Re: [閒聊] 建商房價計算公式

看板home-sale (房屋交易)作者lasoon (拉孫)時間2小時前 (2026/02/06 12:21)推噓3(3推 0噓 2→)

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分享一些這幾年學習到的版上其實有建商跟營造專業人士,但可能太低調不發文有的來源是幫親戚諮詢自建自售跟建商學來的有的來源在客戶與業內前輩有的來源是骷髏大所以對的部分誇我,錯的部分都歸罵他,謝謝這個公式我忘記是版上還是現實看到,但速算很實用現在看到土地成交價或是新建案開出的售價就很自然會用這個粗估 ((土地價格 ÷ 容積率 ÷ 容積係數) + 營造成本 ) x 建商利潤 = 售價容積係數營造成本跟建商利潤就是建商的眉角只粗估不爭論數字,營造成本可以是一坪20也可以是一坪50 舉例林口璽來登帝璽這塊土地當初賣到一坪167萬,容積率300% https://i.postimg.cc/ZRFxMzrz/ying-mu-xie-qu-hua-mian-2026-02-06-114814.png

((167÷3÷1.6) + 25) x 1.3 = 77.72 https://i.postimg.cc/L60B7TZX/ying-mu-xie-qu-hua-mian-2026-02-06-114919.png

我不是要說這建商賺多賺少所以舉這個,只是剛好資訊比較貼近現況買地時2023年,這單價創下林口住五行情新高(BTW...這地原地主之一也在板上...) 當時富堡晶鑄尚未開賣,林口最高單價建案在扶輪公園旁的聯廣闊境賣到58萬所以我們看到土地價格心理是有嚇到的建商利潤3成為什麼會視為地板是因為蓋房子假設5年三成攤到五年大概就是很基本的利潤當然建商的真實獲利很複雜也無法全套一種模板土地取得的時間,貸款的利率與比例,營造的費用差異這不可能一篇文說完然後1.6這個怎麼來的可以看看這個 (但這數字也是很粗的抓,每個地區跟建案都不同) https://i.postimg.cc/rs40P16Z/1667285437486.jpg

基地容積率之外還會有一些不占到基礎容積但在房屋權狀內一樣賣錢的容積移轉,如果建案基地的土地價值高,會透過捐公共用地來盡可能增價容積(有上限) 就是為什麼道路用地有人在買賣,但現在一般都直接跟政府買開放空間,就是新聞上那某些豪宅社區的中庭之類的,你也可以仔細看看周邊牌子還有就是危老綠建築大基地等等,但這些取決於各地不同都市計畫再來就是梯廳機電空間屋突陽台等等等這就是為什麼容積率500%的100坪土地蓋起來不只500坪然後! 營造單價的差異也很大,四樓以下,十五樓以下,超高層大樓台北的造價,觀音的造價也不盡相同建案在蓋的時候需要營運緩衝的用地,大基地的建案可以在基地內完成小基地就需要在附近另尋合適場地然後大型營造機具進場需要道路管制,營造廢棄物的處理與法規不同這些在台北市就會變成很大的成本差異所以大概三年前台北的造價就比新北高,新北又略高一點點於桃竹然後觀音新屋在前年都還看的到新房子開價2字頭小規模的營造包商蓋三四層的透天壓低成本的極致,好像真的一坪營造12萬還有賺但一樣的蓋法沒辦法複製到台北的高層建築 https://news.housefun.com.tw/news/article/442120481385.html 比如說早上看到的新聞一根30多公尺的柱子從高雄運到台中這樣的建案你覺得只抓一坪20萬的營造費用有道理嗎@@? 年紀好像真的大了,文章太長打到一半中間被打斷又忘記還想說什麼了如果內容有誤歡迎勘正討論,如果要爭對錯就是你對,新年快樂房版各位 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.229.111.90 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1770351668.A.057.html