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Re: [請益] 一輩子不買房靠股利付房租是可行嗎

看板Stock (股票)作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間5年前 (2021/04/25 14:36), 5年前編輯推噓48(49推 1噓 45→)
留言95則, 54人參與, 5年前最新討論串11/17 (看更多)
我股版良心,股票大媽派,隔壁炒房的拉. 讓我來講講這個話題... ------------------------------------------------------------------------ 鈔票就是鈔票,哪有甚麼問不問題. 你有10億買SP500. 拿股利來付房租住帝寶. 我不覺得有啥問題啊. 反正這世界,你的錢有辦法變大速度追得上你需求的花費速度就可以了. 鈔票不分你是炒房來的還是炒股來的. 你只要收益是穩定的,並且可以抗通膨和追上你可能淺在的開銷增額. 那沒啥不可以. 一般來講買房子是因為. 如果你開槓桿5倍好了(貸款八成) 實際上不動產是這樣算. 長期平均增值算2.5%,非雙北的出租投報率大概2.5%,稅金千分之幾忽略,利息算1.5%. 我這樣抓應該很保守了,沒跟你豪洨找特例幹嘛的. 因此你是5%開槓桿5倍扣除利息*4. 所以實際投報率是多少??.... 是19%. 這就是不動產長期的投報率. 你幹掉這個數字,你愛怎樣投資都ok. 你說出租投報率你又不出租.. 阿靠杯你不買房你要租屋阿,所以你自住你一定是全額出租投報率這樣算. 出租的開銷就是你自己用掉... 這很基本的帳務收支,股版應該大家都很專業. 而為啥一般會支持買房. 因為一般人是股市韭菜,你是被收割的. 你不要說一年19%...你一年有沒有1.9%都是問題,滿地虧錢的. (現在在講長期) 因此你既然不是股神,你乖乖去買房子. 當然對於高資產而言就另外一個故事. 一般豪宅是拿來洗鈔票用的...但是我們撇除這種狀況. 例如你租一間投報率只有1.5%的房子,而他的金額很高所以只能貸款5成. 而增值也疲憊,大概長期只有1.5%. 這樣他的投報率就只有4.5% 而你又是股票老鳥,股票收益平均10年有6%. 那你不買房子....我覺得很好啊... 你何苦一定要買房子?? so... 買不買房子永遠都是數學問題,鈔票問題. 沒事不要對投資產品放感情.. 董媽,不要對任何投資產品放感情!!!!! 當然你也可以放感情,但是放感情的代價就是要支付鈔票. PS.少賺你也是支付鈔票的一種型態 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.173.16.135 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1619332563.A.3D7.html
推
04/25 14:42, 5年前 , 1F
開槓桿還是要還 寬限期一般3年 長期報酬率沒那麼高
04/25 14:42, 1F
推
04/25 14:43, 5年前 , 2F
簡單說,資源放在最有效益的地方,如果投資很強要買股
04/25 14:43, 2F
→
04/25 14:43, 5年前 , 3F
買房都行,是韭菜就認命
04/25 14:43, 3F
槓桿幹嘛還. 你可以增貸之後把錢丟去買SP500阿. 永遠保持你的槓桿都是那個數字. 錢永遠都不還... 這不是基本的投資操作而已. 房貸又不會被要求追加擔保. ※ 編輯: ceca (1.173.16.135 臺灣), 04/25/2021 14:43:57 講到這邊也是這樣. 一般來講,為啥有錢人不動產會配置部分. 這跟他貸款額度上限有關. 也就是當她因為資本太龐大,銀行對他的放款限制壓制到他槓桿比率. 那他自然就必須尋找低槓桿高報酬的投資. 例如屯土地,工業地. (土地槓桿很難開,但是翻漲速度比較快.. 但如果你可以開三倍以上槓桿,土地不會比較好賺 這數學問題,你精算一下就知道了) 例如股票,例如其他OOXX. 所以這也必須因應每個人的的財務狀況,現金流狀況去判斷. so..到頭來一切都只是數學. 你自己"不放感情"的去精算. 之後再去做最大利益報酬化的配置. 甚麼都可以買,甚麼也都可以不買... ※ 編輯: ceca (1.173.16.135 臺灣), 04/25/2021 14:51:08
推
04/25 14:52, 5年前 , 4F
低利時代誰在還錢，當然借低成本資金滾現金流等升
04/25 14:52, 4F
→
04/25 14:52, 5年前 , 5F
息還啦，現金流概念就是要維持正現金流而已沒說不
04/25 14:52, 5F
→
04/25 14:52, 5年前 , 6F
能負債
04/25 14:52, 6F
所以高資產的通常投資工具會很多. 他同時要控制槓桿和現金流的關係. 一般來講增值是主要利潤由來,租金或是股利是拿來做現金流平衡用. 當然也可以特化,例如特化租金或是股利... 然後看自己的型態延伸出不同的投資組合配置. 不過,永遠都負債,子子孫孫都負債,小屁孩小時候就教導他怎樣負債. 這是這個年代必要的教育和必須適應的狀況. 低利率就是高負債的年代... 怎樣借錢借好借滿但又幾乎沒風險,是每個資產家庭必教的課程..!! ※ 編輯: ceca (1.173.16.135 臺灣), 04/25/2021 14:55:47
推
04/25 14:55, 5年前 , 7F
這篇看的透澈
04/25 14:55, 7F
推
04/25 15:01, 5年前 , 8F
是啊，低利時代怎麼搬錢、維持現金流還是學問
04/25 15:01, 8F
→
04/25 15:17, 5年前 , 9F
有居住需求 長期自住買第一間通常比股市報酬好
04/25 15:17, 9F
→
04/25 15:17, 5年前 , 10F
買入收租純投資就不一定 跟股市一樣看能力看眼光
04/25 15:17, 10F
推
04/25 15:25, 5年前 , 11F
台灣的問題是 炒房的稅率居然是可以忽略的
04/25 15:25, 11F
→
04/25 15:25, 5年前 , 12F
難怪台灣人超愛屯房
04/25 15:25, 12F
推
04/25 15:26, 5年前 , 13F
有道理給推
04/25 15:26, 13F
推
04/25 15:28, 5年前 , 14F
這有點東西
04/25 15:28, 14F
推
04/25 15:38, 5年前 , 15F
這篇才是正解 不會投資就乖乖買房
04/25 15:38, 15F
推
04/25 15:45, 5年前 , 16F
感謝你花時間給不認識的人說明。
04/25 15:45, 16F
→
04/25 15:47, 5年前 , 17F
台灣人覺得自住三間剛好 又認為自住低稅率天經地義
04/25 15:47, 17F
→
04/25 15:47, 5年前 , 18F
政治人物也大放送 自住低稅正是房價最堅定的支撐
04/25 15:47, 18F
→
04/25 15:48, 5年前 , 19F
一戶買三間當然掃光光 真的富豪大量囤住宅的很少
04/25 15:48, 19F
噓
04/25 15:53, 5年前 , 20F
大物件有出租投報率2.5%嗎？貸款那80%利息不用付嗎
04/25 15:53, 20F
→
04/25 15:53, 5年前 , 21F
？
04/25 15:53, 21F
推
04/25 15:57, 5年前 , 22F
補回來 利息四倍看的了
04/25 15:57, 22F
→
04/25 15:58, 5年前 , 23F
補回來 利息四倍看到了
04/25 15:58, 23F
→
04/25 15:59, 5年前 , 24F
正解 一般人很難理解
04/25 15:59, 24F
推
04/25 16:09, 5年前 , 25F
先推再來看內文
04/25 16:09, 25F
推
04/25 16:14, 5年前 , 26F
大致上是這樣，看不懂的繼續噓
04/25 16:14, 26F
推
04/25 16:23, 5年前 , 27F
優質好文
04/25 16:23, 27F
推
04/25 16:26, 5年前 , 28F
所以才要限制多房者的貸款額度,強迫降低投報率
04/25 16:26, 28F
推
04/25 16:29, 5年前 , 29F
數學好，有辦法算出哪時候買的起大安區嗎...？
04/25 16:29, 29F
推
04/25 16:37, 5年前 , 30F
中肯文，就是因為這樣老人才說要買房少碰股市
04/25 16:37, 30F
推
04/25 17:04, 5年前 , 31F
推 不過這要用同樣開槓桿的狀況對比才是吧?
04/25 17:04, 31F
推
04/25 17:12, 5年前 , 32F
分析讚
04/25 17:12, 32F
推
04/25 17:29, 5年前 , 33F
理性投資
04/25 17:29, 33F
推
04/25 17:29, 5年前 , 34F
現在多間房屋貸款有限制了，法人更嚴
04/25 17:29, 34F
推
04/25 17:53, 5年前 , 35F
理性分析讚
04/25 17:53, 35F
推
04/25 18:02, 5年前 , 36F
我有問題 你算的怪怪的 要還房貸哪有一職開槓桿
04/25 18:02, 36F
推
04/25 18:48, 5年前 , 37F
這篇是對的，雖然以目前大多頭來看一年20%不算太難
04/25 18:48, 37F
→
04/25 18:48, 5年前 , 38F
；但之後趨勢改變，而且房屋持有稅不會大改的話，就
04/25 18:48, 38F
→
04/25 18:48, 5年前 , 39F
還是房產穩一點。錢多到一定量應該就都配置，做分
04/25 18:48, 39F
→
04/25 18:48, 5年前 , 40F
散更好。
04/25 18:48, 40F
推
04/25 19:09, 5年前 , 41F
這篇水準不錯
04/25 19:09, 41F
推
04/25 19:34, 5年前 , 42F
樓上航海王爸爸
04/25 19:34, 42F
推
04/25 19:54, 5年前 , 43F
跟之前看到某篇家裡教他囤房出租一樣
04/25 19:54, 43F
推
04/25 19:58, 5年前 , 44F
無限轉貸法
04/25 19:58, 44F
推
04/25 20:02, 5年前 , 45F
確實 年輕實貸款會覺得欠銀行錢全身不對勁
04/25 20:02, 45F
→
04/25 20:02, 5年前 , 46F
不是很懂槓桿不用還的作法
04/25 20:02, 46F
→
04/25 20:02, 5年前 , 47F
一定的人生閱歷後 他媽的我還想多借一點
04/25 20:02, 47F
→
04/25 20:04, 5年前 , 48F
資本市場長期報酬很難低於借貸成本
04/25 20:04, 48F
推
04/25 20:05, 5年前 , 49F
推個
04/25 20:05, 49F
推
04/25 20:49, 5年前 , 50F
這篇文的價值比那堆吹無腦買房的高太多了 XD
04/25 20:49, 50F
→
04/25 20:50, 5年前 , 51F
至於借貸的心理門檻這需要長時間操作對應等級金流才
04/25 20:50, 51F
→
04/25 20:50, 5年前 , 52F
能解 沒有過這關的 亂借通常是死更慘的居多
04/25 20:50, 52F
推
04/25 21:06, 5年前 , 53F
第二個例子，貸款5成算槓桿2倍，4.5%投報率怎麼算?
04/25 21:06, 53F
→
04/25 21:07, 5年前 , 54F
想好久，還是算不出來~Orz
04/25 21:07, 54F
→
04/25 21:08, 5年前 , 55F
是1.5%利息只算1倍?
04/25 21:08, 55F
→
04/25 21:12, 5年前 , 56F
算錯了啦是12.5%
04/25 21:12, 56F
推
04/25 21:28, 5年前 , 57F
推這篇 關鍵還是報酬率
04/25 21:28, 57F
推
04/25 21:38, 5年前 , 58F
但是增貸要還本金一定成數才能再貸出來不是? 再來把
04/25 21:38, 58F
→
04/25 21:39, 5年前 , 59F
信用開到全滿,遇到急事要用錢就沒空間了
04/25 21:39, 59F
推
04/25 22:13, 5年前 , 60F
樓上，當你的資產增值時本來就能用資產借更多錢，就
04/25 22:13, 60F
→
04/25 22:13, 5年前 , 61F
像股票質借是看股票市價而不是看你的成本價，差別是
04/25 22:13, 61F
→
04/25 22:13, 5年前 , 62F
不動產不用考慮維持率
04/25 22:13, 62F
→
04/25 22:15, 5年前 , 63F
另外信貸不是拿來玩長期的，信貸不是低成本資金
04/25 22:15, 63F
→
04/25 22:18, 5年前 , 64F
你現金流維持的好+有資產，銀行還會一直求你來借信
04/25 22:18, 64F
→
04/25 22:18, 5年前 , 65F
貸xd
04/25 22:18, 65F
一般來講,房貸二胎就大約等同信貸的條件. 但是因為你有不動產作設定,所以貸款金額可以比一般信貸高不少. so...房貸並不會卡到你信貸方面的額度.因為你可以用二胎. 當然如果你不買房,那筆錢全都丟在股票,你急用錢可以用股票融資是可以借更多更多. 不過股票融資給的條件大概略好信貸一些.借貸上優勢只有略好一點. 而這時候也是回到你資產分配的問題. 你要估算,你可能會產生的資金缺口是多少. 例如,你可能要換腎,那可能要幾十萬...這樣房貸二胎隨便就可以嘎過去,因此沒差. 你要換牙齒,幾萬一口牙一二三四五十萬,也是還好. 你如果換心可能要二三四百萬,這樣你就要估算臨時要錢借不借得出來. 當然啦,無論怎樣,做投資一定要留緩衝空間. 風險越大你緩衝空間就要留越多. 沒事不要把火力全開... 永遠都要以永續經營為優先.. 因此你開槓桿,現金流一定要充足,並且要有餘額...餘額通常都拿來當預備金存起來. 然後要留著一些工具來應急. so....通常而言投資上來講. 信貸不用,二胎不用,寬限期我也不用. 這些都是遇到超級黑天鵝的時候拿來應急的. 沒事不要開掉. 你要記得,今天你有500萬,沒啥感覺,也做不了甚麼事情. 今天你急缺50萬,就可以把你逼到絕路. 不要小看欠錢的威能... 那些討債打死人的,討債討到被債務人砍死的,一堆都是欠五萬十萬. 一堆人被幾十萬逼到要人間消失. so...永遠記得,財務永遠都不可以爆.永遠都必須把所有風險都控制在範圍內. 不賺錢不會怎樣.. 但是沒有錢,你會怎樣!!!!! 不要讓自己陷入沒有錢的困境中. 台灣很多人甚麼負債東山再起. 恩...那個不是負債之前就已經脫產把大把的錢藏到其他地方. 就是背後有金主,他破產甚至可能只是替別人檔債務出頭,破產後有人罩他. 而你傻傻地在台灣搞到破產...基本上95%的機會不用想翻身. 你下半輩子很可能就被各大債主追著跑.. 故事不要亂聽,滿地的故事大多都是假的.... so...千萬不要小看錢的"威力" 這個威力會在你缺錢的時候,才瘋狂的反映在你身上讓你體會甚麼叫做地獄.. ※ 編輯: ceca (1.173.16.135 臺灣), 04/25/2021 23:26:21
推
04/25 23:25, 5年前 , 66F
推高雄王
04/25 23:25, 66F
推
04/26 00:46, 5年前 , 67F
非雙北的出租投報率大概2.5%....
04/26 00:46, 67F
→
04/26 00:47, 5年前 , 68F
重點是平常連新北都不會去了.. 還要去桃園以南= =
04/26 00:47, 68F
→
04/26 00:47, 5年前 , 69F
這樣就算收租也很麻煩阿
04/26 00:47, 69F
推
04/26 01:43, 5年前 , 70F
CECA大就是推
04/26 01:43, 70F
推
04/26 02:01, 5年前 , 71F
推
04/26 02:01, 71F
推
04/26 07:20, 5年前 , 72F
這邊每個都股神
04/26 07:20, 72F
推
04/26 08:31, 5年前 , 73F
推
04/26 08:31, 73F
推
04/26 09:57, 5年前 , 74F
說的真好~推推
04/26 09:57, 74F
推
04/26 10:24, 5年前 , 75F
推 謝謝分享
04/26 10:24, 75F
推
04/26 10:26, 5年前 , 76F
19%是年化報酬率嗎？
04/26 10:26, 76F
→
04/26 10:52, 5年前 , 77F
我台南抓4%空房打9折被嫌少了..大家觀念落差很大..
04/26 10:52, 77F
→
04/26 10:54, 5年前 , 78F
還被教育清潔,改裝潢,提供服務,提升滿租率跟報酬率
04/26 10:54, 78F
推
04/26 11:21, 5年前 , 79F
這篇正解，有錢人會更有錢就是玩法跟鄉民不一樣
04/26 11:21, 79F
推
04/26 11:28, 5年前 , 80F
S&P500開3倍槓桿 報酬率就超過了
04/26 11:28, 80F
→
04/26 11:45, 5年前 , 81F
頭款2成,房貸20年,利率1.5%,房價成長率2.5%,租2.5%
04/26 11:45, 81F
→
04/26 11:46, 5年前 , 82F
這樣20年算下來年化是6.5%, 哪有可能19%這麼高
04/26 11:46, 82F
→
04/26 11:47, 5年前 , 83F
(省的租金算投入股市年報酬率5%)
04/26 11:47, 83F
→
04/26 11:56, 5年前 , 84F
現在這種低利環境下房地產可能贏股票一點,只要升息
04/26 11:56, 84F
→
04/26 11:57, 5年前 , 85F
一點房價成長率降一點房地產的投報率就會反轉輸股票
04/26 11:57, 85F
→
04/26 12:05, 5年前 , 86F
1000萬房子,貸8成,成本是200萬
04/26 12:05, 86F
→
04/26 12:33, 5年前 , 87F
ashidaka我用你的例子用現金流算出來的IRR是8%
04/26 12:33, 87F
→
04/26 12:38, 5年前 , 88F
04/26 12:38, 88F
→
04/26 12:38, 5年前 , 89F
2000萬房子, 400萬頭期, 利率1.5%, 房價成長率2.5%
04/26 12:38, 89F
→
04/26 12:39, 5年前 , 90F
每一年租金是房價的2.5%, 如果一開始貸20年, 20年後
04/26 12:39, 90F
→
04/26 12:39, 5年前 , 91F
把房子賣了, IRR=7.8%, 一開始貸30年, 20年後把房
04/26 12:39, 91F
→
04/26 12:39, 5年前 , 92F
子賣掉, IRR=9.13%
04/26 12:39, 92F
推
04/26 13:39, 5年前 , 93F
理財應該要從國小開始教啊
04/26 13:39, 93F
推
04/26 17:28, 5年前 , 94F
好文，給推！
04/26 17:28, 94F
推
04/28 07:03, 5年前 , 95F
04/28 07:03, 95F
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