溪分校都有這種狀況
09/08 10:06, 62F
推
09/08 10:08, 6月前 , 63F
笑死～怎不看看隔得跟蜂窩一樣的房東～敢申報？馬上被
09/08 10:08, 63F
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09/08 10:08, 6月前 , 64F
停止出租吧^_^
09/08 10:08, 64F
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09/08 10:09, 6月前 , 65F
頂樓加蓋～降價出租～佛心^_^
09/08 10:09, 65F
推
09/08 10:15, 6月前 , 66F
菜雞不知道格套也能申請租補？
09/08 10:15, 66F
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09/08 10:16, 6月前 , 67F
房東就是不事生產的族群 房客風險還要政府社會幫忙承擔
09/08 10:16, 67F
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09/08 10:16, 6月前 , 68F
會不會太爽？ 怕熱就不要進廚房啦 543一堆 租金難道會
09/08 10:16, 68F
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09/08 10:16, 6月前 , 69F
跟房子的年份一起折舊算嗎 笑死
09/08 10:16, 69F
噓
09/08 10:19, 6月前 , 70F
看到不要限制買第11間就知道偷渡概念 很多房要出租的人
09/08 10:19, 70F
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09/08 10:19, 6月前 , 71F
可以學國外自己成立公司找物業幫忙管理但記得繳稅就好
09/08 10:19, 71F
推
09/08 10:23, 6月前 , 72F
像67樓這樣的仇視想法，政府就不可能會執行正確的
09/08 10:23, 72F
→
09/08 10:23, 6月前 , 73F
疏導方案，再說這些人心裡想的也是用最野蠻的方式
09/08 10:23, 73F
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09/08 10:23, 6月前 , 74F
而不是文明手段
09/08 10:23, 74F
推
09/08 10:31, 6月前 , 75F
結果房價就用野蠻的方式回應，空空只能咬手帕
09/08 10:31, 75F
推
09/08 10:38, 6月前 , 76F
好文 謝謝分享
09/08 10:38, 76F
推
09/08 10:47, 6月前 , 77F
雖然你的論點正確 可是我保證清德宗不會做
09/08 10:47, 77F
推
09/08 10:52, 6月前 , 78F
說的在理，可惜圖利，政府不敢這樣推
09/08 10:52, 78F
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09/08 10:59, 6月前 , 79F
專職連鎖的‘’綜合品質‘’絕對大於自然人，
09/08 10:59, 79F
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09/08 10:59, 6月前 , 80F
你從柑仔店 vs 便利商店就知道了，
09/08 10:59, 80F
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09/08 10:59, 6月前 , 81F
原因就是可以去攤提必要成本跟流程化，
09/08 10:59, 81F
→
09/08 10:59, 6月前 , 82F
這是很基本的商業邏輯，有規模才能讓利；
09/08 10:59, 82F
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09/08 10:59, 6月前 , 83F
當然規模 vs 人力會有一個成本線，
09/08 10:59, 83F
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09/08 10:59, 6月前 , 84F
不一定物件多就是較低成本，但不深談，
09/08 10:59, 84F
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09/08 10:59, 6月前 , 85F
基本邏輯就是有規模的品質>>>自然人，
09/08 10:59, 85F
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09/08 10:59, 6月前 , 86F
品質不是單指 價格 vs 權狀坪那麼簡單，
09/08 10:59, 86F
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09/08 10:59, 6月前 , 87F
還有各種售後服務、透明度、租屋保障...，
09/08 10:59, 87F
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09/08 10:59, 6月前 , 88F
這都是一般人第一時間無法認知，
09/08 10:59, 88F
→
09/08 10:59, 6月前 , 89F
但會影響‘’綜合品質‘’的關鍵。
09/08 10:59, 89F
推
09/08 11:34, 6月前 , 90F
真的講得很好
09/08 11:34, 90F
推
09/08 11:41, 6月前 , 91F
蠻認真的 跟推
09/08 11:41, 91F
推
09/08 12:05, 6月前 , 92F
被查跟默默申請是兩回事喔～爛租房就不要出來丟人現眼
09/08 12:05, 92F
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09/08 12:05, 6月前 , 93F
～無良房東^_^
09/08 12:05, 93F
→
09/08 14:10, 6月前 , 94F
講得很好，雙方權益都得維護
09/08 14:10, 94F
推
09/08 14:16, 6月前 , 95F
老一輩有間起家厝後面換一間養老房的很多，這些起家
09/08 14:16, 95F
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09/08 14:16, 6月前 , 96F
厝雖然有年紀但大都坐落在現在的好區域，沒有兒女打
09/08 14:16, 96F
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09/08 14:16, 6月前 , 97F
點怕麻煩就擺著當倉庫不出租
09/08 14:16, 97F
推
09/08 19:51, 6月前 , 98F
推分析
09/08 19:51, 98F
推
09/08 21:26, 6月前 , 99F
推
09/08 21:26, 99F
推
09/09 10:01, 6月前 , 100F
推
09/09 10:01, 100F
推
09/09 11:34, 6月前 , 101F
推
09/09 11:34, 101F
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