Re: [問題] 現在還有投報率超過3%的房子嗎?已回收

看板home-sale (房屋交易)作者ceca (生活藝術大師 N)時間13年前 (2013/05/24 01:47)推噓10(10推 0噓 10→)

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※ 引述《evangelew (uwe)》之銘言： : ※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言： : : 我算一個很有趣的東西給你聽. : : 六合路二路,10x號(個資法保密) : : 地坪44坪店面,非邊間. : : 6F增建滿,有電梯. : : 開價..6600萬.... : : 屋主是某銀行董事長的老婆. : : 這個數字再高雄,很可怕對不對. : : 但你要看他收租多少. : : 1F租給美髮業,租金7.9萬,四年後到期. : : 樓上隔套房15間.號稱收租逼近20萬. : : 通常都是滿租,好我們就算他只租出去一半,收入10萬. : : 17.9約18萬,一年收216萬. : : 頭報率3.2%.... : : 所以屋主開價6600.....殺越低,投報率越高喔. : : 基本上包租公,投報率沒超過10%都只能稱為業餘包租公. : : 專業的都是搞1x%起跳的. : : 買地上權的,租借地等,狠一點買凶宅,高雄凶宅大約可以砍50%. : : 然後違建個5~6F,加裝電梯.全都隔套房出租.一間租5000~8000看裝潢. : : 裝潢其實也很便宜,弄得美美的,單間號稱百萬裝潢. : : 但其實大量+黑心,可能30萬就搞定個4間. : : 因此....3%...其實你搞專業出租,中南部隨便都可以超過. : : 另外,高雄很多店面也都約3%. : : 整棟買2000萬,整棟租6萬,這種不少. : : 當然啦,大部分的店面是沒這種數字拉,尤其是便宜的店面,低於1500是很難到3%的. : : 但是貴的店面,很多投報率目前都還不錯. : : 出租有出租的玩法. : : 要玩出租,就要花時間去研究就是了. : : 買法和想法,和我們一般玩增值得不太一樣. : 這... : 1. 頂樓加蓋個兩層正常一坪5.5萬. 一般30坪,300萬. 黑心工法,一坪4萬不到. 30坪兩百萬多一些. : 2. 30萬元隔4間... 一般50萬,輕隔間,傢俱全新,電視冷氣冰箱流理台全有. 上次看到那個台北團隊30萬.... 我想她們應該量很大+長期合作室內整建+不知道哪裡的黑心工法. 這個我和朋友還再研究... 不過人家是最佳化後的cost down....這邊省那邊省,全省下來當然很可觀. 一般人是沒辦法達到這種境界的. : 3. 加裝電梯... : 4. 15間租金，20萬這間應該是日租.才有辦法拼到20萬. 如果單純長期出租. 一般全新家具的號稱百萬裝潢套房,大約租金一間是8000. 12萬差不多,1年抓10個月=120萬,另外兩個月當預備金. : 先從電梯談起 : 其實電梯不便宜說 : 因為還要包含電梯井(便宜一些讓電梯吃鋼架) : 出租空間減少(整棟一樓到六樓空間都減少) : 還要有維修保養費用 : 你裝了電梯要維修保養 : 不維修出事你要扛的 : 所以若要省這筆錢 : 倒不如別裝電梯了幹麻省?又不會很貴. 我忘了多少,但一間套房的收入就可以cover記得. : ------------------- : 另外30萬元隔4間 : 基本上可能是 : 水電管線都沒打掉重作 : 這看起來是有省厲害的就是他全都做..XD 到底怎樣辦到我還再研究. 目前我和朋友估算也只能壓再4x萬. 不過就算花到50萬,其實也是很ok的. : 但其實一點都不省 : 日後出問題會一點一點把省的錢全部吐回來，然後還不夠 : 另外就是隔成雅房 : 除了原有的衛浴設備當作公用外 : 其餘為雅房 : 雅房會影響到出租率跟租金 : 家電可能會是二手白牌的 : 容易壞是理所當然的 : ------------------- : 至於頂樓加蓋5~6樓兩層樓 : 不予置評 : ------------------- : 另外若投報率要超過10%才可以當專業包租公 : 那北部那一狗票都是業餘的 : 為啥? : 因為先不論購屋成本 : 光裝潢成本基本上都要二至三年才攤的回來 : 去哪生出10%報酬率? 房價便宜阿. 地上權,30坪透天,200~300萬.... 你加上所有算起來800萬好了,2xx萬蓋,2xx萬裝潢. 5F,一樓4間(30坪4間很客氣了,每間都6坪),一間6000. 9萬左右(1F先當大廳或停車位) 隨便算都10%有沒有...XD 專業的包租公,當然不會去買貴但是會增值的房子阿. 她們當然挑大家都不買的東西買. : 話說回來 : 我倒是蠻想做想摩爾空間這類的~~~ : 或許不錯賺現在都專業的. 上次看到那個台北團隊後來要賣的資料都沒了. 但她們搞起來的等級大約是這樣. http://rent.591.com.tw/rent-detail-1980965.html http://rent.591.com.tw/rent-detail-1966209.html 厲害吧...30萬.我還再仔細研究他的cost down技術中...XD (不過她們裝潢家具全都一樣,我一看到就認的出來..) 但其實重點是設計,東西不貴. 全都買大陸貨,電視冰箱冷氣也都買最便宜的. 反正雜牌名牌都有所謂的 sony timer...名牌也沒比較耐用. (越名牌壞的越準時.幹...) 外加,你一年12個月,你抓10個月,等於一間套房每年有1萬五的預備金. 夠你抵銷掉物品損壞和更新和房間維持了. 牆壁,燈光,天花板,地板設計才是最重要的. 很多套房,買了一堆名牌家具,但是沒處理過這些內裝,看起來反而東西都像便宜貨. 但是便宜貨如果經過包裝,就是百萬裝潢名牌貨. 美術燈+原木色合板牆壁+合板地板,會有騙人的高質感錯覺. 天花板設計可以造成空間放大挑高. 但是這些,都不用花多少錢.(當然設計費不能算,通常團隊裡要有室內設計師) 另外現在都用電腦磁卡. (沒繳房租就斷磁卡....XD) 反正就是想盡辦法把外表弄得很高檔,另外他門租金都不只8000. 最厲害的是,她們都租的出去....!! 包租公其實就等於是旅館業. 尤其日租,跟旅館差不多. 當然另一種就是長期租約,其實也差不多是旅館業. and....高檔裝潢的當然投報率比較高. 但是拼學生宿舍,一間5000塊的也是一種做法. 簡單的家具,電視冷氣網路線等等.共用洗衣機,冰箱. 另外,這種隔間就可以更小,屋子整理花費更低,預備金甚至抓一個月就好. 而這個投報率也很高....另外學生通常都很穩定(請再私立名校以上) 出租也是另一種專業. 不過我個人還是認為,這是老了才去做的事情. 年輕,就要拼增值...!!!!!! so....目前處於單純研究,到處觀摩中. 我媽以前同事現在就再搞這個,常常跟我媽講,要搞包租公問他就對了. 不過他就是搞那種單純學生宿舍,簡單家具. 這種我其實沒啥興趣,因為沒挑戰性. 就算我老了要玩,也要玩百萬裝潢金裝修套房..XD 花一點點錢就變出來.應該很有成就感. -- 142 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 69876 143 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 179982 144 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 179982 145 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 179982 146 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 35982 147 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 79992 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 114.39.13.131

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abc06

05/24 01:51, , 1^F

05/24 01:51, 1^F

這就是我搞不清楚到底怎樣做到的地方. 8000租出去是可以,但一萬.... 另外台北團隊那個,有接公司case,外商,日本韓國客等. 她們有辦法弄到"定單". ※ 編輯: ceca 來自: 114.39.13.131 (05/24 01:55)

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kutkin

05/24 01:55, , 2^F

05/24 01:55, 2^F

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yashiro

05/24 01:56, , 3^F