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Re: [閒聊] 這樣房子你敢買嗎

看板home-sale (房屋交易)作者 (天地靜好歲月無驚)時間4月前 (2025/11/01 22:09), 編輯推噓0(2推 2噓 24→)
留言28則, 7人參與, 4月前最新討論串3/4 (看更多)
※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言： : 剛剛接到一個仲介報案子 : 算是特殊交易 : 中山區權狀15室內12.5屋齡50有電梯 : 市價會落在1300-1600看屋況 : 多特殊呢？ : 屋主80幾歲老了生活費不夠 : 願意用1200賣掉 : 可是要回租20年租金一次付掉，600萬 : 由價金扣除，我付了1200馬上又能拿600回來 : 如果提早走不用退，提早去住安養院用3萬5看住幾個月扣掉 : 貸款可以貸1000萬 : 回收回來的600萬加上利息，其實可以繳約15年-16年 : 400先還進去 : 每個月繳16000用自備200繳也有快12年 : 也就是不用拿錢出來，就辦貸款，每個月繳錢 : 看20年會怎樣 : 這樣你敢買嗎？？？ : 回收房子時會是70年屋 這就標準的售後回租, 最近處理了好幾件 先講一下我認為的點吧 1. 租金給付因為一開始就付清, 可以考慮直接反映在房價上 一開始的1200 vs 600 可以直接做 800 vs 200 反正20年後增值比例都最低了 這樣可以降低貸款門檻, 比貸滿還掉容易, 甚至有機會操作到全貸 另外一條路線是反向操作就不詳述了, 不想免費放在網路上 2. 考慮到租期結束高屋齡基本上重建價值(土地持分)>建物本身價值 看土地持分, 太少的話(例如五樓公寓)可能會要再計算 如果完全無望的話可能要考慮, 如果是地上權的話就... 還真看過這種芭樂案XD 3. 現金流負的, 建議用本金攤還, 畢竟售後回租遠期風險>近期風險, 剛好可以做個風險對沖 但這樣就很吃現金流控管, 沒有一定水庫的建議別碰 4. 一定要公證, 且要記得20年後要續約(如果人還在的話) 算一算嘎的過的話, 是我的話會買啦 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.34.60.221 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1762006192.A.E6D.html
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11/01 22:13, 4月前 , 1F
唯一的缺點就是要耗掉一個名額
11/01 22:13, 1F
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11/01 22:14, 4月前 , 2F
所以前面說可以降低房價做貸款整合 就可以不用多花一個扣打
11/01 22:14, 2F
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11/01 22:16, 4月前 , 3F
補充一下 另一個做法是不走買賣 用典當到期絕賣
11/01 22:16, 3F
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11/01 22:16, 4月前 , 4F
但這種操做我這輩子只碰過一件
11/01 22:16, 4F
推
11/01 22:21, 4月前 , 5F
增貸600 = 全租房, 每月現金流負2.4萬, 寬限期也負1.2萬
11/01 22:21, 5F
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11/01 22:24, 4月前 , 6F
資產1200萬每年增值2%, 每月正2萬, so定期增貸也賺不多
11/01 22:24, 6F
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11/01 22:26, 4月前 , 7F
當作一個現金600萬的都更案會比較好
11/01 22:26, 7F
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11/01 22:26, 4月前 , 8F
所以說要評估是否有重建價值囉
11/01 22:26, 8F
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11/01 22:27, 4月前 , 9F
一塊600萬的黃金?
11/01 22:27, 9F
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11/01 22:28, 4月前 , 10F
當作買土地+容積吧
11/01 22:28, 10F
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11/01 22:47, 4月前 , 11F
如果要800--200 那幹為啥不是600--0 ???
11/01 22:47, 11F
推
11/01 23:40, 4月前 , 12F
那乾脆1-（-6000001）
11/01 23:40, 12F
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11/01 23:41, 4月前 , 13F
寫錯 1-（-5999999）
11/01 23:41, 13F
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11/01 23:56, 4月前 , 14F
租約需要有對價關係
11/01 23:56, 14F
噓
11/02 07:42, 4月前 , 15F
直接做800 vs 200要幹嘛?
11/02 07:42, 15F
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11/02 07:43, 4月前 , 16F
我覺得會寫出直接做 800 vs 200的應該沒甚麼免不免費放在網
11/02 07:43, 16F
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11/02 07:44, 4月前 , 17F
路上的問題
11/02 07:44, 17F
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11/02 11:59, 4月前 , 18F
他意思是反著做最大化出售成本跟可貸金額
11/02 11:59, 18F
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11/02 11:59, 4月前 , 19F
但也要考慮這個賣家的稅負問題 和這種案子往上有限了
11/02 11:59, 19F
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11/02 12:01, 4月前 , 20F
800vs 200拆開解就是房子做成交800 貸640
11/02 12:01, 20F
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11/02 12:01, 4月前 , 21F
那行情1200其實可以貸960 甚至可以做到1400貸1200
11/02 12:01, 21F
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11/02 12:01, 4月前 , 22F
後面兩種狀況等於買房退現金
11/02 12:01, 22F
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11/02 12:03, 4月前 , 23F
但這種考量下 對買家應該沒什麼低報的誘因
11/02 12:03, 23F
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11/02 14:06, 4月前 , 24F
免費的不是這個方案XD
11/02 14:06, 24F
噓
11/02 18:43, 4月前 , 25F
你硬要幫他回答，然後又做出一個沒有低報誘因的結論是在？
11/02 18:43, 25F
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11/02 18:43, 4月前 , 26F
？
11/02 18:43, 26F
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11/02 23:09, 4月前 , 27F
我是沒有講得很明 但推文有講降低方便整合貸款省扣打
11/02 23:09, 27F
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11/02 23:09, 4月前 , 28F
沒必要這樣吧?
11/02 23:09, 28F
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