[請益] 買房或買股債
請問如果只有頭期款
(約400萬,目標2000萬房子,新北),
從投資未來性及資產配置來說,
應該還是買股債比較可以達成財務目標吧?想法如下:
1.(1)買房:
依資料顯示,近5年房價漲幅新北算12%
https://reurl.cc/q1v88E
以貸款35年,貸1600萬,寬限期5年,利率1.31計算,5年後賣掉,投資後如下:
2000*0.12+2000-1600+400=1040萬,
(2)買股:配置如下
VT,IEF各20,
AAPL.MSFT.AMZN.FB.GOOG.TSM各10,
2016年以匯率33買,
400萬TWD換121,212USD,
2016年買入上列股票配置,
2021年投資後總金額為392,085USD,
以現在匯率28算,
投資後金額1097萬TWD,
在匯率不好的情況下,
房子開5倍槓桿,股票仍然勝出,
如果以十年房價漲幅來算,
https://reurl.cc/V5MEXn
新北大概漲46%,
以上述一樣條件,假設寬限期有10年,
買房投資後總金額1720萬,
股票投資後總金額2205萬,
(2013年至2021年,
因FB資料從2013開始,
2013年以匯率30買,2021以28匯率賣)
買房仍然輸股票。
股債配置是用以下網站算:
https://reurl.cc/WXN3Kk
2.資產多的情況不考慮,
多的話本來就會基於資產配置分配房股,
以一般人只有頭期的情況,
全拿去買房等於all in 一個個股一樣,
以10年那個例子,
5年寬限期過了,
要繳的金額甚至是台灣薪資的中位數了,
繳完房貸生活費,大概就沒錢投資了,
也因為不是房產投資客,
所以可以挑到極好物件的情況也不考慮,
就以一般情況考慮,
這股票配置可以再10年我都安心,
金融海嘯股災也不會賣,
股債比例8:2,
分配6家產業龍頭及全球etf,
似乎比單壓一間房子風險來的分散,
以資產配置角度,
不應該把所有資金壓在單一資產,
所以應該選擇股債配置。
3.以投資未來性方面,
我也認為房價在台灣不會崩盤,
但頂多就是隨通膨每年2-3%上漲,
房價也非只漲不跌,
看買在2014年高點的,應該最近才解套,
看上述新聞統計也是,
雙北近10年或5年漲幅相較其他地區也不是很大,外加政府打房措施,
雖然不是真打房,但多少可以控制漲幅,
少子化效應也會慢慢影響,
全球只要先進國都有生育率危機,
如果其他先進國開放移民,
是不認為台灣可以贏過那些先進國的,
所以認為開放移民政策對房價幫助也有限,
另外在薪資凍漲幾10年,
多數人都把薪資3成以上拿去買房,
減少消費,公司東西賣不出去,
又沒法給員工加薪,
員工再省消費買房,如此惡性循環,
所以同意一些專家說的,
房子最好賺的時候已經過了,
相反的,
在未來5G,AI,電動車,雲端等科技發展,
股票配置的公司都還有很多成長性,
護城河深,現金也充足,
足夠在景氣好的時候研發更多產品技術,
景氣差的時候也可以安然度過,
所以還是應該買股債配置,
想請問這樣考慮合理嗎?
還是也許真應該全買房嗎?
謝謝各位提供意見!
--
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