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Re: [心得] 房屋持有成本提高已回收

看板home-sale (房屋交易)作者 (仲~惡名昭彰~介)時間13年前 (2013/03/25 09:27), 編輯推噓22(26推 4噓 63→)
留言93則, 33人參與, 最新討論串25/55 (看更多)
這篇講的非常好 的確我說稅金會轉嫁是假設在經濟條件不變 房價沒跌的前提 可是很多人就以為我洗腦別人房價永遠不會跌 對阿 世界上沒有一直漲的股票 也沒有一直漲的期貨 可是當你所說的泡沫爆掉的時候 你的股票跟期貨能幹嘛 通通拿去貼牆壁 然後跟你的孫子講~爺爺在當年光是股票就有好幾億 房地產就完全不一樣了 今天就算經濟爆掉 我土地跟房子都沒貸款 只要台灣政府不要倒 我的權狀不會變成壁紙 我的地它還是一塊地 房子還是一間房子 將來我可以跟孫子講~這些土地房子~以後你全部拿去花~ 就算一坪只剩幾百塊~也比什麼都沒有還強 租房子的是因為他有工作 有收入 經濟爆掉之後他拿什麼毛去跟人家租房子 到時候要住哪?火車站?地下道? 新台幣4萬變1塊 難道我的土地會4萬坪變成1坪嗎? 股票期貨都要買低賣高才算贏 可是爆掉都是一場空 土地房子買進來 就算爆掉 我仍然還有土地房子 至少不算輸 有個棲身之所 沒工作就種種地瓜吃 也不會餓死 你說台灣的大戶不會進場 我看你是不知道很多人土地買了之後 不賣也不租 就是擺著傳家而已 喜歡買的一定會趁機圈地 不信我也沒辦法 你看起來有點經濟知識 但對房地產似乎祇是看看書而已 恩...就像你說的 層級不同 可是我很認真看你的論點 沒有冷笑你的文章唷~因為人家可是很大氣的~揪咪~>_^ ※ 引述《midas82539 (喵)》之銘言： : 世界上沒有一直漲的股票、沒有一直漲的期貨，就算個股的造市是由很有錢的人在炒 : 他要到最後的獲利階段，還是要接手給他人，他才算贏。 : 否則他將掉入流動性陷阱之內，被完封在高點等待買家上門讓他脫產。 : 當持有的成本越來越高，越難脫手，最後一定會向下修正，而和買家回到供需新平衡。 : 這是不會變的道理。房價也是一樣。 : 一個購入的住宅持有者，他必須負擔1.折舊 2.持有成本 3.稅負成本 4.房貸利率 : 會認為總有有錢到爆炸的多頭信仰者總是會認為既然賣家有雄厚的自備款和時間攤平 : 所以掛高賣總有一天會吸引到同樣有錢的買家接手，一再地墊高。 : 然而這是一種幻想，因為並不是所有資金持有者都有這種雄厚本錢。 : 購房的人大多是並沒有那麼多錢，而必須擔負房貸才能購買者。今天房價高到一個 : 他必須負擔15年、20年才能攤平的狀態，他大可選擇不住精華地段而承租，或搬邊陲城市 : 所以核心區段才會出現低成交量高成交價的背離現象。而這並不叫作成功，而是一種流動 : 性相當低的陷阱。只要高價的需求一樣低，公告現值一直提高，實價登陸透明化 : 賣家還是不想虧再把上述稅負成本、持有成本再墊高掛價，那只會惡性循環。 : 惡性循環下最後一個爆炸就是中央銀行祭出限貸令和緊縮銀根。泡沫就會破了。 : 高房價泡沫不論古今中外，一直都是貨幣氾濫所引起的。他必須仰賴以下要件： : 1.自國貨幣長期低估貶值 : 2.寬鬆無管制的貨幣政策、貨幣供給(M1b,M2) : 3.銀行低利率 : 4.產業成長緩慢、甚至停滯 : 低利率使得存錢並沒有效益、相對借錢負擔變輕，於是熱錢湧向金融性商品 : 特別是房貸和建築貸款業務大增，讓背房貸從小坪數小屋換大屋投機客有操作機會。 : 如果現在北市新北房價都是有錢到不需花大錢的大戶主力在承接再炒，那內政部營建署 : 的房貸負擔率又怎會維持在43%、38%的高點？ : http://pip.moi.gov.tw/NET/E-Statistics/E2-3.aspx : 這些把薪資近一半的人硬吃下去期望再以更高價脫手的人，才是房價末升段最後的作手 : 但只要這些買家再自認聰明的再把持有成本稅負成本用成交價墊高轉嫁到新買家 : 他們實質上也是再度造就出套牢的困局。 : 這群人目前還沒死不過就是因為利率還沒調高而已。而這又是因為我國產業有以下特徵： : 1.產業多為出口導向的代工產業 : 2.代工因購買品牌操作策略，扶植多代工家自相競爭，獲利薄利化 : 3.代工業必須要存活微有兩路(1)提高產能 (2)提高製程技術水平 : 但這些都必須要巨額的資金挹注─→國家必須要維持低利率 : 4.產業技術多自美日，公司必須長期持有外匯兌換。出口也須仰賴低估的幣值才有競爭力 : 於是台幣持續貶值，企業增資獲得資金挹注擴大產能，微薄的利得再兌換美金購買技術 : 剩餘利得所剩無幾，難以回饋到薪資水準。所以受薪階級薪資仍是不變，實質負成長。 : 也就是說，我國代工主流導致了低利率以高度貨幣供給。但產業盈餘大多又拿去購買外國 : 技術和服務、專利權利金，很少回歸到國內。國內並沒有復甦跡象，錢並沒有變多但又要 : 買房，受薪就只有選擇在郊區租屋或忍痛背高負擔的房貸自住。或是想要賺大錢者 : 但錯過了10年前的房價衝高美夢，只好趁低利房貸也進場置產炒房。 : 而十年前的購屋者再轉手給他們套在高點。 : 就低利率、低幣值、高通貨供給率似乎會因為台灣代工產業困境而無法改變。 : 有些人就認為這種局勢永遠不會升息讓泡泡無限變大的美夢，但真是這樣嗎？ : 錯了！國際間的熱錢市場是很現實的。我國也是一樣，目前熱錢仍活躍是因為 : 美元還沒到相對強勢、經濟復甦的原故，讓有錢投資者認為投資台灣房地產和金融產業 : 還有那麼一點價值。但只要美國失業率降低、產業復甦、利率上升、導致公債殖利率上升 : 那麼外資、投信基金、以及大戶的錢還是會回流到美國，因為投資報酬率會比台灣好 : 這時台灣要留住資金不讓金融市場崩盤和恐慌性的萎縮，只有提高利率吸引資金回籠 : 然而這又會觸發房貸再度上升、利率負擔又增高，這時只要上文最弱勢的貸款族擔負不了 : 被迫要斷頭。房價就會戛然而止，崩盤跌幅10~20%左右。 : 泡沫遲早都會破的，這一直都只是央行要當黑臉先升息/限貸戳破，還是等美元轉強刺破 : 根本沒有永遠會漲的高房價僵固性這回事。 : 要說我幻想的人，可以麻煩看一下1987~1991的日本經濟奇蹟和房產泡沫 : 1987~1990的台灣房價泡沫 : 1990~1997的東南亞資產泡沫，特別是泰國的房產泡沫 : 1998~2004的香港房產泡沫 : 這些國家都有和台灣有相當高的同質性，例如長期貶值低估、代工產業低利、叮緊美元 : 房貸申請容易、炒樓成風。或是人民薪資並沒有顯著成長，但總認為地狹人稠的國家 : "需求永遠大於供給"，背貸款炒樓成風，香港98年起負擔率一直飆高，最高是80% : 大家都想再價格狂漲的時候背1~2年短期炒作。 : 直到金融危機觸發紛紛垮台。日本和香港是自己戳破的 : 東南亞的泰國、印尼、馬來西亞是人民幣大幅貶值，開放後釋出大量勞動供給 : 美國美元指數也開始走強，資金紛紛外流逼使各國要用高利率流熱錢而破滅 : 台灣則是因為錢太多堆積在股市和房地產炒作，美國股災和台幣升值則觸發破滅打回原形 : 這些國家包括台灣破滅的經驗，相同/類似的模式歷歷在目。 : 他們沒有大戶死買硬撐硬凹攤平嗎？他們大戶沒有我們有錢和比氣短嗎？ : 但這群人都死過了，台灣的大戶主力又怎可有逆天的例外？ : 真的會這樣講的人我也只能冷笑以對呀 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 114.37.130.50
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03/25 09:36, , 1F
好像也有點道理
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推
03/25 09:38, , 2F
哪天出現屋齡過幾年房子跟土地就變建商的 房價就跌了
03/25 09:38, 2F
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03/25 09:40, , 3F
那怎麼不去買黃金? 戰爭都還能用, 核災地震也不擔心
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三樓也有道理
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推
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經濟爆掉 房子跟土地有貸款叫做薛翻掉
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還款金額一樣，可是貨幣瞬間沒價值
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土地跟房子不會跑
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貨幣嚴重貶值 土地跟黃金=無敵
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推
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土地比較實在,黃金不能吃不能住只能看...XD
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推
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反倒是經濟好到一個超好程度
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遠大於持有土地跟房子的利潤
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哪這時候土地跟房子反而沒價值
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土地還可以拿來種蔬菜吃
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不然當年怎麼有人賣房子去買參加鴻源
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黃金有它的便利性，可是花掉一條少一條
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拿房子去抵押買連動債
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黃金是切割方便是沒錯
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黃金可長不出稻麥
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要這跑路也方便
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推
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目前最有價值的台北市，大家在買的房應該沒幾間能拿來種菜
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不過黃金也是我的第二選擇
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不過現在國際化，持有有品牌有認證的鑽石 更薛
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簡單說拉 你說房價漲???
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如果10年前家房子屯滿鋼鐵 你也是海薛一筆
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這10年來原物料 日用品 漲多少
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可是薪水往後掉
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03/25 09:53, , 27F
當貨幣越來越沒價值 只要是物品就是大賺
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推
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終於說到種田了 讚
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我96年換摩托車，隔一年願意賣掉居然還賺錢
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噓
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"都沒貸款"
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因為那一年摩托車漲兩波 隔年要全面噴射化
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瞬間漲上去
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In大不愧是經濟大師，鞭辟入裡、字字珠璣
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推
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大局勢不好會買黃金沒錯.
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如果我是歐洲人,我現在就瘋狂買黃金..XD
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推
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如果核電廠爆了 你就算有土地也沒得用
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大家都好有道理~~~~我崩潰了~~~~~
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推
03/25 10:48, , 38F
原原po寫這麼難要死喔..人家一句有土斯有財就打死了
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03/25 10:51, , 39F
海平面上升 台灣平地 消失~
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推
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所以就是要提高持有成本，來對抗此種思維
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你要拿，內力也要夠深厚，不怕你拿，怕你拿不動
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推
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大家都好會寫 到底該相信誰 好煩
03/25 11:19, 42F
推
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丟硬幣好了 下好離手
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推
03/25 11:33, , 44F
買黃金,戰爭會被政府徵收
03/25 11:33, 44F
推
03/25 11:49, , 45F
條件：「都沒貸款」-->貸款還清前，房子是銀行的
03/25 11:49, 45F
噓
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紅的明顯 前提是都沒貸款 跟操作股票前提是現金買一樣
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03/25 11:58, , 47F
現金買股票不也一樣不用擔心套牢 只要公司不下市 都會在
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03/25 11:59, , 48F
房子會不會跟股票下市一樣不見 不知道 台灣以前沒遇過 不代
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表不會 風險再低就是風險 不能講得一副沒風險的樣子
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噓
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最後一句太中二給噓
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03/25 12:08, , 51F
股票會一去不回阿....換別支漲,但你這支永遠不會回.
03/25 12:08, 51F
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03/25 12:09, , 52F
土地買在重大建設旁邊,他崩了時間久會回阿.
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拿股票風險來和房地產比,會不會數字差太多了點.
03/25 12:09, 53F
推
03/25 12:17, , 54F
黃金可以帶著逃難，土地不行啊。核爆戰爭怎麼辦？
03/25 12:17, 54F
推
03/25 12:21, , 55F
房子土地有付清才是你的 還沒還完就跌 你還是要還一樣多
03/25 12:21, 55F
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03/25 12:22, , 56F
買黃金吧！有多少閒錢就買多少！土地拿出國能吃飯？
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推
03/25 12:29, , 57F
樓上內行。未還清房貸高於房屋市值，同時失業就完了
03/25 12:29, 57F
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03/25 13:22, , 58F
台灣政府不會倒科科
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推
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20幾年前高雄一堆有錢人買房買地傳家
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後來的房價崩的一蹋糊塗
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他講的是大方向 整體房價的問題
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房地產崩跌與否 跟這幾個大戶有沒有要買地傳家
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根本沒什麼太大關係
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推
03/25 14:09, , 64F
去買空氣好了 大家都要呼吸
03/25 14:09, 64F
推
03/25 14:16, , 65F
有錢人早就換美金炒紐約土地了~
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03/25 14:16, , 66F
一個小島妥地能幹嗎~~
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推
03/25 14:20, , 67F
炒小島只能說格局太小沒看過市面~~
03/25 14:20, 67F
推
03/25 14:20, , 68F
稅金會轉嫁多少都會.但投資客看的是投報率.原PO第一篇表達
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03/25 14:21, , 69F
達的的第二點就是自打嘴巴了....
03/25 14:21, 69F
推
03/25 16:23, , 70F
北部大地主應該很反對核四吧? 要是一爆 全部資產歸0...
03/25 16:23, 70F
推
03/25 16:43, , 71F
樓上內行，富豪要炒也是紐約倫敦
03/25 16:43, 71F
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03/25 21:52, , 72F
文中充滿了假設
03/25 21:52, 72F
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03/25 22:30, , 73F
炒紐約??...風險還滿大的,米國稅太重.
03/25 22:30, 73F
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03/25 22:31, , 74F
要也是去底特律搶便宜...帥大快開團,我隨時都可以跟.
03/25 22:31, 74F
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03/25 22:31, , 75F
and...空氣要是可以壟斷,早就有人買了..XD
03/25 22:31, 75F
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03/25 22:31, , 76F
就像糧食一樣,一堆中盤也都炒來炒去,我們沒注意到而已.
03/25 22:31, 76F
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03/25 22:32, , 77F
某些像大蒜,蔥,或水果,有時後都不正常漲價...
03/25 22:32, 77F
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03/25 22:32, , 78F
商人有些也會囤貨,讓量縮價格上升後才賣.
03/25 22:32, 78F
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03/25 22:33, , 79F
其實仔細看收成和價格,裡面有非常多都被別人炒做的地方.
03/25 22:33, 79F
推
03/25 22:38, , 80F
這篇文章有一個假設 你買對地點~ 只要買對 如果是店面
03/25 22:38, 80F
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03/25 22:40, , 81F
那更是如此 但現在問題是被炒上去的都是重劃區 資金一被抽
03/25 22:40, 81F
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03/25 22:42, , 82F
走 你就像是買了好幾百萬的股票一樣 只是可能掛跌停都沒人
03/25 22:42, 82F
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03/25 22:43, , 83F
接 現在美國活絡了 擬就賭資金不會從亞洲抽走
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03/25 22:46, , 84F
青埔一堆財團說要蓋什麼蓋什麼 都只是喊喊 有種蓋下去啊
03/25 22:46, 84F
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03/25 22:58, , 85F
嗯... 應該去買黃金的... 要落跑時也方便
03/25 22:58, 85F
噓
03/26 07:03, , 86F
真是太客氣了
03/26 07:03, 86F
推
03/26 11:57, , 87F
立論前提是沒貸款~
03/26 11:57, 87F
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03/26 16:37, , 88F
很好,政府可以提高持有成本是真的,大家都認為土地是他的
03/26 16:37, 88F
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03/29 15:54, , 89F
話說我老爸小時候在浙江,家裡也是有田有地富家公子哥,可
03/29 15:54, 89F
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03/29 15:56, , 90F
是老共來了,來台灣也只能作個老師作到退休,而他的兄弟姐
03/29 15:56, 90F
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03/29 15:57, , 91F
妹土地房子全沒了,小孩要讀大學沒錢,還要我老爸透過朋友
03/29 15:57, 91F
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03/29 15:58, , 92F
從美國寄錢回去(戒嚴時期),所以還是黃金好,至少可以帶著
03/29 15:58, 92F
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03/29 15:58, , 93F
走!
03/29 15:58, 93F
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