Re: [心得] 為何要買房已回收

看板home-sale (房屋交易)作者rath (concentrate)時間13年前 (2013/05/01 22:43)推噓10(10推 0噓 47→)

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很多人的概念都停留在 "買房保值還兼具抗通貨膨脹" 首先這是一個雞蛋問題的邏輯是因為保值了所以抗通膨? 還是因為抗通膨了所以保值? 在一個房市的循環過程當中就講上漲趨勢好了答案是兩者兼具交互的發生不過若是在一個下跌的趨勢當中呢這就要看房價的下跌伴隨的總體經濟情況是怎樣子就講台灣好了這麼爛的租金報酬率代表的了就是房租首先想辦法的就是抗通膨但是只有抗通膨是無法保證保值的 (若保值則一定抗通膨) 這看到的結果就是房租10年提高的幅度大體和通貨膨脹率差不多再這樣子的環境之下房屋的供給量會不斷的壓抑租金的漲幅到頭來不管多少價錢的房子只能得到比銀行定存好一點的報酬率(無法打敗市場) 而風險在於房屋單價下跌的幅度市場不是漲就是跌沒有持平這回事一定就是上下震盪結果是趨勢往上或趨勢往下以市場一年下跌10%來說, 單價100萬/p的, 會變成90萬/p, 房屋的坪數會放大你的風險部位, 比如50/p的, 過一年就會跌掉500萬, 要單價有支撐, 必須類似的物件單價不下修才行, 必須滿足很多條件(稀有採光地段..) 只要有人單價下修, 房價就是逐步往下, 往上的趨勢也是一樣的道理, 不過往上的趨勢需要子彈(市場資金), 我看台灣房貸市場總餘額差不多到頂了, 能借的人都借的差不多了, 市場也連幾年交易量下降, 新房子價錢下修是崩盤第一個訊號, (我這邊討論崩盤(跌幅>30%)不討論修正(跌幅<10%)) 第二個訊號會是美國開始進入升息循環(我猜台灣應該會嘗試抵擋個幾個月) 第三個訊號就是失業率超過8%(道此時應該以目前開價可打七折成交) 畢竟到了第三個訊號在不賣就是等著手上的本金開始減損, 而負債不減, 到這邊還不會惡性通膨, 了不起是經濟緊縮一點, 很多人再討論通膨緊縮都忘了一點, 現今的社會國家要通膨或是緊縮是很容易的, 有時候不用幾個月就可以辦到了, ※ 引述《ballstick (球棍者來信附相簿及 msn)》之銘言： : ※ 引述《furuta27 (追尋勇者的足跡)》之銘言： : : 過去十年來物價飛漲 : : 紅豆餅十年前三個十元現在一個十元或十五元 : : 傳統市場多數產品也多漲到倍數以上 : : 但是看政府公布的CPI永遠在2%左右與人民感受相差許多 : : 到底是發生甚麼事情? : : 答案是計算方式的不同 : : 這是美國貨幣投放總量 : : http://research.stlouisfed.org/fred2/graph/?s%5B1%5D%5Bid%5D=AMBNS : : 因為美國負債太多只能繼續無止盡印下去 : : QE號稱要停但是鈔票無法收回並且也無法停止印鈔 : : 這是邏輯問題 : : 在這種情況下美國政府無法如實公布通膨數字 : : 所以不斷的修改通膨的計算方式 : : 把會漲的成分例如食物與能源逐步從通膨率計算中剔除 : : 通膨看起來就低很多 : : 原因很簡單通膨真相公布的話流血革命的確會發生 : : 在台灣的情況也一樣利用會跌價的電子製品來拉低通膨 : : 就算每天都要吃的食物鮮奶聯合漲價飲料逐月漲價 : : 還是可以有效降低通膨數字 : : 只是無論如何你不會每個月每周每天去買電子產品 : 首先這十年大家都活過 : 拿什麼紅豆餅漲三倍沒有意義 : 物價當然有漲 : 但是不要隨便放大漲幅謝謝 : 紅豆餅這種偶爾吃吃的東西跟3C產品沒啥差別 : 不用拿出來講 : 1994年台大女九自助餐隨便吃也是要四五十 : 現在自助餐隨便吃難道就一百多嗎?? : 再說一次物價當然有漲 : 沒有人想否認通膨的存在 : 重點在於通膨的原因是什麼 : 以台灣來說就是國際原物料的漲價導致的 : 問題是國際原物料價格也是會循環的 : 除非你覺得國際原物料價格會永無止盡的漲 : 但是如果你這樣認為 : 為何不把錢砸在原物料期貨上 : : 在這種每一年貨幣大幅貶值的情況下 : : 放空貨幣成為獲利的方式 : : 實務就是買房借房貸因為房貸只有1.x%利息 : 每年大幅貶值?? : 說過了不要誇大通膨的幅度 : 買房借房貸確實是一個放空貨幣的方法 : 如果在一個薪資有顯著成長的國家 : 我絕對同意你的做法 : 因為薪資的顯著成長會帶來更明顯的通貨膨脹 : 但是相對的薪資有顯著成長的國家通常利率不會這麼低 : 以台灣這種情況 : 不管是律師會計師工程師醫師 : 連軍公教的實質起薪都一直下降 : 如果你只想買一間房子自己住 : 其實沒有什麼抗通膨的問題 : 但是如果你想買第二間房子抗通膨 : 最後你終究要賣掉的 : 照你最喜歡講的 : 通膨的幅度這麼大 : 十年漲三倍是吧?? (紅豆餅邏輯??) : 假設你現在買間台北市1000萬公寓好了 : 二十年後你要賣九千萬 : 摸摸你的XX你覺得有可能嗎?? : : 與每年大幅貶值的通膨率相減比保單或人民幣定存或定存股好賺多了 : : 絕對不是zball說的借錢買房子會很慘這種事情 : : 事實上是不管屋殼有沒有抗通膨都是利用房貸在抗通膨 : : 前面有人說台灣經濟未來會很慘會發生惡性通膨甚麼的 : : 惡性通膨造成貨幣急速貶值原本五百萬能買房子 : : 惡性通膨後五百萬只能買可樂因為債務一樣急速貶值 : : 欠銀行的房貸拿兩罐可樂還銀行就還清了 : : 惡性通膨對有房貸來說的人跟中樂透頭彩差不多 : 你根本不了解惡性通膨的嚴重性 : 惡性通膨發生的話 : 借房貸的人是賺到了沒錯 : 但是你的房子除非能找到人拿黃金或外幣跟你換 : 不然也沒有多大用處 : 但是會拿黃金或外幣跟你換一間有惡性通膨地區的房子的人 : 大概是腦袋壞掉了吧 : : 當然了發生機率不大不過比真的去買樂透中頭彩率稍高點 : : 利率以目前的經濟情況要拉上來很難 : : 對美國來說因為他的隱性顯性負債超過一百二十兆美元 : : 這筆錢從地上開始疊可以一直疊到月球 : : 提高利率光多付的利息就把自己給壓垮 : : 只能繼續印鈔票還債這是邏輯問題 : : 對台灣來說以中小企業為主的經濟主幹 : : 現在都說百業蕭條生意難做 : : 利率一拉到3%稍高的地方很多企業會撐不下去 : : 大幅提高失業率生意更難做造成惡性循環 : 你扯到利率我就不太懂你想講什麼了 : 我想講的很簡單 : 你覺得買房可以抗通膨 : 我覺得可以啊 : 但是要不要先講一下你想抵抗每年幾%的通膨 : 然後算一下租金收益有多少 : 利息跟租稅維護成本有多少 : 然後你買的房子20年後要賣到多少錢才有達到目標呢?? : 順便講一下你覺得二十年後薪資水準在哪裡呢?? : 畢竟台灣的薪資水準十幾年沒有成長了 -- 렠 任思緒飛揚，隨筆而至ꄊ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 36.224.210.108

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jenwen

05/01 22:48, , 1^F

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