Re: [合約] 租約不一致與房東想推翻口頭約定事項

看板rent-exp (租屋經驗)作者phantomli (旅人)時間13年前 (2012/09/10 12:42)推噓2(2推 0噓 1→)

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※ 引述《shanhuisu (媽媽樂)》之銘言： : 1.租約與房東手上租約不一致 : 由於我手邊的租約是利用舊有租約修改修改都是房東手寫並經雙方蓋手印 : 第一年99.12.5~100.11.30 國字寫十二個月 : 第二年我手上租約100.12.5~101.11.4 (國字部分還是寫十二個月其實只有十一個月) : 房東手上租約100.12.5~101.11.30 : 我在看到手邊租約到101.11.4於是打電話告知房東要住到十月底 : 也已獲確認(但忘記錄音糗......) : 房東同意後回家翻自己的租約發現跟我的不同要叫我住到十一月底 : 但我已經告知現在同住的室友要住到十月底 : 但房東昨天突然打來告訴我我的租約跟他的不同 : 是否可以以其口頭答應住到十月底作為憑據只住到十月底? : 其實我是比較怕我的押金拿不回來「意思表示」的解釋方法首重「當事人真意」，不拘泥所使用的文字，這是民法第98定有明文的解釋方法。本件原PO的契約發生兩造內容不一致的狀況，依來文所述， 1.舊約情況、2.原PO租約的文字書寫、3.房東租約的數字書寫 VS 1.原PO租約的數字書寫該契約真意很有可能被認為租期是到101.11.30屆滿。（這裡只是個人依經驗推測，最終仍是看事實審法官認定）至於房東曾在電話裡為「同意」這點，即使錄到音也意義不大。因為出於「錯誤理解」的同意，是屬於民法第88條可撤銷的同意，據來文表示，房東當下應是誤以為租約於十月底屆至，所以表示同意，而非知道租約於十一月底屆至，同意提前至十月終止，只要他嗣後表示當時電話中搞錯，此過錯又非因他的過失（他聽你講的），這個同意就會被合法撤銷，變成沒同意。這二點，會變成原PO在法律上主張較為不利的地方。 : 2.我們房子內共有三間雅房一間因為嚴重漏水室友已搬走 : 在搬走前我跟房東電話確認是否可以先讓他搬走並減免整層租金 : 也告知房東那間租金是6500(我租一層分租給他人) : 經房東同意後讓室友先搬走並先退還該房押金13000給該室友 : 在我5號繳完房租後房東3天後打來跟我說我這樣扣6500太多 : 我於是傳簡訊告訴他我讓室友搬走及扣6500都是經電話告知他並獲同意才決定 : 但顯然他想要更多錢想推翻他之前說的話 : 我只能口頭委婉跟他再說看看二房東與房客間的約定，其效力不及於大房東，這是契約相對效力所致。只是，扣抵租金這部分，既是出於對租賃物漏水致妨礙使用的正確認知，其同意就沒有所謂因錯誤而撤銷的問題，他同意了就是同意，問題只剩下「證明」（他曾為同意）。至於其他房客的租約問題，這只存在於二房東與房客之間，你同意讓他們先走，就OK了，這跟你和大房東之間的契約沒有關係～ : 但為以防萬一想先問下版友 : 若因為房屋漏水而無法轉租給他人使用 : (漏過水的也沒人敢租我也不敢昧著良心騙後續承租的人) : 不知是否可以用民法424條與435條與房東協商 : 第424條租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全 : 或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。 : 第435條租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人 : 得按滅失之部分，請求減少租金。 : 前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。這二條比起來，用424可能比435好些，因為漏水依情況，確有可能危害安全健康，且屬房屋本身的問題，但離「滅失」（Ex燒掉、垮掉）還有點距離～另外，原文後面提到的430，催告修繕不履行之終止，也是可以用的。 : 以上謝謝大家的閱讀我現在已經想好 : 若是房東想要推翻之前電話中口頭答應我的事項 : 我就寄存證信函給他並做好到調解委員會調解的準備 : 若是版友有類似經驗可以提供再麻煩大家了 : 給所有租屋者建議 : 1.租約務必再三確認若有不一致先不要蓋章或事後發現不一致應儘快通知修正 : 2.租約到期並與房東確認後建議可以發出存證信函告知約定內容依此為據 : 以免房東口頭同意後不認帳 : 3.房屋若有壁癌漏水等情形亦可以存證信函通知房東限期修繕 : 若不修繕則可依租約或民法(若租約無約定)規定解約 : 以上，感謝大家的閱讀這個存證信函要寄，不知道原PO是要寄什麼內容、及其用意～這東西主要是表示「曾為如何之主張」用的，拿來作為行使契約終止的形成權還不錯～只是，如前面分析，本件要主張在十月底契約到期，於法律上恐怕有點站不住腳，但如果並非執意採訴訟方式處理，而是要跟房東以兩造合意終止的方式溝通，倒是無所謂，那個存證信函是否寄出，可以再斟酌評估整體佈局的當否。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 175.182.165.102