Re: [新聞] 300年才能完成都更？沈伯洋：台北會完蛋
目前用土地換建坪的這個邏輯做重建，有一個主要的問題是需要keep 未來的售出每坪價
格。
這個價格往下掉，要麻就是建商少賺，要馬就是地主分回的坪數少。
如果後面央行拉高利率或是提高頭期款成數， 預估價格就會再往下掉，後面重建就會停
擺。
為了讓重建不停擺，建商會延長完屋時間，像是蓋2年就可以蓋完，然後跟地主還有消費
者說要蓋10年。
這樣搞到後面，要都更危老還是很慢，需要滿足房屋售出問題。
※ 引述《s8752134 (Sea)》之銘言：
: ※ 引述《Reewalker (報告饅頭班長不夠)》之銘言：
: : 作者: atliberty (正東十三海浬~~) 看板: Gossiping
: : 標題: [新聞] 300年才能完成都更？沈伯洋：台北會完蛋
: 身為長年實際參與過台北市都市更新推動的人，不論站在建商、整合推動者，還是住戶
: 的角度來看，沈伯洋講的很多東西根本沒有碰到台北市都更真正卡關的核心。
: 台北市都市更新最現實的兩大問題：
: 一、很多老公寓都更後，實際居住空間就是會縮水。
: 台北市大量老公寓土地地目為住三，基準容積率只有 225%。
: 這類老公寓原本公設比極低，甚至還存在違建、增建等長年實際使用空間；若更新成符
合
: 現代法規的電梯大樓後，要負擔電梯、梯廳、消防、機電等公共設施以及更新成本。
: 所以即使取得容積獎勵，最後真正能使用的室內空間仍可能大幅縮水。
: 這也是台北市大量四、五層樓老公寓「極難」推動都更最現實的原因之一。
: 講白了：
: 你現在家裡30坪，都更完實際室內可能只剩20坪，少了一、兩個房間，家裡根本不夠住
，
: 你會想都更？ 不論你要說這類人貪還是怎樣， 實務上空間不夠就是最大的抗性。
: 講再多都市景觀、公共安全、都市再生，屋主最後還是會回到最現實的一句：
: 「所以我都更完到底剩多少？」
: 二、政策長期只敢給蘿蔔，不敢給棍子。
: 只要「不都更」沒有相對應的成本，就很難真正加速都更。
: 現在老公寓持有成本低，也沒有建立像部分國家那種更強制性的長期修繕、檢查與基金
制
: 度；更現實的是，在權利變換制度下，不同意戶的合法財產權仍然受到保障。
: 結果形成一個非常荒謬的現況：
: 積極參與的人花時間開會、研究、整合、承擔前期風險；完全不參與的人可以一路等到
最
: 後，再來看別人整合出什麼成果。
: 甚至實務整合上，越晚同意的人還可能越想談更多條件。
: 那從一個純粹理性的屋主角度：
: 我幹嘛積極參與都更？
: 這才是制度真正應該解決的問題。
: 執政黨如果真的想處理，其實根本不用選上台北市長。
: 中央現在就可以開始提出《都市更新條例》及相關建築、稅制、公安制度的修法。
: 既然政治人物口口聲聲說這是「公共安全問題」，那就真的把它當成公共安全問題處理
。
: 真正能立竿見影的政策，我隨便舉幾個：
: 1. 老舊、耐震能力不足的建築，不更新就自己負擔結構安全責任。
: 針對一定屋齡以上、或興建於特定耐震設計規範以前的建築，要求定期提出結構安全或
耐
: 震評估。 你當然可以選擇不都更，但如果評估不符合一定安全標準，就自己花錢補強
到
: 符合要求。 不都更可以，但不能把老屋公共安全的成本全部丟給社會承擔。
: 2. 違建不能反過來成為阻礙都市更新的籌碼。
: 針對都更範圍內存在違建、又拒絕更新的戶別，可以修法討論取消違建部分的緩拆待遇
、
: 列為優先拆除對象。
: 甚至可以進一步討論：
: 在涉及高度公共安全需求的都市更新案件中，違建利益是否還應該具有影響都市更新同
意
: 門檻的效果？ 合法產權當然要保障。但違法增建憑什麼反過來成為阻礙整棟建築改善
公
: 共安全的籌碼？
: 3. 把「參與更新」與「長期持有高風險老屋」的經濟誘因真正拉開。
: 老公寓持有者願意參與都市更新、重建或完成必要耐震改善，就給予稅負優惠。
: 不願意更新也可以，但應該逐步建立強制修繕基金、公共安全保險、定期檢查及必要補
強
: 制度。高風險老屋持有越久，安全維護成本本來就應該越高。這才符合正常的風險定價
。
: 4. 真正去碰都市更新最敏感的「同意門檻」。
: 如果政府真的認定某些高齡、高風險建築的更新具有高度公共利益，那就修法討論：
: 在土地、建物及所有權人達到一定多數，例如50%以上之後，即可進入更強制、更快速
的
: 更新程序，同時大幅簡化不必要的行政審議。
: 當然，50%是不是最適比例可以討論，也一定涉及財產權保障、比例原則及不同意戶的
程
: 序保障。但至少這才是在解決真正的問題。
: 上面這些如果真的全部做下去，我敢說：
: 即使基準容積率還是225%，台北市都市更新一樣會滿地開花。
: 因為現在最大的制度問題之一就是：
: 參加都更有成本，不參加都更卻幾乎沒有相對應的成本。
: 但問題來了。
: 哪個政治人物敢這樣做？
: 要求老屋強制定期耐震評估、花錢補強——得罪老屋屋主。
: 增加高風險老屋持有成本——得罪老屋屋主。
: 優先處理違建——得罪違建戶。
: 降低強制更新門檻——得罪不同意戶。
: 哪一項不是票？
: 所以大家都知道問題在哪，但真正會掉票的事情沒人敢碰。
: 於是參選人最安全的做法，就是整天提出一些無關痛癢的措施，講得好像自己當上市長
以
: 後，照這套方法就能讓台北市都市更新效率突飛猛進。
: 我只能說：
: 想太多！
: 政治最好笑的地方就在這裡。
: 真正有效、但會掉票的政策不敢提；
: 提一堆無關痛癢、政治成本極低的政策，支持者反而看得熱血沸騰：「太棒了！終於有
人
: 要解決都更問題了！」
: 至於另外講的「老宅延壽」或「耐震補強」……
: 我建議提出這些政策的參選人或市長本人，親自走進台北市各個老公寓巷弄看看。
: 不要只坐在辦公室裡看示意圖。
: 你先告訴我，你所謂耐震補強的外部鋼構，到底要架在哪裡？
: 臨主要道路、有足夠人行空間，或基地本身還保留足夠法定空地的建築，當然可能有施
作
: 條件。問題是台北市大量老公寓的現況是什麼？
: 巷弄狹窄、棟距極小、既有使用空間早就非常侷促，有些周邊空間甚至還存在各種既有
增
: 建。 這些房子如果要採外部增設鋼構等補強方式：
: 鋼構要立在哪？
: 立在馬路上嗎？ 還是強拆一樓占用的違建？
: (政府你敢做？ 一樓會不會要求其他樓層違建一併公平處理？)
: 當然，耐震補強並不是只有外加H型鋼一種工法，實際上還有RC增設剪力牆、翼牆、柱
補
: 強、制震等不同方案，但大體都是需要『更多的空間』。
: 這種議題真正的問題：
: 技術上「可以補強」，跟現實上台北市大量老公寓在空間、產權、施工、住戶協調及
: 成本條件下「具有普遍可行性」，完全是兩回事。
: 如果要用少數成功案例告訴大家「老屋不用拆，補強延壽就好了」，然後把它包裝成
: 解決台北市老屋問題的重要方案—— 早睏早有暝啦！
: 對了，這位說台北都更300年會完蛋的政黨，正好就是當年造成都更推動停擺，
: 讓都市更新一度卡死，即使後來修法，到目前也因為當年文林苑事件，導致審查
: 的門檻和流程拉的極長。
: 這種一邊說要解決都更問題，但另一邊又製造更多問題的人，
: 用通俗一點的用語會稱這類人『生雞蛋沒，放雞屎一大堆』。
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