Re: [新聞] 都更危老夯拆除面積「史上最大」台北老宅拆最多

看板home-sale (房屋交易)作者a386036 (骷髏怪)時間4年前 (2022/02/08 17:28)推噓10(10推 0噓 22→)

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※ 引述《gerychen (邪惡肥宅)》之銘言： : : 個人認為 : : 1.現在高房價的台北市,住3土地的4樓與5樓公寓,數量多,但容積獎勵不足回饋住戶 : : 一坪換一坪,更別說那些老華廈,每戶分得土地更少 : : 2.房子只會越來越老舊,老屋會越來越多 : : 3.住戶的改建需求與想住新屋的慾望永遠存在 : : 以上3點若成立,似乎可下結論:將來危老都更改建的獎勵會比現在更多,越晚都更的越有 : : 只要強烈地震別提早上門就好 : 不要亂傳錯誤訊息 : 都更跟危老一直都有兩種計算獎勵容積上限的方式 : 一個是用法定容積去計算其實4樓蓋要看年份不見得有用完 5樓蓋也是只要有前後院都有機會沒用完早期的公寓主建物含梯以27坪4樓蓋來講有些的土地持分有9坪上下去多假設9坪來說，基地就是36，算起來建蔽率是75%，可是你看建照是60%55%，因為道路也在建蔽率內，只是沒有過給你要怎樣看呢？？？通常27坪的公寓有4坪是陽台還要在扣2坪的梯間這才是原容積，扣完大約21坪 9*225%=20.25。當然這是去掉小數點實際應該會等於 5樓蓋其實也差不多，只是讓一樓的院子更大，住3來說略大於法定容積但如果是住4就是沒用完那為何會卡關呢？？？？錢的問題外還有很重要的以前巷子的路地變成了建蔽率，由於被分割開另外被地主保留作他用就算過給你現在也不能當建蔽率如果按照上面來說，原本回推建蔽率75%，現在只能蓋45%，等於少了40%的建蔽率 4樓蓋的房子就會拉到7樓甚至8樓容積才能用完原本一層兩戶要蓋成一層一戶格局設計上就會產生缺陷沒原本好用如果8-9樓又要雙梯還要扣車道所以基本上基地小於230坪下去危老都無法蓋出公設比低，又漂亮的三房也因為這樣都更危老最後只有資產市價增加除非你賣掉繼續換老房子，不然使用上會沒原本好用再來就是27坪假設室內主建物1換1，也就是換到21的主建物，也就是36-38坪的權狀＋0.7 個車位每個月管理費5500-6500，很多原住戶無法接受甚至負擔不起 ---- 假設性容積超過，用原容積獎勵20% 也就是地主分了85% 拆＋跑照＋蓋＋搬遷補貼＋租屋補貼＋整合費，算他25就好，這樣建商成本166萬如果30%獎勵也就是地主拿77% 一樣用25萬去蓋，成本109萬市場售價要多少？？？如果台北市要維持房價不亂噴又要都更危老成功給的獎勵至少要50%，然後1換1 50%去算地主拿67%，一樣用25萬算，回推建商成本75，賣到110才划算這波的造價上漲，把危老利多的獎勵產生利益全吃掉，還不夠補也就是一堆頭洗下去建商，最後完工賠錢機率非常高會不會亂來不知反正危老合建案，風險不是地主戶素質，很多地主比你高素質風現在建商虧錢下亂來 ---- 如果政府想大規模都更危老，讓住戶1換1 勢必要把北市預售屋價錢衝破130才有機會要更有機會必須破170萬前提工料漲停或下跌，不然要更高 : 一個是用原建築容積去計算 : 我這裡就不打太詳細的了 : 簡單來說就是 : 公寓跟華廈大樓走的是不同的計算方式 : 華廈跟大樓當然不好分 : 但很難談成的另外幾個原因還有 : 1.本身就有電梯 : 2.可能還有車位 : 3.相同基地面積而言戶數更多 : 未必是真的分不回就是 : (雖然真的很難分回) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.71.93.4 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1644312518.A.40B.html ※ 編輯: a386036 (111.71.93.4 臺灣), 02/08/2022 17:31:45

推

leota

02/08 17:33, 4年前 , 1^F

02/08 17:33, 1^F

推

l79cm

02/08 17:45, 4年前 , 2^F

02/08 17:45, 2^F

百坪以下基地 25起不來，鄰損風險大

推

chipretender

02/08 17:45, 4年前 , 3^F