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Re: [心得] 房屋持有成本提高已回收

看板home-sale (房屋交易)作者 (喵)時間13年前 (2013/03/24 20:15), 編輯推噓47(50推 3噓 57→)
留言110則, 47人參與, 最新討論串21/55 (看更多)
世界上沒有一直漲的股票、沒有一直漲的期貨，就算個股的造市是由很有錢的人在炒 他要到最後的獲利階段，還是要接手給他人，他才算贏。 否則他將掉入流動性陷阱之內，被完封在高點等待買家上門讓他脫產。 當持有的成本越來越高，越難脫手，最後一定會向下修正，而和買家回到供需新平衡。 這是不會變的道理。房價也是一樣。 一個購入的住宅持有者，他必須負擔1.折舊 2.持有成本 3.稅負成本 4.房貸利率 會認為總有有錢到爆炸的多頭信仰者總是會認為既然賣家有雄厚的自備款和時間攤平 所以掛高賣總有一天會吸引到同樣有錢的買家接手，一再地墊高。 然而這是一種幻想，因為並不是所有資金持有者都有這種雄厚本錢。 購房的人大多是並沒有那麼多錢，而必須擔負房貸才能購買者。今天房價高到一個 他必須負擔15年、20年才能攤平的狀態，他大可選擇不住精華地段而承租，或搬邊陲城市 所以核心區段才會出現低成交量高成交價的背離現象。而這並不叫作成功，而是一種流動 性相當低的陷阱。只要高價的需求一樣低，公告現值一直提高，實價登陸透明化 賣家還是不想虧再把上述稅負成本、持有成本再墊高掛價，那只會惡性循環。 惡性循環下最後一個爆炸就是中央銀行祭出限貸令和緊縮銀根。泡沫就會破了。 高房價泡沫不論古今中外，一直都是貨幣氾濫所引起的。他必須仰賴以下要件： 1.自國貨幣長期低估貶值 2.寬鬆無管制的貨幣政策、貨幣供給(M1b,M2) 3.銀行低利率 4.產業成長緩慢、甚至停滯 低利率使得存錢並沒有效益、相對借錢負擔變輕，於是熱錢湧向金融性商品 特別是房貸和建築貸款業務大增，讓背房貸從小坪數小屋換大屋投機客有操作機會。 如果現在北市新北房價都是有錢到不需花大錢的大戶主力在承接再炒，那內政部營建署 的房貸負擔率又怎會維持在43%、38%的高點？ http://pip.moi.gov.tw/NET/E-Statistics/E2-3.aspx 這些把薪資近一半的人硬吃下去期望再以更高價脫手的人，才是房價末升段最後的作手 但只要這些買家再自認聰明的再把持有成本稅負成本用成交價墊高轉嫁到新買家 他們實質上也是再度造就出套牢的困局。 這群人目前還沒死不過就是因為利率還沒調高而已。而這又是因為我國產業有以下特徵： 1.產業多為出口導向的代工產業 2.代工因購買品牌操作策略，扶植多代工家自相競爭，獲利薄利化 3.代工業必須要存活微有兩路(1)提高產能 (2)提高製程技術水平 但這些都必須要巨額的資金挹注─→國家必須要維持低利率 4.產業技術多自美日，公司必須長期持有外匯兌換。出口也須仰賴低估的幣值才有競爭力 於是台幣持續貶值，企業增資獲得資金挹注擴大產能，微薄的利得再兌換美金購買技術 剩餘利得所剩無幾，難以回饋到薪資水準。所以受薪階級薪資仍是不變，實質負成長。 也就是說，我國代工主流導致了低利率以高度貨幣供給。但產業盈餘大多又拿去購買外國 技術和服務、專利權利金，很少回歸到國內。國內並沒有復甦跡象，錢並沒有變多但又要 買房，受薪就只有選擇在郊區租屋或忍痛背高負擔的房貸自住。或是想要賺大錢者 但錯過了10年前的房價衝高美夢，只好趁低利房貸也進場置產炒房。 而十年前的購屋者再轉手給他們套在高點。 就低利率、低幣值、高通貨供給率似乎會因為台灣代工產業困境而無法改變。 有些人就認為這種局勢永遠不會升息讓泡泡無限變大的美夢，但真是這樣嗎？ 錯了！國際間的熱錢市場是很現實的。我國也是一樣，目前熱錢仍活躍是因為 美元還沒到相對強勢、經濟復甦的原故，讓有錢投資者認為投資台灣房地產和金融產業 還有那麼一點價值。但只要美國失業率降低、產業復甦、利率上升、導致公債殖利率上升 那麼外資、投信基金、以及大戶的錢還是會回流到美國，因為投資報酬率會比台灣好 這時台灣要留住資金不讓金融市場崩盤和恐慌性的萎縮，只有提高利率吸引資金回籠 然而這又會觸發房貸再度上升、利率負擔又增高，這時只要上文最弱勢的貸款族擔負不了 被迫要斷頭。房價就會戛然而止，崩盤跌幅10~20%左右。 泡沫遲早都會破的，這一直都只是央行要當黑臉先升息/限貸戳破，還是等美元轉強刺破 根本沒有永遠會漲的高房價僵固性這回事。 要說我幻想的人，可以麻煩看一下1987~1991的日本經濟奇蹟和房產泡沫 1987~1990的台灣房價泡沫 1990~1997的東南亞資產泡沫，特別是泰國的房產泡沫 1998~2004的香港房產泡沫 這些國家都有和台灣有相當高的同質性，例如長期貶值低估、代工產業低利、叮緊美元 房貸申請容易、炒樓成風。或是人民薪資並沒有顯著成長，但總認為地狹人稠的國家 "需求永遠大於供給"，背貸款炒樓成風，香港98年起負擔率一直飆高，最高是80% 大家都想再價格狂漲的時候背1~2年短期炒作。 直到金融危機觸發紛紛垮台。日本和香港是自己戳破的 東南亞的泰國、印尼、馬來西亞是人民幣大幅貶值，開放後釋出大量勞動供給 美國美元指數也開始走強，資金紛紛外流逼使各國要用高利率流熱錢而破滅 台灣則是因為錢太多堆積在股市和房地產炒作，美國股災和台幣升值則觸發破滅打回原形 這些國家包括台灣破滅的經驗，相同/類似的模式歷歷在目。 他們沒有大戶死買硬撐硬凹攤平嗎？他們大戶沒有我們有錢和比氣短嗎？ 但這群人都死過了，台灣的大戶主力又怎可有逆天的例外？ 真的會這樣講的人我也只能冷笑以對呀 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 60.198.40.136
推
03/24 20:25, , 1F
i開頭會說台灣有錢人比你懂房地產, c開頭會說港口是未來
03/24 20:25, 1F
推
03/24 20:32, , 2F
好文推
03/24 20:32, 2F
推
03/24 20:39, , 3F
講那麼多 利率不升就是不升 房價續噴
03/24 20:39, 3F
→
03/24 20:49, , 4F
畢竟人家有實務經驗 你這樣會被說是理論派
03/24 20:49, 4F
那我也沒辦法。八仙過海，各顯神通。 次級房貸也是有一堆人認為利率不升就是不升，房價續噴。賣房買車再買大房的 銀行也很貼心地融貸甚至將次貸分割成數金融性債券商品。再用CDC違約權證避險 最後還是垮了，但次貸會垮是僅因次貸分割金融商品導致嗎？並不止。 它的根源還是在於熱錢堆疊的資產泡沫。沒有熱錢炒產就算有金融商品也無法造市 而這是景氣循環中一直重演的事情。 至於有些人僅看現狀就認為推論和總體經濟論無用，或以現象抗辯供需論逆天無限漲 對於層級不同的反駁我也只能無言地看待即可，恕我無視。
推
03/24 20:52, , 5F
不只實務經驗~現在又說仲介是作興趣的，結果原文說擔心買
03/24 20:52, 5F
→
03/24 20:52, , 6F
不起房，我還真的第一次看過這種一直自己打臉的人。
03/24 20:52, 6F
推
03/24 20:54, , 7F
好文能不推嗎
03/24 20:54, 7F
※ 編輯: midas82539 來自: 60.198.40.136 (03/24 21:06)
推
03/24 20:57, , 8F
算了吧 那些人不是不懂 而是不願意懂 連他們都說服不了自己
03/24 20:57, 8F
→
03/24 20:57, , 9F
又如何能說服別人入場給他們賺仲介費...
03/24 20:57, 9F
→
03/24 20:59, , 10F
真有信心 就不會一直在這裡浪費口舌 反正眾人皆醉我獨醒 自
03/24 20:59, 10F
→
03/24 20:59, , 11F
己默默吃貨就是 還需要吹口哨拉別人一起"賺"?
03/24 20:59, 11F
→
03/24 21:01, , 12F
只要將這些真實訊息發出去就是了 使其他人懸崖勒馬就夠了~
03/24 21:01, 12F
推
03/24 21:16, , 13F
Push
03/24 21:16, 13F
推
03/24 21:26, , 14F
"惡"極必反
03/24 21:26, 14F
推
03/24 21:27, , 15F
大推
03/24 21:27, 15F
推
03/24 21:28, , 16F
好文推
03/24 21:28, 16F
推
03/24 21:41, , 17F
推!
03/24 21:41, 17F
推
03/24 21:45, , 18F
已經跳下去 頭洗一半你跟他說這些 他一定跟你說你在靠邀
03/24 21:45, 18F
推
03/24 21:48, , 19F
樓上說出事實, 頭都洗一半了, 現在講這些只是徒增困擾
03/24 21:48, 19F
推
03/24 21:55, , 20F
持有成本還少算了存款利息的機會成本，一旦利率上升，機會
03/24 21:55, 20F
→
03/24 21:56, , 21F
成本愈高，房價崩盤速度更快。
03/24 21:56, 21F
→
03/24 21:57, , 22F
胎灣不一樣啦~~~噴了啦
03/24 21:57, 22F
→
03/24 22:06, , 23F
還少算管理與維護成本
03/24 22:06, 23F
推
03/24 22:14, , 24F
彭總是不會升息的;泡沫一出現降成負利率就行了
03/24 22:14, 24F
推
03/24 22:22, , 25F
我非常同意你的論點 但目前的狀況還會再持續1~2年
03/24 22:22, 25F
推
03/24 22:23, , 26F
中肯!重點都提到了。經濟的理論永遠都無法計算人性的貪婪
03/24 22:23, 26F
→
03/24 22:24, , 27F
恐慌,....
03/24 22:24, 27F
推
03/24 22:32, , 28F
您認真了 撈過頭是懂得裝不懂 在室男是小屁孩 在這個版只要
03/24 22:32, 28F
→
03/24 22:32, , 29F
耍耍嘴皮逗她們開心就好 不要太認真...
03/24 22:32, 29F
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03/24 22:38, , 30F
i被噓爆是因為...實在拿不出料子阿...精神喊話很難信服
03/24 22:38, 30F
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03/24 22:39, , 31F
多空炒作無所謂...但是憑據給人的信心程度...各憑本事
03/24 22:39, 31F
推
03/24 22:39, , 32F
最好快崩盤吧! 這樣我要換屋也容易多
03/24 22:39, 32F
→
03/24 22:39, , 33F
唬人只要可以唬的跟真的一樣...也是本事阿
03/24 22:39, 33F
推
03/24 22:40, , 34F
好文
03/24 22:40, 34F
→
03/24 22:40, , 35F
物極必反是常理 只是有人還是可以
03/24 22:40, 35F
→
03/24 22:41, , 36F
從中獲利後出場
03/24 22:41, 36F
推
03/24 22:41, , 37F
個人認為 要說服台灣人 尤其是老一輩的人 盡量不要用太艱深
03/24 22:41, 37F
還有 33 則推文
→
03/24 23:51, , 71F
只是我常常不懂大庄家都在降溫了為什麼還是有人天天喊
03/24 23:51, 71F
→
03/24 23:51, , 72F
熱
03/24 23:51, 72F
推
03/24 23:58, , 73F
因為喊熱的新聞可能是用來出貨的
03/24 23:58, 73F
推
03/25 00:09, , 74F
尤其是"一群人"喊熱的... 想也知道有問題...
03/25 00:09, 74F
推
03/25 00:41, , 75F
因為目前現況就是很熱阿
03/25 00:41, 75F
→
03/25 00:44, , 76F
台灣不一樣 329檔期井噴無誤
03/25 00:44, 76F
推
03/25 00:52, , 77F
QE要停 目前還看不到 起碼柏南克下台 接手的那個來講話吧
03/25 00:52, 77F
→
03/25 00:52, , 78F
你一口氣把筆戰level拉到這麼高...i會跟不上
03/25 00:52, 78F
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03/25 00:52, , 79F
上星期開會講的 目前QE沒有要停 持續到2015 時間點很重要
03/25 00:52, 79F
→
03/25 00:53, , 80F
亞洲方面 黑田講了一堆話 結果日圓回漲到94.X 我的解讀是
03/25 00:53, 80F
→
03/25 00:54, , 81F
利多出盡 講話了無新意 投資人不給面子 日本還有很長路
03/25 00:54, 81F
推
03/25 05:39, , 82F
1F是說我媽..對阿港口,但台北不是港口..XD
03/25 05:39, 82F
推
03/25 08:30, , 83F
PUSH
03/25 08:30, 83F
推
03/25 08:54, , 84F
推 一堆人頭都洗了 不剪行嗎?裝死罷了 他哪會想聽你講XD
03/25 08:54, 84F
推
03/25 08:57, , 85F
QE今年縮小規模 明年就會停了啦 因為接下來會薪資提升
03/25 08:57, 85F
→
03/25 08:58, , 86F
來推升通膨 就越來越不需要QE了 反而需要藉升息來降溫
03/25 08:58, 86F
推
03/25 09:19, , 87F
推
03/25 09:19, 87F
噓
03/25 09:20, , 88F
房地產會不會泡沫是一回事? 但台幣是被高估不是低估
03/25 09:20, 88F
→
03/25 09:21, , 89F
美國經濟已經復甦很久了，2009年以後有玩美股的都賺翻惹
03/25 09:21, 89F
推
03/25 10:45, , 90F
寫太難別人很難跟你討論低
03/25 10:45, 90F
推
03/25 11:02, , 91F
樓樓上請提出台幣被高估的證據吧 另外如果你只單純用美股
03/25 11:02, 91F
→
03/25 11:03, , 92F
來判定美國經濟是否復甦 來判定是否升息 以這種程度
03/25 11:03, 92F
→
03/25 11:03, , 93F
是要怎麼跟你繼續討論下去?
03/25 11:03, 93F
推
03/25 11:33, , 94F
我也想聽聽台幣是如何被高估...
03/25 11:33, 94F
噓
03/25 11:41, , 95F
那請你提出台幣被低估的證據，台灣經濟體質很強?
03/25 11:41, 95F
→
03/25 11:41, , 96F
所以台幣應該要很強? 你什麼水準?
03/25 11:41, 96F
→
03/25 11:42, , 97F
一個國家的股市如果不是經濟走在正向的道路上，
03/25 11:42, 97F
→
03/25 11:42, , 98F
就算貨幣寬鬆，可以漲兩倍?
03/25 11:42, 98F
→
03/25 11:43, , 99F
日本也貨幣寬鬆也，歐洲也貨幣寬鬆也，怎麼沒漲兩倍?
03/25 11:43, 99F
推
03/25 13:19, , 100F
zzz你都不看失業率 通膨那些 只看美股就可以決定升不升息
03/25 13:19, 100F
→
03/25 13:19, , 101F
失禁失禁
03/25 13:19, 101F
→
03/25 13:38, , 102F
推文根本沒人說美股好壞決定升息吧 你上哪看到的阿???
03/25 13:38, 102F
推
03/25 14:29, , 103F
升息與否跟美股好壞有關係？ 美股有個最大的盲點在於Dow
03/25 14:29, 103F
→
03/25 14:49, , 104F
是採計簡單平均 只要高價股不退Dow很難跌
03/25 14:49, 104F
→
03/25 14:50, , 105F
台股現在也近8000點 照你的邏輯台灣經濟真的好 很好
03/25 14:50, 105F
噓
03/26 00:09, , 106F
牛頭不對馬嘴 只能騙騙沒常識的人
03/26 00:09, 106F
推
03/26 11:33, , 107F
真的很會寫很厲害頭腦清楚
03/26 11:33, 107F
推
03/26 11:55, , 108F
好文推~地雷傳來傳去總有爆炸的一天
03/26 11:55, 108F
推
03/29 16:37, , 109F
推
03/29 16:37, 109F
推
03/30 09:54, , 110F
03/30 09:54, 110F
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