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[心得] 關於預售屋.

看板home-sale (房屋交易)作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間4年前 (2020/10/05 23:08), 4年前編輯推噓44(44推 0噓 30→)
留言74則, 47人參與, 4年前最新討論串1/2 (看更多)
預售屋最大的投資優勢是甚麼? 有三點. 1.槓桿極高. 2.不卡貸款. 3.蓋好前屋齡都是0年 = 沒折舊. 前面兩個沒啥好講,大家都知道...XD 但是最關鍵的其實是第三個,就是蓋好前都不折舊. 因此是否要投資預售屋,關鍵也在取決於他第三個優勢身上. 例如這邊"新建案"每年漲10%,那我買一間蓋3年的預售屋,我等同三年後漲30%用0年屋賣. 如果我買成屋,那三年後他是三年屋... 旁邊新建案拉高30%賣,但你是三年中古屋,你大概只能賣25%甚至以下.因為你吃到折舊. 所以投資的時候,這種漲幅,一定買預售屋... 至於你說老屋....老屋的價格判斷漲跌判斷比較困難並且混沌,一般人比較難掌握. 因此在漲幅不夠多的環境,你會看到很多投資客還是喜歡老屋,利潤不輸預售屋...XD 但是你完全菜鳥跳進去買老屋,又覺得怎麼那麼難賺. 不過在大漲的時候,建商新建案一定是價格飆升最快的,因此老屋有可能賺不贏預售屋. 當然預售屋有他的風險. (這邊撇除資金控管不好亂買預售屋無法過戶炸掉的賭徒) 1.轉手困難... 2.交屋後轉賣交易成本很高. 3.蓋出來的東西可能跟你在代銷中心看到的模型不太一樣. 當然3這一點對投資來講無所謂啦...XD 所以問題會發生在1和2. 對,預售屋就是比成屋轉手困難,主因就是買家幹嘛不去跟建商買而要跟你接地二手? 因此漲幅不夠,例如你買1000你要賣1050,但建商還在賣1050...那你就賣不掉. 甚至建商賣1070..你也賣不掉... 並且你賣1050你如果不是自己賣,委託仲介幹嘛的,你還要被抽傭金. 實際上你取得的利潤其實很薄. 因此漲幅不夠你會很煩惱. 至於過戶,這時候有甚麼代收管理費,或是一些雜費交屋款,不少都不能報在房地合一內. 外加你新屋過戶等同你開始計算房地合一,你立刻賣掉就要抽45%. 新屋你如果跟賣價價差過大,你也會產生你的成本很難處理的問題. 你0年屋跟國稅局說你翻修廁所地板窗戶花了200萬,國稅局會信你嗎..XD 因此,你是否要多放兩年才賣,或是立刻賣掉但要被抽45%並且不能扣抵很多交屋款. 而多放兩年,你就要吃折舊,這兩年的投報會很爛尤其漲幅不足時甚至虧損. 這就是玩預售屋的煩惱. 漲幅不夠,你東扣西扣利潤會很可憐.... 因此我大悅當初可能賺一台機車就跑...直到交屋一開始成屋賣也是賺機車. 直到隔一年才賺到國產車,並且還繳了六位數的房地合一稅. 並且不打算多放兩年才跑. 就是因為整個環境漲幅不夠... 因此我都會再三強調,玩預售屋你要很有風險意識,不要想得太美好. 外面每天都甚麼轉手一百萬利潤的神話故事,不一定會發生在你身上. 而,你沒賺到一百萬你不會怎樣. 但如果你轉單不掉你要怎麼辦??? 你有沒有辦法承擔賣不掉後的延續問題. 反觀玩老屋,獲利穩穩地...那當然漲幅不夠,無腦賺老屋就好了...XD 當然現在我又手滑預售屋,並且還是沒買量去殺價,單純路過路人甲身分買入. 這就是反過來看到太豪洨的漲幅,並且感覺建商和政府都蠢蠢欲動想要炒地皮炒房. 那自然看一看不小心就手滑拉. 當你一年漲幅超過10%,玩預售屋基本上就是很好的時機點. 無論你要買了立刻賣,或是成屋後再轉手,或是成屋後你再放兩年轉手. 在大漲波段下,你的利潤都會很可口.. 等同無後顧之憂,後面很多條路都可以走.. so.... 玩預售屋不用想太多. 這邊的新建案漲幅,就是指標. 你確定他3年,建商新建案賣價可以超過20%,並且他要蓋三年. 那基本上就是一個不錯的投資標的. 反而你買中古屋不一定賺的比較多... 因為...中古屋跟新建案價格跑沒錯,但會緩一手才發酵. 也就是新建案衝出去很遠,中古屋才慢慢跟上. 那這樣你買中古屋的時間增值效力自然就遠不如新建案. 這樣預售屋的利潤就很容易就超過你的中古屋. 當然至於貸款利息那個跟租金打掉就不需要討論. 至於挑選預售屋.. 恩... 還是那個無腦選物件的辦法. 挑最便宜那一間就對了..XD 低總價中的最低單價,或是低單價中的最低總價...選一邊站. 除非他有瑕疵...那就跳過(暗房,歪斜) 2F一樣看價差,價差超過15%就買,低於10%就不要買. 另外,盡量挑2xF以上的. 除了公設門面和建案規模優勢外. 預售屋投資永遠都是,蓋越久越好...XD -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 115.43.19.29 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1601910489.A.0D2.html
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10/05 23:11, 4年前 , 1F
聽過滿多人跟著台積電設廠買預售屋 交屋前賣掉
10/05 23:11, 1F
推
10/05 23:13, 4年前 , 2F
c大今天發好多文
10/05 23:13, 2F
推
10/05 23:17, 4年前 , 3F
有ceca 我就推
10/05 23:17, 3F
推
10/05 23:18, 4年前 , 4F
最近剛好有類似情況，感謝指導
10/05 23:18, 4F
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10/05 23:21, 4年前 , 5F
反之就是大埔或新莊…只是台南高雄這種波動要步上失敗的
10/05 23:21, 5F
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10/05 23:21, 4年前 , 6F
後塵也不太容易
10/05 23:21, 6F
推
10/05 23:22, 4年前 , 7F
竹北預售屋 轉手至少+300萬以上
10/05 23:22, 7F
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10/05 23:22, 4年前 , 8F
還不含仲介費2%
10/05 23:22, 8F
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10/05 23:23, 4年前 , 9F
即便是擺明預售期5年的富邦大無疆，也是拖了一段時間才
10/05 23:23, 9F
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10/05 23:23, 4年前 , 10F
有起色，根本也說不上早買早贏…
10/05 23:23, 10F
推
10/05 23:23, 4年前 , 11F
飛天拉
10/05 23:23, 11F
推
10/05 23:25, 4年前 , 12F
推喔
10/05 23:25, 12F
推
10/05 23:35, 4年前 , 13F
這篇蠻實在的
10/05 23:35, 13F
推
10/05 23:37, 4年前 , 14F
受用 必推
10/05 23:37, 14F
推
10/05 23:37, 4年前 , 15F
謝C大分享
10/05 23:37, 15F
推
10/05 23:37, 4年前 , 16F
為何要挑最低價？通常低價都在樓層或位置不好的房型，
10/05 23:37, 16F
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10/05 23:37, 4年前 , 17F
之後轉手不是不好轉手
10/05 23:37, 17F
推
10/05 23:38, 4年前 , 18F
現在房價準備大漲，c大之意是可以進攻預售屋嗎？
10/05 23:38, 18F
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10/05 23:38, 4年前 , 19F
c大比較推預售兩房還三房？
10/05 23:38, 19F
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10/05 23:39, 4年前 , 20F
三房在預售價錢也都偏高
10/05 23:39, 20F
最便宜就門檻概念. 尤其如果是蛋黃區例如桃園藝文特區,竹北重劃區,台中七期,高雄美術館. (目前正彎區都是豪宅,豪宅是另外一個市場,要追最強) 會擠進來的人,有一部分是資金雄厚的. 但另一部分是為了學區,為了拚死也要卡門牌(天龍國心態) 因此,我們放棄資金雄厚那一群,並且因為非最便宜的產品一大堆他們可以慢慢選. 我們就抓那些拚了命想要擠進來的買家. 而這些買家自然越窮的人越多,所以越便宜的產品淺在買家越多. 因此你先把最便宜的買走,其他這些擠進來的人全都幫你哄抬房價. 之後你在賣給這種人... 這就是炒作門檻的概念. 也就是類似,你看台北老公寓好不好賣. 有沒有比那些中高價的好宅好賣?? 阿這就是因為,一堆人拚死也要擠台北. 那是不是你炒作這種東西的獲利穩定性就高於那些中高價的好宅. 因為你比它們更有把握一定有人想買,並且想買的人還比較多... ※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/05/2020 23:48:44
推
10/05 23:46, 4年前 , 21F
跟著C大走，賺錢沒煩惱XD
10/05 23:46, 21F
推
10/05 23:48, 4年前 , 22F
推
10/05 23:48, 22F
推
10/05 23:48, 4年前 , 23F
預售屋對我來講風險還是太高，我還是玩我的老屋就好
10/05 23:48, 23F
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/05/2020 23:49:42
推
10/05 23:51, 4年前 , 24F
低價但是有中繼水箱或嫌惡設施該避開嗎？
10/05 23:51, 24F
有夠便宜就可以. 因為你是低總價,所以有價差,這個缺點影響有限. 對不少人而言這是可以忍受的. 但是多50萬他會很頭痛. 因此有時候樓層差價也可以注意一下. 例如3F要600,4F要620,5F要650.我會選3F. 但如果3F要1000,4F要1005,5F要1015.我賄選5F 不過當然,其實到時候釋出,同時釋出同質性物件並不會你想的那麼多. 你可能看到一堆在賣. 但當你切割樓層34F.5~10F,10~15F,15~20F,20~25F,25Fup. 然後再切割視野有沒有被擋,在切割坪數大小或是兩房三房四房. 實際上每一個區塊在賣的物件量很多時候只有一兩間. 因為其他買家,有些是自住或是自用.有些是出租,有些是屯空屋. 並沒有那麼厲害大家都同時拿出來賣的狀況. 因此你就算是3F,你要賣650好了...另一間低價的可能就是6F有視野要賣710. 你們已經是有點區隔性的產品... 因此在買的時候,價差大都不怕,價差低的時候才優先選好一點的.
推
10/05 23:51, 4年前 , 25F
推
10/05 23:51, 25F
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 00:04:27
推
10/06 00:07, 4年前 , 26F
漲幅某些程度上算是賭，那這樣買預售不是違反C大平常最強
10/06 00:07, 26F
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10/06 00:07, 4年前 , 27F
調的不要賭嗎這個原則嗎
10/06 00:07, 27F
可以偷看答案. 看土地價格... ※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 00:09:28
推
10/06 00:22, 4年前 , 28F
請問c大會避開買寶x系列嗎
10/06 00:22, 28F
這就像,美術館賓果可不可以買. 可以買. 他有他自己的行情. 例如他就是低於其他基本款物件10%. 那你就用她的行情去買就好. 你不要用其他人的行情買他就可以了. 對於拚死也要擠入這區的買家而言. 他們沒有資格去挑三揀四這間是不是賓果. 因此一樣有它自己的市場. 漲幅也不會比別人少. ※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 00:24:09
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10/06 00:23, 4年前 , 29F
還是看區域相對低價就沒差
10/06 00:23, 29F
推
10/06 00:24, 4年前 , 30F
想問如果是台北市要價三四千的預售怎麼出手 自住的話XD
10/06 00:24, 30F
台北市場跟其他人不一樣. 要問台北投資客比較準. 因為預售屋的判斷比較細微,所以要在地的判斷才行. ※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 00:24:51
推
10/06 00:33, 4年前 , 31F
ceca大這波台中您有要進場嗎
10/06 00:33, 31F
推
10/06 00:40, 4年前 , 32F
感謝c大，上了一課
10/06 00:40, 32F
買自己家附近的蛋黃區就好. 漲幅實際上價差不會你們想像中那麼大. and..跑太遠很累...意義也沒多大. 我爸台中那一間.以前簡直就半放生狀態,直到後來全委託仲介處理...XD ※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 00:45:16
推
10/06 00:58, 4年前 , 33F
感謝C大
10/06 00:58, 33F
推
10/06 00:58, 4年前 , 34F
所以c大下手新灣區的和陸寓邸嗎！！
10/06 00:58, 34F
他不給我去看,所以不知道..XD ※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 01:01:18
推
10/06 01:10, 4年前 , 35F
我也只買熟悉的地區 也只買老屋 玩的超級保守了XD
10/06 01:10, 35F
賺熟悉穩賺的錢. 沒抽到樂透也不會怎樣..XD ※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 01:20:22
推
10/06 01:34, 4年前 , 36F
唉唷 等你好久了
10/06 01:34, 36F
推
10/06 02:04, 4年前 , 37F
可是預售要怎麼知道現在的成交價
10/06 02:04, 37F
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10/06 02:04, 4年前 , 38F
沒實登 感覺很難
10/06 02:04, 38F
你要嘛就是去其他建案代銷那邊,探其他建案的價格. 要嘛就是盯土地成交價然後回推建商推案價應該在多少. 你要知道,市場上90%的預售屋買家都不會太老鳥太強.. 所以你直接去接待中心探價格.探到的大概也是其他90%的人的買價. 至於少數那10%高手,它們雖然有辦法買更便宜. 但通常會更挑貨...大多物件它們也不買. 所以也不會每個建案都是這種高手之後會壓低價釋出. 當然如果剛好你在賣的時候他也釋出,他要賺得又沒很多. 那你就乖乖排隊在他後面等他先賣掉才輪到你,這就沒辦法. so...你只要跟那90%的其他買家比就好了. ※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/06/2020 02:12:35
推
10/06 02:16, 4年前 , 39F
同樓上問
10/06 02:16, 39F
推
10/06 02:53, 4年前 , 40F
其實我蠻佩服很多投資客可以跨區或跨城市買，我連我這區搞了
10/06 02:53, 40F
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10/06 02:54, 4年前 , 41F
這麼多年，都不敢說研究很透徹，而朋友一直叫我投資竹北
10/06 02:54, 41F
推
10/06 04:27, 4年前 , 42F
請問一下 2+1房 和正三房 哪個好轉手？
10/06 04:27, 42F
推
10/06 06:44, 4年前 , 43F
和陸之前預約賞屋單太多，變直接發簡訊要自己打電話...
10/06 06:44, 43F
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10/06 06:47, 4年前 , 44F
和陸算豪宅產品可以考慮追高嗎？感覺面西的海景和其他面
10/06 06:47, 44F
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10/06 06:47, 4年前 , 45F
向的可以差到5萬，但是又不是永久海景，未來被擋就...
10/06 06:47, 45F
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10/06 07:13, 4年前 , 46F
和陸應該沒什麼海景吧
10/06 07:13, 46F
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10/06 07:34, 4年前 , 47F
台中今年初的預售，只要是不錯的建商、地點、相對便宜
10/06 07:34, 47F
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10/06 07:34, 4年前 , 48F
，大家都是用搶的
10/06 07:34, 48F
推
10/06 08:04, 4年前 , 49F
一直覺得比較local的建商，能低價拿到預售應該都認識常年
10/06 08:04, 49F
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10/06 08:05, 4年前 , 50F
配合的人吧，一般人根本不可能，10萬都難殺。
10/06 08:05, 50F
推
10/06 08:18, 4年前 , 51F
優文
10/06 08:18, 51F
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10/06 08:27, 4年前 , 52F
台灣房子不太會折舊吧...一堆中古開價令人咋舌
10/06 08:27, 52F
推
10/06 09:07, 4年前 , 53F
買預售屋跟買飆股一樣刺激啊
10/06 09:07, 53F
推
10/06 09:09, 4年前 , 54F
如果一個預售屋建案投資客釋出1/3戶數 這樣投資客是
10/06 09:09, 54F
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10/06 09:09, 4年前 , 55F
不是會死得很慘
10/06 09:09, 55F
推
10/06 09:11, 4年前 , 56F
原來你也有套在國賓大悅
10/06 09:11, 56F
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10/06 10:19, 4年前 , 57F
折舊那段不太認同 三重一堆舊房子賣得跟新成屋一樣甚至更貴
10/06 10:19, 57F
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10/06 10:20, 4年前 , 58F
雖然我也不懂為何有盤子要買 但我看到的事實是這樣
10/06 10:20, 58F
推
10/06 12:02, 4年前 , 59F
請問西卡大，目前藝文特區週遭的預售推案應該只剩兩
10/06 12:02, 59F
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10/06 12:02, 4年前 , 60F
個了，而臨近推案有量大的區域如經國、清溪、中路，
10/06 12:02, 60F
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10/06 12:02, 4年前 , 61F
是否也屬於本文的範圍？
10/06 12:02, 61F
推
10/06 13:24, 4年前 , 62F
看ceca文受益良多,感謝!自住路過XD
10/06 13:24, 62F
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10/06 13:36, 4年前 , 63F
房子當然會折舊 說折舊無感的大概都台北
10/06 13:36, 63F
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10/06 13:36, 4年前 , 64F
那只是台北建物成本占總價不高 很容易被土地漲幅蓋過去
10/06 13:36, 64F
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10/06 13:36, 4年前 , 65F
中南部建物折舊就很有感了
10/06 13:36, 65F
推
10/06 14:06, 4年前 , 66F
推ceca大的「偷看答案」，好貼切的比喻，這也是房地產
10/06 14:06, 66F
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10/06 14:06, 4年前 , 67F
可以完勝股票期貨的主要原因，完全不用賭，對懂的人來
10/06 14:06, 67F
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10/06 14:06, 4年前 , 68F
說，根本就是在套利
10/06 14:06, 68F
推
10/06 15:21, 4年前 , 69F
想問一下C大對江翠北的看法
10/06 15:21, 69F
推
10/06 16:05, 4年前 , 70F
最便宜會看到公墓怎辦
10/06 16:05, 70F
推
10/06 17:26, 4年前 , 71F
台中現在預售屋有點賣在未來價的感覺
10/06 17:26, 71F
推
10/06 23:22, 4年前 , 72F
台北一大部分是買路段了
10/06 23:22, 72F
推
10/07 02:58, 4年前 , 73F
預售有的建商有放 還是找得到實登......
10/07 02:58, 73F
推
10/07 17:16, 4年前 , 74F
謝謝C大
10/07 17:16, 74F
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