[心得] 買透天別墅~坪數一樣價值差很大

看板home-sale (房屋交易)作者zeroyaking (賣屋貓奴才!!)時間2天前 (2026/01/26 15:16)推噓0(0推 0噓 0→)

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最近帶看鄉民網友挑選透天別墅時發現許多買方往往只關注價格與坪數這兩個數字其實就算兩間透天價格與坪數相近之後轉手價格跟體驗感會天差地遠基本上透天別墅產品價值核心往往隱藏建築型態路地持分面寬比例等細節之中型態~決定了居住舒適度傳統透天（獨門獨院)~~~ 這類產品多見於舊市區或重劃區的大路邊。土地產權單純通常無持分路地一樓多規劃為店面或客廳若位於小巷弄內需留意該巷弄是否為既成巷道這關係到未來改建時是否要建築線退縮土地可建面積縮小甚至無法原地重建社區型別墅（中庭式)~~~ 數戶共同使用中庭道路依車道設計主要分為兩類人車分道 ~~~車子開到後方車庫或地下室中庭保留給住戶行走優點：中庭無車輛進出可做花園步道適合有小朋友家庭後方車庫跟地下室不會風吹日曬人車共道~前院停車車直接駛入一樓中庭停放於自家門口優點：棟距較寬缺點：車輛容易出入時撞到小朋友 3. 大型封閉式社區~莊園別墅戶數規模較大通常只有一兩個出口跟警衛室優點：隱私性高外車無法隨意進入氛圍類似國外高級住宅區缺點：基地大戶數多內部道路通常屬於私設道路或住戶共同持分道路維護責任在社區而非政府買之前需要確認持分比例跟權責問題 <新化的統一花園別墅就是轉給政府了之前社區沒錢處理路面問題~~太大了> 隱形成本：持分路地對價值影響通常地坪大小相同的兩間透天無持分的物件價格通常較高傳統格局（無持分）：土地產權獨立完整常見做法是將空地比二工增建為前方車庫甚至增建車庫上方空間社區型（有持分）：地坪包含一部分用在分攤社區道路電箱大門警衛管理室等公共設施路地佔去了空地比房屋主體可興建面積(肉地) 單純土地價值角度來看無路地持分整間透天一筆獨立地保值性價值通常較高斜屋瓦設計 : 重劃區別墅常見斜屋瓦設計不僅是為了漂亮美觀還有為了法規跟獎勵考量防止違建~~斜屋瓦因為不是普通透天的頂樓平面使得難以進行二次增建違建容積獎勵~~建商通常可以賺到獎勵注意重點：斜屋瓦施工工法相對麻煩複雜施工品質不佳或偷工減料屋瓦接縫處容易成為漏水點水會流到下面閣樓土地形狀黃金比例：面寬與縱深土地形狀比大小更重要在規劃臨路型透天時面寬深度比例1:2~1:3 面寬：決定氣度與停車便利性 < 純以單車庫討論 > 4.5 米：僅能放一台車室內扣除樓梯動線會顯得較為卡卡的 5-5米半：居住舒適度大大提升可停大車併排兩部小車客廳面寬充足採光較佳 6米以上：豪宅規格可規劃獨立玄關空間感極佳 < 大門旁通常要開小門小門左右邊也有風水忌諱所以有些建案會轉折 > 深度：決定採光格局過深~~1:4以上房屋中段採光通風不良~俗稱暗房~透過天井設計改善會犧牲室內坪數通常都被拿來做電梯了.... 過淺~~ 1:1 扣除停車空間深度不足客廳家具擺放很窄電視跟沙發會很近所以有些建案直接格局打橫的台南常見透天別墅為例 5米寬搭配12米深為最好規劃也最符合居住需求黃金比例以下為簡單的圖文好讀版本可以點進去看一看就懂裡面有 10 張圖解包含車道型態分析~4.5米 vs 5.5米面寬圖~看房清單 https://reurl.cc/GG2Zpx 下次有機會再來談朝向跟小門方向風水忌諱跟改善作法老一輩最愛的傳格局VS現在常看到的一樓車庫孝親房新加坡格局 -- 400萬免稅 https://reurl.cc/rKG1nx 透天避雷 https://reurl.cc/qKA1Xq 感謝鄉民信賴！2025年度網路合作成交 10 間 ~ 2026再接再厲！！精選台南好房照片：https://zeroyaking.blogspot.com/ 洽詢專線：0918-300-240 │ LINE ID: zeroyaking -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.127.15.17 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1769411784.A.0EA.html

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