Re: [心得] 分享一個經驗已回收

看板home-sale (房屋交易)作者shhsu (shhsu)時間13年前 (2013/04/06 13:10)推噓3(3推 0噓 8→)

留言11則, 3人參與討論串21/24 (看更多)

※ 引述《kodjqoo (周遊列國)》之銘言： : ※ 引述《shhsu (shhsu)》之銘言： : : 不是告訴仲介需求、條件，而是指明看哪一間的，通常買方有過濾過了 : : ，可能買才會這麼做。 : : 如果他真的「一直跟你說」，其實就是試著要建立信任關係，而且買的 : : 意願很強，雖然你後來說就去努力看看吧，然而你一直卡價，買方很難 : : 願意把斡旋交給你。 : 感謝S大意見。 : 首先要說的是，您對於人心還是瞭解太少。嗯..這要我怎麼回呢O.Oa 我不敢說對於人心瞭解多少，對我來說，一輩子都會學習跟人相處吧。 : 我的經驗告訴我假設我跟買方照實說了630加到660的過程， : 絕大多數的買方只會出價在630~660這個區間，搞不好還在630以下，囧 : 因為買方會跟鄉民一樣，覺得我們仲介在唬爛，因為你們一開始就不相信我們了。如果仲介說：「曾有人出到660，屋主不肯。」，絕大多數買方會出價在 630~660，說不定在630以下，那我就是那少數，如果660高於市價，還會很困擾，說不定就知難而退了。因為門檻擺在那，要出660以下，除了要勇氣，還必須仲介肯收。 : 那就回到信任原則問題。 : 既然老實說也會被懷疑，不如說個700保留點談判籌碼。 : 雖然底價是680含服務費喔，買方卻跟屋主買到700， : 這中間的14萬價差就是人心問題了。既然680含仲介費，買方願意出到670，很接近了，看起來這個買方沒有出的很離譜，也許做過功課了。是不是你的懷疑而錯失了可以成交的物件呢？雖然我不是買方，但我想他為什麼會用700跟屋主買，是不是你告訴他700 的緣故？你沒告訴他680可試試看，只卡價700。你覺得他是不願意付14萬仲介費，所以跟屋主私下交易，很嘔吧？你認為這是人心，我同意，仲介的辛苦和心酸我也聽的不少。然而，執著在這一點上，除了心情不好，有什麼實益？不管過去的經驗如何，你面對的這個買方，出的價錢不離譜，如果很努力幫他談，相信他會看到你的努力，也許會願意加價。還沒去談，就先說服買方接受700，想要一次到位，你有沒有試著想過買方的感受？ : 你們真的以為屋主方也不想賺那服務費？ : 再說了，大家是互相的， : 既然我們仲介替這個物件做的詳細的資料避免掉買方絕大部分的買房風險 : 再解釋給買方聽，相對再給買方中肯的建議， : 跟仲介買也很理所當然。 : 您在我們這邊享受了服務，提供了確切的資料給您， : 我們依照規定收取應有的報酬，哪個行業不是這樣子？ : 今天大家說我態度有問題，我認為不然， : 在銷售過程中，我跟他分析現在的市場很多沒有行情可言， : 這間單坪價高，但是是因為它的公設低，相對總價也低， : 況且以我講的700萬的價格，以他各方面條件而言，確實是可以買而且建議買。 : 我不懂分析行情、解釋市場狀況也可以被說成態度問題？我不懂，為什麼屋主680願意賣，你要說服買方700買？就因為你覺得值得這個價？或許是因為你的緣故，讓他接受700，願意從670往上加到700，他該付14 萬仲介費，然而，換個角度想，屋主680就願意賣，你要他多付20萬，還認為他該給你14萬仲介費，這樣真的好嗎？如果你是他，你會怎麼想？如果日後他知道屋主680就願意賣，是你的緣故讓他多付(20－6.8萬或13.6)，你覺得他會不會怨你？這筆錢是許多人工作幾個月才有的呢！ : : 他一開始要找屋主談，就不會找你帶看了。其實，信任不用一天，只要幾 : : 句話就能建立，如果你坦白告訴他實情，說友店曾有人下斡加到660，屋 : : 主不同意，670不確定能不能辦到，但我會盡力，你能不能給我一點彈性 : : 。這跟你卡價給對方的感覺是迥然不同的。 : 他一開始打電話給屋主，屋主沒空叫他打給我們，剛好我接到， : 如果告知實情，就會變成上述那樣。 : 720對660，差不到1成，相信買方也不見得會買單我不是他，就不談臆測的的部分。 : : 為買方議價進而買到房子是買方經紀人的責任和義務吧？ : : 既然屋主680不動，你卡價700，開價720為的是什麼？不就是要買方買單仲 : : 介費？既然服務費是羊毛出在羊身上，不幫羊，羊跑了是明智的作法吧。 : : 卡價700，加上仲介費，不就比私下成交的700多？ : : 我從來不攻擊仲介，有的是純就事論事討論。 : : 對我來說，沒有話術就是最好的話術。 : 對我來說，這個社會充滿話術。 : 商品行銷，廣告DM，政府政策宣導等等就都是話術， : 但人心這個部份是很難以捉摸的， : 我曾經實驗過一次，買方喜歡一間房子，底價1050，直接告知， : 買方堅持980，爾後沒成。 : 一年後他還是跟我買了，買了另外一間1200，條件相去不遠，差在這次有用點話術 : 我沒有說用話術是對的。你有沒有想過，一年後會回過頭跟你買是建立在上次的買賣關係上？因為你誠實，即便沒買到房子，他在心裡卻是相信你的，所以一年後回頭找你？ : 但沒有話術的方法是用在聖人身上，而不是大家互相懷疑的那些人。 : 仲介有仲介的難處，有時候想為客戶服務的熱忱也會被客戶澆熄。我常覺得人與人相處，真誠是上策。說一個謊，要用很多謊來圓，終究經不起考驗。我不是聖人，嚴格說來，是個懶惰的人，因為話術太累，單純輕鬆多了，所以沒想過改，改也改不來:P -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 59.104.122.79