PTT職涯區 / home-sale (房屋交易)

Re: [閒聊] 還有人在玩房地產嗎？

看板home-sale (房屋交易)作者 (溫一壺月光作酒)時間3月前 (2025/12/02 01:25), 3月前編輯推噓53(54推 1噓 136→)
留言191則, 36人參與, 3月前最新討論串3/4 (看更多)
※ 引述《cms23 (大頭)》之銘言： : 不太懂哪裡好賺 : 以下計算若有錯請指正 : 買1000賣1200 兩年內買賣 : （1200-1000-20（買方服務費）-48（賣方服務費）-10（代書費+其他費用））*0.55（房地 : 合一稅後）=67.1萬 : 大概兩年賺67.1萬 : 平均一年賺33.55萬 : 那為啥我不做其他投資之類的 : 請ceca,IBIZA兩位大神解惑 這是照你條件打的 https://ibb.co/LDPBNPpc 年化報酬11.18% https://ibb.co/ZpRTJB4M 24個月的現金流 買1000萬, 賣1200萬, 買方服務費20萬, 賣方服務費48萬, 其他費用10萬 房地合一稅, 差價200萬只扣基本的30萬*0.45=76.5萬 算下來到期拿回1200-20-48-10-76.5=1045.5萬 兩年內的房租或使用價值以一個月2萬計, 年增2%, 房屋稅跟土地稅都用8000算 結果得出的年化報酬率是11.18% 比你想像的高很多, 對吧 如果多持有一個月 房地合一稅稅率下降到35%, 稅額減少到595000, 年化報酬變成13.79% 如果買方服務費1%, 賣方服務費3%, 年化報酬率增加到17.42% 如果一開始是貸85%呢？年化報酬率增加到21.06% 你似乎沒有意識到, 兩年漲20%在五倍槓桿下報酬率非常高 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.225.79.53 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1764609903.A.51A.html
→
12/02 01:28, 3月前 , 1F
如果這25個月都只還息的話 還會更高
12/02 01:28, 1F
→
12/02 01:34, 3月前 , 2F
如果25個月+只還息+費用都全額扣抵, 年化報酬率=24.1%
12/02 01:34, 2F
→
12/02 01:38, 3月前 , 3F
12/02 01:38, 3F
→
12/02 01:39, 3月前 , 4F
12/02 01:39, 4F
推
12/02 01:44, 3月前 , 5F
愣住 槓桿的迷惑之處
12/02 01:44, 5F
推
12/02 01:51, 3月前 , 6F
股神表示：4月到現在 投入股票都已經翻4倍了
12/02 01:51, 6F
※ 編輯: IBIZA (36.225.79.53 臺灣), 12/02/2025 01:58:11
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12/02 02:03, 3月前 , 7F
要嘴砲可以歐硬價外選擇權買中可翻2 3 5 10 20 50倍...
12/02 02:03, 7F
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12/02 02:04, 3月前 , 8F
輸了就吃歸零糕重新開始 沒有斷頭疑慮 歡迎陳小刀來玩
12/02 02:04, 8F
推
12/02 02:13, 3月前 , 9F
房地產重點就是開槓桿不會爆倉
12/02 02:13, 9F
→
12/02 02:13, 3月前 , 10F
uncle的25倍乙太幣CFD已經連懶覺都沒有了
12/02 02:13, 10F
→
12/02 02:13, 3月前 , 11F
爆40次了吧？
12/02 02:13, 11F
推
12/02 02:15, 3月前 , 12F
所以上次那個債質押 我就趕快幫他算看看 會不會爆 加
12/02 02:15, 12F
→
12/02 02:15, 3月前 , 13F
在最低點撐不住，慘
12/02 02:15, 13F
→
12/02 02:15, 3月前 , 14F
上最大邊境都不可能爆就 隨便啦
12/02 02:15, 14F
推
12/02 04:49, 3月前 , 15F
IBIZA,兩個問題
12/02 04:49, 15F
→
12/02 04:49, 3月前 , 16F
1.價差200萬只扣基本的30萬*0.45
12/02 04:49, 16F
→
12/02 04:49, 3月前 , 17F
這句話不懂
12/02 04:49, 17F
→
12/02 04:49, 3月前 , 18F
2.因為我貸款8成（5倍槓桿）的情況下買房自住了
12/02 04:49, 18F
→
12/02 04:49, 3月前 , 19F
3.承2所以大部分要投資的人（？）要投資應該是貸款5成（第
12/02 04:49, 19F
→
12/02 04:49, 3月前 , 20F
二間）的模型下去計算？我全額貸的計算確實是不符合實務
12/02 04:49, 20F
→
12/02 04:50, 3月前 , 21F
*更正 我不用貸款的情形下確實是不符合實務的情況
12/02 04:50, 21F
推
12/02 04:55, 3月前 , 22F
4.第一張圖跟底下推文第一張圖分別的到期房價為啥是1045萬
12/02 04:55, 22F
→
12/02 04:55, 3月前 , 23F
跟1090萬
12/02 04:55, 23F
推
12/02 06:05, 3月前 , 24F
跌也是5倍在跌耶
12/02 06:05, 24F
→
12/02 06:28, 3月前 , 25F
1.基本的30萬就房地合一稅在沒有任何憑證下的免稅額，3%或3
12/02 06:28, 25F
→
12/02 06:28, 3月前 , 26F
0萬取低
12/02 06:28, 26F
→
12/02 06:32, 3月前 , 27F
2.誰說第一間不能獲利？
12/02 06:32, 27F
→
12/02 06:32, 3月前 , 28F
3.第二間完成實施也才一年
12/02 06:32, 28F
→
12/02 06:32, 3月前 , 29F
4.那是扣完所有費用，算算看就知道
12/02 06:32, 29F
推
12/02 06:42, 3月前 , 30F
1是指賣屋時嗎?有仲介服務費48萬還可以用這30萬嗎?
12/02 06:42, 30F
推
12/02 07:30, 3月前 , 31F
人要不要這麼好 這樣就花時間教 我真的很羨慕
12/02 07:30, 31F
→
12/02 07:31, 3月前 , 32F
手把手一步一步
12/02 07:31, 32F
→
12/02 07:41, 3月前 , 33F
30萬(或3%取低)是在沒有任何單據下的扣除額，若有超過這個
12/02 07:41, 33F
→
12/02 07:41, 3月前 , 34F
數字的單據，可以享受更高的扣除
12/02 07:41, 34F
推
12/02 07:53, 3月前 , 35F
太低了 他們要的是一天漲停10% 200天2000%那種
12/02 07:53, 35F
→
12/02 08:05, 3月前 , 36F
I大真的太佛了
12/02 08:05, 36F
推
12/02 08:08, 3月前 , 37F
這股神看不上啦
12/02 08:08, 37F
→
12/02 08:09, 3月前 , 38F
股神都嘛4月就身家歐印正二，現在都會所嫩模惹
12/02 08:09, 38F
還有 113 則推文
→
12/02 10:21, 3月前 , 152F
在他那個年代 收支比沒什麼要求就可以買爆
12/02 10:21, 152F
推
12/02 10:27, 3月前 , 153F
我虛心求教，有人卻是落井下石的酸人
12/02 10:27, 153F
推
12/02 10:29, 3月前 , 154F
今年找便宜的買 還真的有可能2年漲20%
12/02 10:29, 154F
→
12/02 10:30, 3月前 , 155F
西卡應該不能單純這樣算 當初三千萬怎麼可能敢all in
12/02 10:30, 155F
推
12/02 10:32, 3月前 , 156F
拿到三千肯定是先拿不到一千出來試錯學習 後面才敢全下
12/02 10:32, 156F
→
12/02 10:33, 3月前 , 157F
所以他的irr應該要更高一點
12/02 10:33, 157F
推
12/02 10:34, 3月前 , 158F
你要高興有人願意教學 ，現在越來越少人願意講了
12/02 10:34, 158F
→
12/02 10:35, 3月前 , 159F
如果你真的是想要虛心求教學，口氣上本來就應該要更好， p
12/02 10:35, 159F
→
12/02 10:35, 3月前 , 160F
tt只有文字聽不到你的語氣， 所以就不要怪別人酸你
12/02 10:35, 160F
推
12/02 10:43, 3月前 , 161F
ok
12/02 10:43, 161F
推
12/02 10:43, 3月前 , 162F
看不出語氣，但是他說很多次感謝啦
12/02 10:43, 162F
推
12/02 10:46, 3月前 , 163F
很多人太習慣看反串文，被搞到都直覺反應對方來者不善，
12/02 10:46, 163F
→
12/02 10:46, 3月前 , 164F
何必呢
12/02 10:46, 164F
推
12/02 11:33, 3月前 , 165F
但是房價不會跌所以五倍跌是假議題
12/02 11:33, 165F
→
12/02 12:14, 3月前 , 166F
租金會漲 貨幣會貶 賤人會矯情
12/02 12:14, 166F
→
12/02 12:27, 3月前 , 167F
asjh612 不好意思 我就是30.5之前就換了好嗎
12/02 12:27, 167F
→
12/02 12:28, 3月前 , 168F
我那天發訊息就有說了 我講的是前一天
12/02 12:28, 168F
→
12/02 12:28, 3月前 , 169F
現在31.5 你怎麼知道我30.5沒換回來?
12/02 12:28, 169F
→
12/02 12:37, 3月前 , 170F
我是那天早上看經濟學人的新聞 傍晚換 第一次換失敗 後來
12/02 12:37, 170F
→
12/02 12:38, 3月前 , 171F
成功, 跌是那天晚上8:30 央行發的聲明 那天有兩個新聞 好
12/02 12:38, 171F
→
12/02 12:38, 3月前 , 172F
嗎
12/02 12:38, 172F
推
12/02 12:39, 3月前 , 173F
目標34好嗎 小波動
12/02 12:39, 173F
推
12/02 12:41, 3月前 , 174F
幾個蝦雞巴鬼扯28和更低 真的 什麼都不懂
12/02 12:41, 174F
推
12/02 13:03, 3月前 , 175F
一年漲10%買雞蛋都爆賺好嗎？
12/02 13:03, 175F
推
12/02 14:12, 3月前 , 176F
IBIZA肯定是個有福報的人，太佛心了:D
12/02 14:12, 176F
推
12/02 14:23, 3月前 , 177F
哈哈~推目標34~
12/02 14:23, 177F
推
12/02 14:39, 3月前 , 178F
政府跟仲介賺更多是說投資淨利潤會賺得更辛苦機會變少
12/02 14:39, 178F
→
12/02 14:41, 3月前 , 179F
實務上的效果應該是趕走肉腳留下高手
12/02 14:41, 179F
→
12/02 14:42, 3月前 , 180F
你財商高肯定大獲全勝啊 低買高賣 賺爛了
12/02 14:42, 180F
→
12/02 14:43, 3月前 , 181F
看新台幣升值 一天換回來 高手高手
12/02 14:43, 181F
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12/02 14:43, 3月前 , 182F
應該也會勸退賺買賣價差改作長期出租
12/02 14:43, 182F
→
12/02 14:48, 3月前 , 183F
讓我來看看11/14前最高算31.2好了 大賺2% 太強啦佩服佩服
12/02 14:48, 183F
→
12/02 19:19, 3月前 , 184F
假如是2000萬 還有辦法能維持這麼高的投資報酬率嗎
12/02 19:19, 184F
→
12/02 21:14, 3月前 , 185F
1天2%，年化多少？
12/02 21:14, 185F
推
12/02 22:18, 3月前 , 186F
就知道現在還有多少人買房不是要住是要投機的
12/02 22:18, 186F
推
12/02 22:34, 3月前 , 187F
自住的整天在那雞巴毛挑三揀四的 好的嫌貴便宜的嫌爛
12/02 22:34, 187F
→
12/02 22:34, 3月前 , 188F
怪人家買來投資？ XD 信用管制都打到第七波了還外帶一
12/02 22:34, 188F
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12/02 22:34, 3月前 , 189F
個沒腦的限貸令 到現在還不買的基本就是不會買 還假裝
12/02 22:34, 189F
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12/02 22:34, 3月前 , 190F
自住族群笑死
12/02 22:34, 190F
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12/02 22:34, 3月前 , 191F
自己該買的時候不買真的不能怪別人欸
12/02 22:34, 191F
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