Re: [心得] 永遠不買房會怎樣?已回收

看板home-sale (房屋交易)作者bitlife (BIT一生)時間13年前 (2012/12/11 11:48)推噓1(1推 0噓 3→)

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房屋多空論戰一向是由以下兩類人在進行多方: 已持有部位之投資(機)客空方: 潛在自住買方，憂慮泡沫化帶來長期傷害之人, 無部位之潛在投資(機)客空方後兩者相對較少，在本文中暫時忽略多空雙方所提出的理由都各自成理，本文不準備參戰，只針對長期報酬率的盲點來加以說明台股突破1000點其實是沒有多久的事, 不到30年, 從1000點到萬點不到5年, 所以真正台灣的鉅富階級，大多有參與那一階段，這可比任何房地產好賺多了。各位家中若有近70歲長輩的，一定都經歷過台股數百點的年代，如果用過度簡化的邏輯，認為從數百點（就用500好了）買進台股不賣，配息全部再投入，至今應有 20倍的報酬（台股報酬指數目前還在一萬多），但任何人都知道不是這麼回事，原因很簡單，導致台股報酬上漲20倍的成分股大多數已經改變了，而台股並沒有從500點開始追蹤指數的 ETF (即使有，在當初1000~10000的期間能否完美追蹤也是大問題）。本板的多方其實多數不會持有房地產長達20~30年，因為不論貸款或不貸款都划不來，前者是因為目前低利還可多撐幾年，但長期低利也代表回報很低，價格上漲只會加速泡沫泡裂。正常不貸款者大多是資產配置（錢多到數不清，放一點在不動產，不見得計較投報率），通常這種人不太容易來本站和浪費時間戰多空。你真的持有一個房產部位20~30年，會面臨的問題是房屋／社區老舊化，也就是目前熱門話題－都更，目前的都更和燃燒石化燃料一樣，本身是不可持續性的，因為是低矮樓層的建物用了容積率獎勵，白話講，沒有獎勵，連低矮樓層自發性都更的可行性都很困難。這還是利用了台北市土地大幅上漲的特性來做為槓桿助力。都更後大家都是高樓了，未來要再都更要再靠什麼獎勵？萬一房價下跌要怎麼更？所以，本板的多方不會真的想持有這麼久，他們也很清楚，長期房地產新屋上漲帶動的二手屋上漲，對二手屋來說要有倍數是可遇不可求的。這和台股幾乎無人能藉由長期持有同一部位來達成指數20倍獲利類似（少數人剛好大部份部位持有台塑，是少數能達成的，台塑是台灣少有的特例，王老先生過世後能否維持，有待觀察）。另外還有一個無法使買進二手屋獲得長期漲價報酬因素是買家遇到被迫交易的情況（無論何種因素被迫停損殺出），聰明的投資（機）客通常不會讓自己陷入這種狀況。所以他們實際能持有的時間會更短（為了避開下跌週期）。把這點弄清楚，對討論長期投報率會更有意義，不然會變成張飛打岳飛，不會有交集。 -- 標題普物作者Halliday辭世時間 Fri Feb 18 03:48:42 2011 ───────────────────────────────────────

推

Re***th

02/18 15:00,

02/18 15:00

推

spu****ing

02/18 18:51,

02/18 18:51

推

Halliday

02/18 20:10,

02/18 20:10

-- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 106.1.149.90

推

benitolin

12/11 12:05, , 1^F

12/11 12:05, 1^F

沒錯, 所以房地產（嚴格說是土地，建物本身會折舊）有兩個因素讓投資（機）客更勇於利用，一個是推文1F所說的現象（比較容易找到買方來接手），另一個因素則是多數房屋在短期內不會參與交易，這個會產生類似主力鎖飆股籌碼的現象。 ※ 編輯: bitlife 來自: 106.1.149.90 (12/11 12:10) ※ 編輯: bitlife 來自: 106.1.149.90 (12/11 12:12)

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