Re: [請益] 台灣房價會如日本泡沫化?
看板home-sale (房屋交易)作者ceca (生活藝術大師 N)時間6年前 (2018/08/22 23:14)推噓36(40推 4噓 122→)留言166則, 41人參與討論串3/3 (看更多)
這個講過很多次了.
是日本大改稅制產生的.
日本自己把持有稅大幅拉高,外加甚麼老屋維護費.
讓日本的不動產持有成本飆升到2%左右.(幾乎是世界第一等地高)
所以它的不動產就一去不回頭.
如果今天日本的稅金不要說跟中國,你光跟台灣一樣就好.
東京現在應該又回到一坪200萬.
日本出租投報高也是因為他的稅金很高,所以稅金回灌租金.
其實你扣掉稅金,扣掉維護費,扣掉利率.
你能套的利也不過2%左右...
在日本搞出租,其實並沒有那麼好賺.
好處只有,台灣在那邊可以貸款.
所以..你拿台灣的房子去貸款,拿貸款出來的錢再去日本買房貸款.
然後前幾年日幣貶值,不動產相對上漲(包含租金)你還可以賺到貸款貶值的利差.
so...日本是因為修改了稅制.
所以不動產的基礎價格位置被改變了.
跟甚麼人均收入,還是外資,還是企業都無關.
不動產的價格,本來就和成本有直接關係.
成本包含稅金,利息,和剛性的支出...
so...例如成本5%的時候,你找一個基準物件,房價是500.
當她成本降到2.5%得時候,這間房價會逼近1000.
不用懷疑,就是這麼誇張.
詳細可以參考2003的大幅降息.
這就是資本主義世界裡面的資本特質.
尤其如果是世界級開放性的都市,它的變化速度會非常快.
因為,只要可以套利,立刻壽險金融業就會湧入非常可怕數字的金額.
瞬間把你得價格衝高.
很多人愛舉日本和德國,很多時候都沒仔細去研究過他的政策和市場狀態.
公式不是這樣套的.
經驗不是這樣複製的.
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 218.173.154.167
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日本修改持有稅,是在他大崩盤後才改的.
你沒崩盤不可能敢改.
並且日本改了之後造成長期不動產崩潰和經濟成長動能低迷.
也把其他國家政府嚇到.
因此,日本切腹之後,就不曾看過其他哪國政府做過這種事情.
包含崩盤的冰島,賽普勒斯,西班牙,美國等等.
基本上不動產是很多企業的根.
就像我講的,甚麼麥當勞,家樂福,迪士尼都是炒地皮的.
其實很多傳產也是炒地皮的.
例如上面推文我舉過的大同公司這20年.
他一堆廠都在虧損,但他的土地增值遠高於他的虧損.
因此,如果你在非崩盤的時候,去惡性提高持有稅.
那第一個死的就是一堆工廠...XD
我朋友有幾個都是家裡開工廠的,包含本洲工業區前三大的廠等.
也許有些人家裡後來有轉型成功,客製化+有規模發展,所以接的到訂單和海外訂單.
不然更多人的工廠都維持在沒啥賺錢狀態.
因此你只要隨便調高持有稅.
那他們也許都不倒,但會全部工廠收起來給你看.
現在是因為他可能還在賺錢,所以為了廠中還有很多工人要養家活口,所以沒有收起來.
那些投報率都已經低的很可笑...
但你隨便動一下他的不動產持有稅金,他很可能立刻就變虧損.
他只要一虧損,就會立刻收起來...然後他家的工人就準備中老年失業..
這種情況其實發生在很多傳產甚至上市上櫃公司.
也就是傳說中的殭屍企業...
更不用說,很多企業的貸款擔保品都是不動產.
因此當你提高持有稅,那先死一堆殭屍企業.
之後地價大幅降低後,一堆企業融資就因為擔保品價值不足而失靈.
這時候就準備火燒連環城...
更不用說會有一堆付不起持有成本的不動產惡性拋給銀行.
銀行自然就會產生大量呆帳...
so...基本上,你改持有稅第一個衝擊的,根本不是買房的那些人.
你第一個衝擊的就是企業..
所以真的要改持有稅,只有在大崩盤後才可以改.
就像日本那樣.
大崩盤後,從新定義持有稅,讓不動產有一個新的格局.
而企業就從新扎根在這個新的格局架構上面,然後產生新型態的經濟結構..
so..一堆人整天期待政府提高持有稅打趴不動產價格.
這根本就是夢想...XD
政府持有稅金最多就是把"非自用住宅"調高到逼近"商用不動產".
而不會輕易去調高商用不動產的持有稅.
而台灣就算是商用不動產,其實他的稅金相對歐美日,還是很低的.
就像我也用公司持有不動產,你說商用不動產的持有稅..
其實相對租金或是增值,也稱不上是甚麼數字.
(反而是交易稅金重很多....)
以前我應該有一篇文章解釋過各種不動產政策對不動產的意義.
限購令,交易稅,持有稅,放款額度,...
這對不動產這個"金融產品",有完全不同性質的效應.
而國家通常控制不動產,大多都放在"不動產印了多少熱錢"這點上.
直到發現不動產價格可能造成民眾的一些意見,他才去處理這些問題.
不然基本上在政府眼中,不動產就是一種社會經濟結構的貸款擔保品+製造熱錢的潛力.
當我需要熱錢來充斥市場的時候,我就拉高放款額度,這樣就會更多人開槓桿貸款.
這樣我就可以達到印鈔票的效果.
當我希望熱錢慢慢製造,但是又不想回收熱錢...
那我就拉高交易稅,這樣大家還是會開槓桿貸款,但是交易量下降m所以熱錢製造速度變慢.
(不改變熱錢製造意願和目標量,但是降低它的速度)
當我又想要維持熱錢,但是價格怕失控,那我就開始施行限購令.
(中國現在就是這樣子)
我直接限制你購買間數,但是在放款額度以及交易稅上面,我處於寬鬆狀態.
這樣就會繼續製造熱錢,但是不會讓房子落入少數人手上,造成壟斷問題.
至於持有稅因為影響結構太重,一般政府都處於非常謹慎的應對態度.
不過一般來講,外資太多,或是熱錢過多經濟又大好.
政府可以拉高持有稅,一方面是賺稅金(這個賺很大),另一方面也是為市場降溫.
so..政府的每一個手段應對著他對不動產市場的操控.
操控的目的是市場的熱錢,最終目的是整個經濟的控制.
so...不動產是經濟的火車頭是這樣來的...
因為你政府直接印鈔票,或是量化寬鬆,容易讓錢落入少數人手上,或是特定產業手上.
透過不動產去製造熱錢,是比較溫和並且廣泛的作法.
並且收放熱錢都比較不會引起大波浪.
(你量化寬鬆,要回收熱錢,勢必就是升息,拉高公債,這時候企業衝擊會太直接.
並且你重大建設放出去的錢要回收,也不是那麼簡單..)
詳細可以參考2000年崩盤後,阿扁的不動產政策.
怎樣用不動產製造熱錢去補網路泡沫+97台海危機的移民潮造成的資金外逃通縮的洞.
以及馬英九後來不動產的政策,去因應美國QE帶動世界負利率熱錢爆炸後的隱憂.
台灣政府已經太多政治人物講過,政府要提共人民住的保障,不是買的保障.
其實為啥這樣講.
因為如果台灣人大多都愛租屋,就像日本人那樣.
這種情況之下,政府在控制不動產製造熱錢和經濟狀態調整的時候.
就會更少人跳出來跟他雞雞歪歪.
政府最希望就像新加坡那樣.
我私宅怎樣搞,人民都不會有太多意見...因為人民都有組屋可以住.
所以政府才去搞公宅,搞代租代管公司.
so..切割人民住的需求,以及不動產市場的關係,是政府樂見的狀態.
不然當大家都想買,或是大家都買了.
這時候不動產政策就變得很難動,怎樣控制都會被譏機歪歪.
那...當你市場熱錢過多需要降溫,或是市場需要熱錢做動能的時候.
政府就頭痛了....不動產不能操作..那...只好舉債來稿大型建設?
不然怎樣撒錢給市場??...
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