Re: [問題] 台北學生套房能不能投資?

看板home-sale (房屋交易)作者 (帥過頭)時間10年前 (2014/08/20 01:58), 編輯推噓32(32033)
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可以跟你這朋友保持連絡,這意思是投資房地產,這朋友完全錯誤。 有很多名嘴說了一些看來很有道理的話,實務上是完全錯誤,也沒有 人愿意去更正這些觀念 別買房地產的書籍,這些寫書的人大多沒有買賣過十間以上,他們只是寫 出合情合理的道理來,當然看來有道理,只是看起來是而已,真的買過很 多間房子的投資客,還沒有人寫過房地產的書。 有些人寫書只是討好未來的買方,這當然無法用書來追求房地產的買賣。 要看書不如在這一討論區,逐條一一的看討論,至少,正反雙方都有。 以下是一般人之錯誤的觀念 1.凶宅問鄰居,問警察.問管理員,問里長,聽來有道理,但是,我確 定上面四種人完全不會說。別問了。 2.學區的子租給學生,這絕對錯誤的作法 因為,學生比較窮,一般而言,外縣市的學生,租金3000-6000居多。 再多也很難,我在92年時,改裝了一間公寓,位在安坑的景文技術大 學最靠近學校的公寓,就地點而言,天下無敵。全新裝潢,我要租8000 但是,學生最多出價到7000元,或是他們租雅房3000,舊套房5000。 我能租給社會青年,他們是一對情人,一人才出4000元,負擔比學生少 很多,單身的社會青年一般租雅房或頂樓,約5000-6000居多,結婚的人 就算沒小孩,他們會租兩房,各有各的族群。 以上,我在學校邊不租給學生,我又何必在學校邊改裝套房。而且,各位 請注意,學校旁邊的房價是低價的保證,(台大師大另有因素,是因為地 點超好,就算台大搬走了,房價也是不跌。) 各位請注意,房客千萬不要是學生,髒亂不守秩序,亂退租,大聲喧嘩。 也是學生。 結論:買房子,買在學校旁邊是笨蛋的行為. 3.在房價漲了一倍的地點,公寓改套房,這是笨蛋的行為,與自已的錢過不 去的行為。 民國92年到95年間,在大台北地區,公寓改套房是正確的,之後就不正確了。 現在還有人要公寓改套房,我只能說,這些人之前沒有作過公寓改套房;真 的作過公寓改套房,今天就不會再提起公寓改套房的事情了。 公寓改套房,就要長期出租,然後賣掉也要賺到錢。 1.公寓改套房,你再賣時,買方貸款比較低。 2.公寓改套房,絕對不會再改回來了,再二十年也是買來出租,再改回來,不 如買沒有改裝的一般房子,這筆錢得從房價扣除,賣方當然不肯。所以, 永遠不會改回來。 所以,再換幾手也是投資客,房子改久了,敗像產生,後面的投資客接手很難。 你很難賣的掉,除非你虧錢賣給他,讓買方重新裝潢,維持投報率。 3.台北市的預售屋投報率約0.7%,正常房子約1.5%,改裝後約4%。 銀行利息2%,你自已管理後才增加2%,不如放銀行收定存來的省事. 4.請記的,民國92年之前,改裝後的投報率約10%-18%之間。而且,轉手超級之快。 因為,加價賣之後,別人也有10%,現在你加價賣,別人接手只有3%-4%之間。 除非很特別,否則你賣不掉。 錢在房地產有其他更好的管道追求投報率,在大台北地區,公寓改套房的時間點 已經一去不再回頭了。 帥過頭 ※ 引述《wuwu950891 (與你同在)》之銘言: : 有朋友找我合資,買下這間古亭捷運站附近這間頂樓加蓋的公寓 : http://buy.housefun.com.tw/buy/house/1276348/ : 想改裝成專業飯店式管理的租屋服務,租給附近的大學生 : 類似這樣:http://rent.housefun.com.tw/rent/house/729691/ : 目前開價是2880萬,我們想殺到2300萬(八折) : 跟銀行貸款7成,五人合資湊1000萬(付頭期和裝潢費等雜支) : 以目前現在的6房3廳2衛,重新整理隔成7房2廳後出租 : 每間租金1萬5,全部出租月收約10.5萬 : 房貸以永慶房仲網房貸試算月付一個月約9萬 : http://www.yungching.com.tw/ca/CA040401.asp#CA0404Result : 每個月賺二萬一年後大家再來分營收 : 各位覺得可行嗎,投報率要多高才值得投資? -- ▃▂ 林背 ┌─┐ ▁ ▁跟我這樣買 - -   的 ▃▃▁▅◢ \ │┌┤ 出生前→◥\ 就對了 \      ▃▃▎▎ ▌ ┐┌──┐ 出生後→ ▼▄▃ ▄▄ / │┌┐│ ▁▂▎◢ ▅▅▅ └-┴└┘┴ ▼ ◢▃▃ ◣▂ FB:http://ppt.cc/hT7y 豆頁 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.147.18.51 ※ 文章網址: http://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1408471086.A.C0E.html

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有意思
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有看有推!
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完全沒說錯
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專業
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有點道理
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95%同意,推
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謝帥大
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贊成
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高手
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帥大都不用睡覺的
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精闢
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08/20 08:42, , 14F
好文
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不愧是很有經驗的投資客
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08/20 09:41, , 16F
推 感謝帥大分享~
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帥大,如果一個人頭期款200萬,如何不花一毛錢(用房客錢
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)幫他買下一間大安區總價三千萬的頂加公寓? 就是改套房
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我認為公寓改收租還是有他的市場 不過現在投報不高是事實
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這裡面的學問不是房地產的學問,是另一領域,要學得很多
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我正在做,也嚐了一陣子甜頭,我感謝遇到貴人教我
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目前含頂加格下去可能都不到4% 4%還是高估了
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回u大,投報高,現在進場還有6%以上投報,只是眉眉角角
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現在買來隔不划算 特別是要樓下同意 被舉發機會大
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很多,不是騎摩托車四處看房、分析房地產就可以,是另外
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領域
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那就是眉眉角角學問所在,我不是講以前多便宜進場,現在
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不然就是長輩留下來的祖屋 沒貸款壓力 地點好 都更熱區
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進場,找到賺錢厝,台北市大安區我都能做6%
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u大,不好意思,我們的推文交錯,你先說完我再講
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大安區能做到6%不容易 很神 有一間接近大安國宅附近公寓
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隔的不錯 但轉了兩三手後續接不下去....
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專業的好文
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唉~~~眉眉角角講太多,萬一被我的師父看到就慘了,做頂
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加要低調,這點我總學不會
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帥大見解都是很獨到有用的
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c大你說的是裝基地台嗎 八卦版有個人一直提
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月收增加10萬
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不能明講的,應該是有違反法規? 以追求獲利?
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被檢舉就.....
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不是基地台,不需要如此。不能講是因為賺錢厝難找,我自
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拜託 為了投報裝基地台 害房客曝露在電磁波下 你會安心?
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已都難得找到一間,這種生意越少人競爭越好。重點頂加格
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局捷運裝潢
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就說不用基地台了,收房租投報已經7了,台北市
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透天改透房就麻煩了
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頂加的竟然這麼複雜
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像你們致敬
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有帥有推
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透天改才是王道..XD
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不過我看過瘋狂木板隔間...
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濫民營式低價住宅..XD...還挺屌的,投報率也不厝高.
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只是那個管理應該會非常科科~~
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甚麼房子吸引甚麼客戶
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攝影機監視器都要下去 不能省
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推!
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08/20 12:43, , 57F
大概是輕隔間鳥籠屋吧,用住客素質換投報率。
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08/20 12:58, , 58F
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08/20 14:04, , 59F
現在真的很難做
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學生要挑阿 挑好學校好學生 女生 穩定阿
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08/20 14:58, , 61F
很中肯的分析, 心有戚戚焉
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08/20 16:18, , 62F
難得推
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08/20 21:03, , 63F
1間凶宅,就全沒人敢住
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08/20 21:14, , 64F
有學習到
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08/20 22:59, , 65F
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