PTT職涯區 / home-sale (房屋交易)

Re: [問題] 台北學生套房能不能投資？

看板home-sale (房屋交易)作者 (帥過頭)時間10年前 (2014/08/20 01:58), 編輯推噓32(32推 0噓 33→)
留言65則, 35人參與, 最新討論串2/7 (看更多)
可以跟你這朋友保持連絡，這意思是投資房地產，這朋友完全錯誤。 有很多名嘴說了一些看來很有道理的話，實務上是完全錯誤，也沒有 人愿意去更正這些觀念 別買房地產的書籍，這些寫書的人大多沒有買賣過十間以上，他們只是寫 出合情合理的道理來，當然看來有道理，只是看起來是而已，真的買過很 多間房子的投資客，還沒有人寫過房地產的書。 有些人寫書只是討好未來的買方，這當然無法用書來追求房地產的買賣。 要看書不如在這一討論區，逐條一一的看討論，至少，正反雙方都有。 以下是一般人之錯誤的觀念 1.凶宅問鄰居，問警察．問管理員，問里長，聽來有道理，但是，我確 定上面四種人完全不會說。別問了。 2.學區的子租給學生，這絕對錯誤的作法 因為，學生比較窮，一般而言，外縣市的學生，租金3000-6000居多。 再多也很難，我在92年時，改裝了一間公寓，位在安坑的景文技術大 學最靠近學校的公寓，就地點而言，天下無敵。全新裝潢，我要租8000 但是，學生最多出價到7000元，或是他們租雅房3000，舊套房5000。 我能租給社會青年，他們是一對情人，一人才出4000元，負擔比學生少 很多，單身的社會青年一般租雅房或頂樓，約5000-6000居多，結婚的人 就算沒小孩，他們會租兩房，各有各的族群。 以上，我在學校邊不租給學生，我又何必在學校邊改裝套房。而且，各位 請注意，學校旁邊的房價是低價的保證，(台大師大另有因素，是因為地 點超好，就算台大搬走了，房價也是不跌。) 各位請注意，房客千萬不要是學生，髒亂不守秩序，亂退租，大聲喧嘩。 也是學生。 結論：買房子，買在學校旁邊是笨蛋的行為． 3.在房價漲了一倍的地點，公寓改套房，這是笨蛋的行為，與自已的錢過不 去的行為。 民國92年到95年間，在大台北地區，公寓改套房是正確的，之後就不正確了。 現在還有人要公寓改套房，我只能說，這些人之前沒有作過公寓改套房；真 的作過公寓改套房，今天就不會再提起公寓改套房的事情了。 公寓改套房，就要長期出租，然後賣掉也要賺到錢。 1.公寓改套房，你再賣時，買方貸款比較低。 2.公寓改套房，絕對不會再改回來了，再二十年也是買來出租，再改回來，不 如買沒有改裝的一般房子，這筆錢得從房價扣除，賣方當然不肯。所以， 永遠不會改回來。 所以，再換幾手也是投資客，房子改久了，敗像產生，後面的投資客接手很難。 你很難賣的掉，除非你虧錢賣給他，讓買方重新裝潢，維持投報率。 3.台北市的預售屋投報率約0.7%，正常房子約1.5%，改裝後約4%。 銀行利息2%，你自已管理後才增加2%，不如放銀行收定存來的省事． 4.請記的，民國92年之前，改裝後的投報率約10%-18%之間。而且，轉手超級之快。 因為，加價賣之後，別人也有10%，現在你加價賣，別人接手只有3%-4%之間。 除非很特別，否則你賣不掉。 錢在房地產有其他更好的管道追求投報率，在大台北地區，公寓改套房的時間點 已經一去不再回頭了。 帥過頭 ※ 引述《wuwu950891 (與你同在)》之銘言： : 有朋友找我合資，買下這間古亭捷運站附近這間頂樓加蓋的公寓 : http://buy.housefun.com.tw/buy/house/1276348/ : 想改裝成專業飯店式管理的租屋服務，租給附近的大學生 : 類似這樣：http://rent.housefun.com.tw/rent/house/729691/ : 目前開價是2880萬，我們想殺到2300萬(八折) : 跟銀行貸款7成，五人合資湊1000萬(付頭期和裝潢費等雜支) : 以目前現在的６房３廳２衛，重新整理隔成７房２廳後出租 : 每間租金１萬５，全部出租月收約１０．５萬 : 房貸以永慶房仲網房貸試算月付一個月約9萬 : http://www.yungching.com.tw/ca/CA040401.asp#CA0404Result : 每個月賺二萬一年後大家再來分營收 : 各位覺得可行嗎，投報率要多高才值得投資? -- ◤▂◥ ▃▂ 林背真 ◢ ▏ ┌─┐ ▌▁ ▁▏跟我這樣買 ▋- -▏　　 的 ▋▃▃◤▁▅◢ \ │┌┤ 出生前→◥▇ \ ▎ 就對了 ▆\ ▌ 　　　　 ▌▃▃▎▎ ▌ ┐┌──┐ ▊＼︻▍ 出生後→ ▏ ▼▄▃ ▌▄▄ ▌ / │┌┐│ ▁▂▎◢ ▃◥ ▎ ◢▆▇ ▅▅▅ ▆ └-┴└┘┴ ▼ ◢▃▃ ◣▂ FB：http://ppt.cc/hT7y 豆頁 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.147.18.51 ※ 文章網址: http://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1408471086.A.C0E.html
推
08/20 02:05, , 1F
08/20 02:05, 1F
推
08/20 02:54, , 2F
有意思
08/20 02:54, 2F
推
08/20 02:57, , 3F
有看有推!
08/20 02:57, 3F
推
08/20 02:58, , 4F
完全沒說錯
08/20 02:58, 4F
推
08/20 03:07, , 5F
推
08/20 03:07, 5F
推
08/20 03:31, , 6F
專業
08/20 03:31, 6F
推
08/20 06:05, , 7F
有點道理
08/20 06:05, 7F
推
08/20 07:03, , 8F
95%同意，推
08/20 07:03, 8F
推
08/20 07:22, , 9F
謝帥大
08/20 07:22, 9F
推
08/20 08:11, , 10F
贊成
08/20 08:11, 10F
推
08/20 08:21, , 11F
高手
08/20 08:21, 11F
推
08/20 08:30, , 12F
帥大都不用睡覺的
08/20 08:30, 12F
推
08/20 08:31, , 13F
精闢
08/20 08:31, 13F
推
08/20 08:42, , 14F
好文
08/20 08:42, 14F
推
08/20 09:26, , 15F
不愧是很有經驗的投資客
08/20 09:26, 15F
推
08/20 09:41, , 16F
推 感謝帥大分享~
08/20 09:41, 16F
→
08/20 09:53, , 17F
帥大，如果一個人頭期款200萬，如何不花一毛錢(用房客錢
08/20 09:53, 17F
→
08/20 09:54, , 18F
)幫他買下一間大安區總價三千萬的頂加公寓? 就是改套房
08/20 09:54, 18F
→
08/20 09:55, , 19F
我認為公寓改收租還是有他的市場 不過現在投報不高是事實
08/20 09:55, 19F
→
08/20 09:55, , 20F
這裡面的學問不是房地產的學問，是另一領域，要學得很多
08/20 09:55, 20F
→
08/20 09:56, , 21F
我正在做，也嚐了一陣子甜頭，我感謝遇到貴人教我
08/20 09:56, 21F
→
08/20 09:56, , 22F
目前含頂加格下去可能都不到4% 4%還是高估了
08/20 09:56, 22F
→
08/20 09:57, , 23F
回u大，投報高，現在進場還有6%以上投報，只是眉眉角角
08/20 09:57, 23F
→
08/20 09:57, , 24F
現在買來隔不划算 特別是要樓下同意 被舉發機會大
08/20 09:57, 24F
→
08/20 09:57, , 25F
很多，不是騎摩托車四處看房、分析房地產就可以，是另外
08/20 09:57, 25F
→
08/20 09:57, , 26F
領域
08/20 09:57, 26F
→
08/20 09:58, , 27F
那就是眉眉角角學問所在，我不是講以前多便宜進場，現在
08/20 09:58, 27F
→
08/20 09:58, , 28F
不然就是長輩留下來的祖屋 沒貸款壓力 地點好 都更熱區
08/20 09:58, 28F
→
08/20 09:59, , 29F
進場，找到賺錢厝，台北市大安區我都能做6%
08/20 09:59, 29F
→
08/20 09:59, , 30F
u大，不好意思，我們的推文交錯，你先說完我再講
08/20 09:59, 30F
→
08/20 10:02, , 31F
大安區能做到6%不容易 很神 有一間接近大安國宅附近公寓
08/20 10:02, 31F
→
08/20 10:03, , 32F
隔的不錯 但轉了兩三手後續接不下去....
08/20 10:03, 32F
推
08/20 10:11, , 33F
專業的好文
08/20 10:11, 33F
→
08/20 10:11, , 34F
唉~~~眉眉角角講太多，萬一被我的師父看到就慘了，做頂
08/20 10:11, 34F
→
08/20 10:11, , 35F
加要低調，這點我總學不會
08/20 10:11, 35F
→
08/20 10:32, , 36F
帥大見解都是很獨到有用的
08/20 10:32, 36F
推
08/20 10:35, , 37F
c大你說的是裝基地台嗎 八卦版有個人一直提
08/20 10:35, 37F
推
08/20 10:39, , 38F
月收增加10萬
08/20 10:39, 38F
→
08/20 10:46, , 39F
不能明講的，應該是有違反法規？ 以追求獲利？
08/20 10:46, 39F
→
08/20 10:47, , 40F
被檢舉就.....
08/20 10:47, 40F
推
08/20 10:53, , 41F
不是基地台，不需要如此。不能講是因為賺錢厝難找，我自
08/20 10:53, 41F
推
08/20 10:53, , 42F
拜託 為了投報裝基地台 害房客曝露在電磁波下 你會安心?
08/20 10:53, 42F
→
08/20 10:54, , 43F
已都難得找到一間，這種生意越少人競爭越好。重點頂加格
08/20 10:54, 43F
→
08/20 10:54, , 44F
局捷運裝潢
08/20 10:54, 44F
→
08/20 10:55, , 45F
就說不用基地台了，收房租投報已經7了，台北市
08/20 10:55, 45F
→
08/20 10:59, , 46F
透天改透房就麻煩了
08/20 10:59, 46F
→
08/20 10:59, , 47F
頂加的竟然這麼複雜
08/20 10:59, 47F
→
08/20 10:59, , 48F
像你們致敬
08/20 10:59, 48F
推
08/20 11:00, , 49F
有帥有推
08/20 11:00, 49F
推
08/20 11:03, , 50F
透天改才是王道..XD
08/20 11:03, 50F
→
08/20 11:04, , 51F
不過我看過瘋狂木板隔間...
08/20 11:04, 51F
→
08/20 11:04, , 52F
濫民營式低價住宅..XD...還挺屌的,投報率也不厝高.
08/20 11:04, 52F
→
08/20 11:04, , 53F
只是那個管理應該會非常科科~~
08/20 11:04, 53F
→
08/20 11:25, , 54F
甚麼房子吸引甚麼客戶
08/20 11:25, 54F
→
08/20 11:25, , 55F
攝影機監視器都要下去 不能省
08/20 11:25, 55F
推
08/20 11:37, , 56F
推！
08/20 11:37, 56F
→
08/20 12:43, , 57F
大概是輕隔間鳥籠屋吧，用住客素質換投報率。
08/20 12:43, 57F
推
08/20 12:58, , 58F
推
08/20 12:58, 58F
推
08/20 14:04, , 59F
現在真的很難做
08/20 14:04, 59F
推
08/20 14:35, , 60F
學生要挑阿 挑好學校好學生 女生 穩定阿
08/20 14:35, 60F
推
08/20 14:58, , 61F
很中肯的分析, 心有戚戚焉
08/20 14:58, 61F
推
08/20 16:18, , 62F
難得推
08/20 16:18, 62F
推
08/20 21:03, , 63F
1間凶宅，就全沒人敢住
08/20 21:03, 63F
推
08/20 21:14, , 64F
有學習到
08/20 21:14, 64F
推
08/20 22:59, , 65F
推
08/20 22:59, 65F
‣ 更多 landagent 的文章
文章代碼(AID): #1Jyv0kmE (home-sale)
討論串 (同標題文章)
本文引述了以下文章的的內容：
完整討論串 (本文為第 2 之 7 篇)：
排序： 最舊先 | 最新先 | 留言數
在新視窗開啟完整討論串 (共7篇)
home-sale 近期熱門文章
更多 近期熱門文章 >>
PTT職涯區 即時熱門文章
更多 即時熱門文章 >>
‣ 更多 landagent 的文章
文章代碼(AID): #1Jyv0kmE (home-sale)