Re: [心得] 買透天別墅~坪數一樣 價值差很大
※ 引述《zeroyaking (賣屋貓奴才!!)》之銘言：
: 最近帶看鄉民網友挑選透天別墅時
: 發現許多買方往往只關注價格與坪數這兩個數字
: 其實就算兩間透天價格與坪數相近 之後轉手價格跟體驗感會天差地遠
: 基本上透天別墅產品價值核心 往往隱藏
: 建築型態 路地持分 面寬比例 等細節之中
: 型態~決定了居住舒適度
: 傳統透天（獨門獨院)~~~
: 這類產品多見於舊市區或重劃區的大路邊。
: 土地產權單純 通常無持分路地 一樓多規劃為店面或客廳
: 若位於小巷弄內需留意該巷弄是否為既成巷道
: 這關係到未來改建時 是否要建築線退縮 土地可建面積縮小 甚至無法原地重建
: 社區型別墅（中庭式)~~~
: 數戶共同使用中庭道路 依車道設計主要分為兩類
: 人車分道 ~~~車子開到後方車庫或地下室 中庭保留給住戶行走
: 優點： 中庭無車輛進出 可做花園步道 適合有小朋友家庭 後方車庫跟地下室不會風吹日曬
: 人車共道~前院停車 車直接駛入一樓中庭 停放於自家門口
: 優點： 棟距較寬
: 缺點： 車輛容易出入時 撞到小朋友
: 3. 大型封閉式社區~莊園別墅
: 戶數規模較大 通常只有一兩個出口跟警衛室
: 優點： 隱私性高 外車無法隨意進入 氛圍類似國外高級住宅區
: 缺點： 基地大 戶數多 內部道路通常屬於私設道路或住戶共同持分
: 道路維護責任在社區而非政府 買之前需要確認持分比例跟權責問題
: <新化的統一花園別墅就是轉給政府了 之前社區沒錢處理路面問題~~太大了>
: 隱形成本：持分路地對價值影響
: 通常地坪大小相同的兩間透天無持分的物件價格通常較高
: 傳統格局（無持分）：
: 土地產權獨立完整 常見做法是將空地比二工增建為前方車庫 甚至增建車庫上方空間
: 社區型（有持分）：
: 地坪包含一部分用在分攤社區道路 電箱 大門 警衛管理室等公共設施
: 路地佔去了空地比 房屋主體可興建面積(肉地)
: 單純土地價值角度來看 無路地持分 整間透天一筆獨立地保值性價值通常較高
: 斜屋瓦設計 :
: 重劃區別墅常見斜屋瓦設計 不僅是為了漂亮美觀 還有為了法規跟獎勵考量
: 防止違建~~斜屋瓦因為不是普通透天的頂樓平面 使得難以進行二次增建違建
: 容積獎勵~~建商通常可以賺到獎勵
: 注意重點：
: 斜屋瓦施工工法相對麻煩複雜
: 施工品質不佳或偷工減料 屋瓦接縫處容易成為漏水點 水會流到下面閣樓
: 土地形狀黃金比例：面寬與縱深
: 土地形狀比大小更重要 在規劃臨路型透天時 面寬深度比例1:2~1:3
: 面寬：決定氣度與停車便利性 < 純以單車庫討論 >
: 4.5 米：僅能放一台車 室內扣除樓梯 動線會顯得較為卡卡的
: 5-5米半：居住舒適度大大提升 可停大車併排兩部小車 客廳面寬充足 採光較佳
: 6米以上：豪宅規格 可規劃獨立玄關 空間感極佳
: < 大門旁通常要開小門 小門左右邊也有風水忌諱 所以有些建案會轉折 >
: 深度：決定採光格局
: 過深~~1:4以上
: 房屋中段採光通風不良~俗稱暗房~透過天井設計改善
: 會犧牲室內坪數 通常都被拿來做電梯了....
: 過淺~~ 1:1
: 扣除停車空間 深度不足 客廳家具擺放很窄 電視跟沙發會很近
: 所以有些建案直接格局打橫的
: 台南常見透天別墅為例 5米寬搭配12米深為最好規劃 也最符合居住需求黃金比例
: 以下為簡單的圖文好讀版本 可以點進去看 一看就懂
: 裡面有幾張圖解 包含車道型態分析~4.5米 vs 5.5米面寬圖~看房清單
: https://reurl.cc/GG2Zpx
: 下次有機會再來談朝向跟小門方向風水忌諱跟改善作法
: 老一輩最愛的傳格局VS現在常看到的一樓車庫孝親房新加坡格局
透天也有分住宅區型態跟地目
不過這個很吃地方當地的歷史開發因素
台中市住1-1規定最小開發面積就是140平方公尺=43坪
符合住1-1的大多都重劃區的房子，也有分前後期
7-8期那時候喜歡弄挑高設計，後續就比較少
後來自己找到一個現在30年初頭的角間透天自己整理
肉地快要50多坪，地目是住3-2，權狀120坪
https://i.imgur.com/Oc58HQB.jpg
主要就是買這個挑高，有限預算內最好的選擇了
https://i.imgur.com/kRexQ9W.jpg
外面還一個小花園，其實加上整理的費用
應該都可以摸到當時單元二或12期新電梯透天
或是八期的中古透天
不過就是買他的角間、跟住3-2 280%的容積
期間也有去看西七期類似價格帶的
不過就不喜歡夾在中間的社區透天
或是採光沒這邊好，寧願東曬+西曬被陽光曬醒
反正靠空調都可以解決的
不過挑高空間，冷氣電費就是另外一個痛
歡喜做甘願受
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