Re: [心得] 誠心請教青埔房地產行情

看板home-sale (房屋交易)作者BorrasH (生物資訊)時間10年前 (2014/08/21 16:29)推噓2(2推 0噓 3→)

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※ 引述《wegary (wegary)》之銘言： : 有人說： : 　青埔沒啥人,不若新竹這麼多竹科人口支撐, : 　所以青埔高鐵運量也很低啦?沒搞頭啦? : 　沒啥人會搭高鐵通勤啦?...要也是住新竹高鐵特區然後搭高鐵比較好? : 青埔沒百貨,所以注定就是沒搞頭?? : ------------------------------------------------- : 我的看法是： : 首先,在3-5年前的時候, : 青埔高鐵特區的房價,是比新竹高鐵特區的房價還要低上一個檔次 : 新竹高鐵特區房價全區均價2字頭的時候, : 當年的青埔高鐵特區,全區均價還在1字頭打轉 : 當年,每個人都說, : "青埔高鐵特區機能這麼差,建物這麼少, : 新竹高鐵特區好多了,要買也要買新竹高鐵!!" : 如今, : 新竹高鐵特區素地已經開發了超過七成, : 機能也慢慢活絡起來了, : 新竹高鐵車站看似也不少竹科通勤或商務出差人士搭乘 : 這些年來, : 新竹高鐵特區的房價也有上漲 : 但是 : 現在新竹高鐵特區的房價, : 不但已經被青埔高鐵特區房價給追上來了, : 甚至有的類似的點還被青埔給壓倒 : 然而目前青埔高鐵特區的機能, : 還是遠輸給新竹高鐵特區. : 這又是為什麼? : 生活採買機能就是房價100%一切的保證? : 有很多人喜歡用離台北市遠近的比價效應來看待青埔跟桃園的房價 : 但是這樣真的完完全全100%這樣一直下去嗎?? : 我倒覺得青埔特區有點像是獨立出來的特區 : 否則他這幾年來不會這樣變化... : 機能非常完善更靠近台北市的三重,房價一定永遠比副都心還高? : 機能跟居住密度居高不下很靠近天龍區的永和, : 房價一定永遠比新板特區還高? : 新板特區一樣走上百米才有7-11, : 不像很多機能非常完善的地方三步一攤,五步一店 : 我身邊也有少數幾個朋友, : 是從新竹搬過來青埔買屋打算要住, : 也有的是當年新竹高鐵特區獲利了結, : 打算來投資青埔特區的 : 理由很簡單, : 就是因為青埔機能還沒整個起來, : 還有大片空地可一案疊一案, : 還有那更極為龐大的國家機器動能.... : 整個發展格局, : 完完全全高過新竹高鐵特區... : 也許大家都痛恨國家政策不好 : 但是不管哪個黨執政,政府最擅長的就是炒作自己的國有土地 : 搞得不如預期就再砸錢用力搞,搞到起來為止 : 目前青埔特區核心區域還有非常多筆土地掌握在國家跟台灣高鐵手上 : 不像很多特區當國家手上的土地都全部釋出後 : 反而關愛誠度就會慢慢降低了 : 人都是自私的國家某種程度也是自私的 : 關於有人說青埔高鐵車站運量的問題, : 有人說中南部的人出國寧願搭火車也不太會考慮搭高鐵 : 我們可以看看鳥不生蛋的青埔 : 在機場捷運還沒通車,華泰名品城還沒開幕, : 冠德綠色生活城還沒動工跟開幕,整片青埔才開發三成的狀況 : 桃園高鐵車站運量從以前到現在的變化 : 這個網址可以自己參考 : http://stat.motc.gov.tw/mocdb/stmain.jsp?sys=100 : 我節錄裡面的重點 : 民國97年全年高鐵車站各站的進出總運量 : 1.台北:9,013,287+9,057,238 : 2.板橋:1,960,459+1,992,914 : 3.新竹:2,323,370+2,288,106 : 4.桃園:2,148,825+2,000,195 -->桃園在北台灣前一兩年是墊底的 : 民國100年全年高鐵車站各站的進出總運量 : 1.台北:12,250,591+12,012,076 : 2.新竹:3,727,351+3,736,462 -->新竹壓著桃園打 : 3.桃園:3,483,660+3,320,390 : 2.板橋:2,765,436+3,149,146 -->板橋在北台灣已經墊底了 : 民國103年上半年高鐵車站各站的進出總運量 : 1.台北:6,644,144+6,652,061 : 2.新竹:2,139,722+2,197,864 : 3.桃園:2,155,642+2,107,353 -->桃園已經逼近新竹了 : 4.板橋:1,548,096+1,555,423 : 從上面運量來看, : 每個車站的運量每年都在成長,有的成長的高有的成長的低 : 這種東西就類似房價一樣, : 有的區域漲的多,有的區域漲得少 : 但是房市沒有長期利空之前, : 只要有足夠題材,那都會漲,就看誰漲多看誰漲少 : 青埔高鐵車站的總進出運量已經快跟新竹高鐵車站同個水平了 : 可能有人會說, : 因為出國的人變多了(?)所以要搭高鐵的人變多了(?) : 不過不管怎麼樣, : 機場捷運都還沒通, : 桃園高鐵車站總旅客人次還能直逼新竹 : 新竹不是有極為龐大的就業人口? : 新竹不是有非常龐大的竹科中長程出差人士? : 新竹不是有遠比青埔完善的機能? : 那麼為什麼新竹高鐵車站總運量還被桃園高鐵車站急起直追呢? : 為什麼新竹高鐵特區的房價也被青埔高鐵特區越過去? : 根據交通部的統計, : 民國103年到時後全年度桃園高鐵車站進出總旅客人次大約約會超過852萬 : 我預估民國104年, : 桃園高鐵車站進出全年度總旅客人次大概保守估計會破1000萬人次 : 有人說青埔outlet沒啥人會逛,準備失敗吧～~ : 光目前機場捷運還沒通車, : 桃園高鐵車站總進出人次在民國104年估計應該就有破一千萬人次的水準... : 雖然一年有一千萬人次算是很少很少, : 這一千萬人次抓個一定的比例, : 也幾乎就是華泰名品城的流動人潮最基本盤的保證 : 再外加個龐大陸客觀光團,旅遊團, : 反正不用門票, : 導遊把這些人送來這邊可以消磨行程時間又不用成本 : 搞不好還能跟裡面的專櫃"抽庸". : 華泰名品城面積這麼大, : 也設計了非常完善的平面遊覽車停車場,看他設計圖就知道,遊覽車胃納量超級大 : 這點也許是其他地方的Outlet遠遠比不上的... : 用膝蓋想也知道 : 如果您是導遊或遊覽旅遊公司, : 會把這龐大的國外觀光客請遊覽車開上國道一號專程塞車到林口交流道去林口三井Outlet消費 : 還是會請遊覽車在這堆觀光團搭飛機回國之前 : 先開車到離機場不到十分鐘的青埔outlet讓這些觀光客最最後敗家大血拼???? : 我想這是值得思考的問題~~~ : 再來有人說,青埔沒有半個百貨公司規劃, : 所以注定C咖特區??說建商通通不看好??沒有意願?? : 其實從頭到尾, : 都還沒開始討論青埔特區明年要動工的冠德綠色生活城, : 這是一個環球購物百貨的設計, : 還有搭配酒店式大樓的共構設計, : 不過因為還沒動工,目前在二次環坪. : 所以討論起來也沒意義... : 接著我知道的是, : 我知道某台北車站旁的某個轉運站那個建設公司, : 目前也很積極在跟青埔高鐵站前某一塊地主談站前商業地的開發案, : 初步是有規劃弄兩棟,一棟就是百貨,另一棟就住宅, : 但是因為規劃的住宅到時候要賣的單價很高(比現今看到的所有最高單價還高上不少), : 所以認識的代銷現況也還在評估當中... : 但是這都是明年的事情, : 所以討論起來也沒意義. : 就當作沒這回事情... : 另外高鐵局最近也開始打算招商青埔車站站前東側這快商業地 : http://www.hsr.gov.tw/ : 打算採取地上權50年...今年底會開標 : 會不會流標我也不清楚... : 反正這也只是一個小菜一盤... : 有人說青埔土地建商已經不願意買了,所以A咖土地流標 : 上次公開招標那兩塊土地對我這種青埔熟人來講,根本不是A咖 : 我要是有太多錢我也不會買那兩塊, : 而且單價偏高, : 後站緊貼著老舊新皇家社區的商業地,旁邊還黏著派出所 : 這怎會是A咖? : 只因為新聞說A咖他就是A咖??? : 基本上在我挑選地段法則當中,站前商業地>>後站商業地... : 青埔的站前商業還沒開始爆發,這才是重點!!! : 沒爆發之前才有趣, : 太早爆發反而傷腦筋 : 青埔特區適合一步一步來, : 並不適合過度快速膨脹 : 下面這是最近某個建商又買了一些地整合的資訊,今年七月的 : http://www.5v.com.tw/html/news_d.asp?id=262 : 當然這個地段我的標準也不算A咖... : 真正的最強咖是高鐵車站站前對面那一塊商業角地 : 這一塊曾經有集團出260萬/P,地主不賣... : 青埔的土地容積率很低, : 商業地法定容積率只有300% : 可以算一算...這樣的土地持本這樣的容積率, : 若推案不管是商辦還是住商混合,一坪要賣多少建商才會有2-3成以上的毛利? : 我還是要再說一次, : 青埔目前只是個還沒青春期的小孩, : 所以我認為他是有很大的成長空間 : 當然有的人覺得注定失敗, : 有的人看好,這都非常正常... : 我尊重所有人的看法~!!! 北海道有兩家大outlet Rena跟三井 rena離機場10分鐘車程三井離都心機場都30分鐘車程是不是有點像華泰對三井結果呢 Rena 越來越少人去自助的趕不上飛機也要去三井很多遊記網路上查的到與其打了超多字說服大家還不如實際去國外看看啊而且那個從機場去三井是怎樣航空城還沒完成就覺得的大家都住機場旅館-.- -- Sent from my Android -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 110.25.16.12 ※ 文章網址: http://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1408609741.A.A3C.html