Re: [閒聊] 這樣房子你敢買嗎
※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言：
: 剛剛接到一個仲介報案子
: 算是特殊交易
: 中山區權狀15室內12.5屋齡50有電梯
: 市價會落在1300-1600看屋況
: 多特殊呢？
: 屋主80幾歲老了生活費不夠
: 願意用1200賣掉
: 可是要回租20年租金一次付掉，600萬
: 由價金扣除，我付了1200馬上又能拿600回來
: 如果提早走不用退，提早去住安養院用3萬5看住幾個月扣掉
: 貸款可以貸1000萬
: 回收回來的600萬加上利息，其實可以繳約15年-16年
: 400先還進去
: 每個月繳16000用自備200繳也有快12年
: 也就是不用拿錢出來，就辦貸款，每個月繳錢
: 看20年會怎樣
: 這樣你敢買嗎？？？
: 回收房子時會是70年屋
這就標準的售後回租, 最近處理了好幾件
先講一下我認為的點吧
1. 租金給付因為一開始就付清, 可以考慮直接反映在房價上
一開始的1200 vs 600 可以直接做 800 vs 200 反正20年後增值比例都最低了
這樣可以降低貸款門檻, 比貸滿還掉容易, 甚至有機會操作到全貸
另外一條路線是反向操作就不詳述了, 不想免費放在網路上
2. 考慮到租期結束高屋齡基本上重建價值(土地持分)>建物本身價值
看土地持分, 太少的話(例如五樓公寓)可能會要再計算
如果完全無望的話可能要考慮, 如果是地上權的話就...
還真看過這種芭樂案XD
3. 現金流負的, 建議用本金攤還,
畢竟售後回租遠期風險>近期風險, 剛好可以做個風險對沖
但這樣就很吃現金流控管, 沒有一定水庫的建議別碰
4. 一定要公證, 且要記得20年後要續約(如果人還在的話)
算一算嘎的過的話, 是我的話會買啦
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