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Re: [閒聊] 套房真的那麼搶手？

看板home-sale (房屋交易)作者 (芋頭)時間4年前 (2022/06/11 18:40), 4年前編輯推噓39(39推 0噓 162→)
留言201則, 23人參與, 4年前最新討論串8/8 (看更多)
稍微整理一下 市場上權狀小於20坪的物件常通稱套房，但隨著高單價小宅化的趨勢發展，尤其近兩年QE 直接加速催化，小宅也逐漸出現異質性，應將所謂的"套房"細分為不同產品規格來探討， 其包含一房一廳、大獨套、小獨套、透天隔套、公寓隔套等，上述物件對應的受眾、銀行 借貸條件其實都不同，也就直接影響出租投報、增值性、管理方式、以及轉手性； 一房一廳： 格局上確實有一及頂的隔間牆分隔房間與客廳，其本質就與大小套不同，生活上作息不干 擾，訪客來不尷尬，出租率、轉手性都是最好的，一般有大樓物業管理，權狀坪數一般介 於15-20坪，租金範圍12,000-25,000；超過15坪一般銀貸成數7-8成，因素轉手性佳，市 場供給量少，一般受眾為單身上班族、小家 庭、情侶。 大獨立套： 可想像將一房一廳的隔間牆直接打掉，呈現一覽無遺的單一空間，優點應該就是視覺享受 、採光通風佳，缺點就是一房一廳的反之，權狀坪數一般介於15-20坪，其中越靠近10坪 的物件為透天隔套的概率越高，這時候會發現一件事，透天隔套10坪與大樓獨套10坪會衝 突，租金落差非常大！前者5、6000，後者可達10,000，這一部分還希望有高手能補充細 節。總價相對一房一廳、小獨套來說，要高不高，要低不低的，銀貸方面，由於低於15坪 ，要特別挑銀行才有比較好的貸款條件，一般成數4-5成，因此轉手性差，一般受眾為單 身上班族、小家庭、情侶、學生。 小獨立套： 一般坪數8-15坪，最大受眾就是學生，再來是單身上班族，這物件大家應該吃最熟悉，畢 竟大學、職場新鮮人時期幾乎必經之路，市場供給應不算多，但屬性來說會與透天、公寓 隔套同質衝突，以租金投報來說很高，轉手性以統計來說最差，通常說買套房會被套，通 常都是說這一種的吧。 公寓隔套： 通常一戶隔2-4間，投報率不輸小獨套，一般受眾可混合學生+上班族，因為貸款條件相對 佳，未來若改回一般住宅格局成本較低，因此轉手性較大小獨套佳，也有一些增值空間。 透天隔套： 市場供給最多，上乘包租公在玩的，一般坪數4-8坪，最大受眾為學生，再來是上班族， 單戶隔套數越多， 管理成本與上述比最高，需達一定套數產生經濟規模來降低管理成本，租金投報來說可算 是最高，但增值性最低，總價高、格局改回一般住宅難，因此轉手性可說是最低，通常待 設備老舊無殘值加價賣給第二手，而且通常第二手就沒賺頭，風險高。 ---------------------------------------------- 結論 租金投報： 公寓隔套>透天隔套>小獨套>大獨套>一房一廳 增值性： 公寓隔套>小獨套>大獨套>一房一廳>透天隔套 轉手性： 一房一廳>公寓隔套>大獨套>小獨套>透天隔套 寫到頭暈了，如果有誤也請不吝指出，會適時修正內文，以上純個人經驗分享！ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.29.68 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1654944005.A.936.html
推
06/11 18:41, 4年前 , 1F
專業認真！推一個
06/11 18:41, 1F
推
06/11 18:43, 4年前 , 2F
你小獨套的坪數有問題
06/11 18:43, 2F
推
06/11 18:43, 4年前 , 3F
感謝分析
06/11 18:43, 3F
→
06/11 18:43, 4年前 , 4F
4坪你扣完公設很難做出能生活的空間 一般改套比較有可
06/11 18:43, 4F
→
06/11 18:43, 4年前 , 5F
能這麼小
06/11 18:43, 5F
→
06/11 18:44, 4年前 , 6F
再請s大指正 甘溫
06/11 18:44, 6F
→
06/11 18:44, 4年前 , 7F
獨套指獨立門牌 我目前看過最小的獨套是8坪
06/11 18:44, 7F
已修正，謝謝
→
06/11 18:45, 4年前 , 8F
我自己分的話 因為我只做獨立套房 所以小於15 小套 大
06/11 18:45, 8F
→
06/11 18:45, 4年前 , 9F
於15 大套 一房一廳一般坪數最大
06/11 18:45, 9F
原來s大以15坪區分大小套（筆記）
推
06/11 18:45, 4年前 , 10F
你搞錯了 公寓隔套投報才是最高的
06/11 18:45, 10F
感謝指正
→
06/11 18:46, 4年前 , 11F
夾層屋不算一房一廳
06/11 18:46, 11F
→
06/11 18:47, 4年前 , 12F
一房一廳的一房是用實牆隔的 這才是正一房一廳
06/11 18:47, 12F
看來夾層屋要算一種格局，有自身的夾層屋市場
推
06/11 18:49, 4年前 , 13F
改套跟獨套租金一定有落差 隱私 隔音 甚至電費水費算法
06/11 18:49, 13F
→
06/11 18:49, 4年前 , 14F
還有獨立洗曬或開伙問題
06/11 18:49, 14F
難怪租金會有不小落差
推
06/11 18:54, 4年前 , 15F
租金投報可能還能比，增值性很難比，受地區影響更大
06/11 18:54, 15F
先以同一區作為比較討論基準
→
06/11 18:55, 4年前 , 16F
轉手性我覺得低總價才是真理，所以小>大>一房廳>公隔>透
06/11 18:55, 16F
本來我也是這樣想，但看到信義的報告，低於15坪的交易占7.8%，目前交易占比最高的是 25-35坪27.2%
→
06/11 18:57, 4年前 , 17F
格套>非格套是確定的，但是透天和公寓哪個高，我覺的透天
06/11 18:57, 17F
→
06/11 18:58, 4年前 , 18F
講更白的，透天既成違建很多，光違建增加出來的空間出租
06/11 18:58, 18F
→
06/11 18:58, 4年前 , 19F
這就不是公寓比得上的，此外公寓問題比透天多的多
06/11 18:58, 19F
→
06/11 18:59, 4年前 , 20F
增值性真的很難講呀，今天都市區一重劃，一都更，透天土
06/11 18:59, 20F
推
06/11 18:59, 4年前 , 21F
對夾層屋有夾層屋的市場
06/11 18:59, 21F
→
06/11 19:00, 4年前 , 22F
地面積大就完勝其他種類了，此外低總價漲幅會大於高總價
06/11 19:00, 22F
低總漲起來的%很驚人
→
06/11 19:00, 4年前 , 23F
我有小套有大套有夾層屋 一房一廳則是斡敗多次
06/11 19:00, 23F
小弟是有3.6米一房一廳、4.2米兩房平車、4.4米大套夾層
→
06/11 19:00, 4年前 , 24F
一房一廳很搶手 對面追價機會也大
06/11 19:00, 24F
→
06/11 19:01, 4年前 , 25F
改套的轉手性其實比獨套差 受眾多寡有差別
06/11 19:01, 25F
→
06/11 19:01, 4年前 , 26F
你自住很少會買改套 但有可能買獨套
06/11 19:01, 26F
認同，先前有建案推一戶雙套就想入手自住1間出租1間XD
→
06/11 19:02, 4年前 , 27F
租金投報改套則是穩勝
06/11 19:02, 27F
推
06/11 19:02, 4年前 , 28F
同樓上，改套一般真的很難轉手，貸款難度也高
06/11 19:02, 28F
→
06/11 19:03, 4年前 , 29F
有一好沒兩好
06/11 19:03, 29F
還有 141 則推文
還有 26 段內文
1+1房 一票
推
06/11 23:59, 4年前 , 171F
06/11 23:59, 171F
→
06/12 00:00, 4年前 , 172F
平均每人最小居住樓地板面積 一人 十三點零七平方公尺
06/12 00:00, 172F
推
06/12 00:04, 4年前 , 173F
分戶規定：戶數變更後之各戶樓地板面積，供住宅使用者，
06/12 00:04, 173F
→
06/12 00:04, 4年前 , 174F
每戶至少仍應達 20 平方公尺
06/12 00:04, 174F
推
06/12 07:49, 4年前 , 175F
我都是租20坪上下的一房一廳
06/12 07:49, 175F
1+1房 兩票
→
06/12 08:56, 4年前 , 176F
無套不小心你就20年噴一千萬出去啊...
06/12 08:56, 176F
→
06/12 08:58, 4年前 , 177F
公寓頂加又隔套的報酬率是最高的, 透天隔套通常從略低公寓
06/12 08:58, 177F
雙北外真的比較少公寓頂加經驗，感謝I大分享
→
06/12 08:58, 4年前 , 178F
中間樓層隔套到跟頂加隔套差不多都有可能
06/12 08:58, 178F
→
06/12 08:59, 4年前 , 179F
一房一廳要找下一手的容易度>大獨立套, 但租金投報上, 房客
06/12 08:59, 179F
→
06/12 08:59, 4年前 , 180F
會願意為那一廳付出的坪效比較低
06/12 08:59, 180F
→
06/12 09:02, 4年前 , 181F
大獨立套通常10坪就很大了, 一房一廳大概就得要到15坪才會
06/12 09:02, 181F
→
06/12 09:02, 4年前 , 182F
看起來不像大獨立套
06/12 09:02, 182F
soga坪數的拿捏精準度上升中
→
06/12 09:04, 4年前 , 183F
另外關於隔套增值空間, 可能要分為自己隔跟買好的
06/12 09:04, 183F
→
06/12 09:04, 4年前 , 184F
基本上自己隔做完, 價格馬上噴
06/12 09:04, 184F
→
06/12 09:05, 4年前 , 185F
二手就比較難
06/12 09:05, 185F
自己隔完售出時，墊上裝修成本後的價格硬是比實登多一節，造成買方認為投資客要爆賺 一筆的假象...所以難賣.....
推
06/12 10:10, 4年前 , 186F
賣隔套的客群基本上都是收租仔 跟自住的不同拉
06/12 10:10, 186F
→
06/12 10:10, 4年前 , 187F
單純看投報率而已
06/12 10:10, 187F
→
06/12 10:10, 4年前 , 188F
要賣得快, 你投報開到5% 6% 就秒賣了
06/12 10:10, 188F
→
06/12 10:11, 4年前 , 189F
我現在看網上賣的隔套, 投報換算從2%都到3%多都有
06/12 10:11, 189F
若是二手幾乎都2-3%那真的沒接手的必要，寧願買新屋2-3%，年輕又好貸，實價揭露也單 純，下一手買家也容易評估，不太會東想西想的，這樣想沒錯吧？！
→
06/12 10:11, 4年前 , 190F
公寓隔套, 台北市好地點的
06/12 10:11, 190F
→
06/12 10:11, 4年前 , 191F
這種投報價格就是賣掉暴賺, 但要賣很久或是賣不掉
06/12 10:11, 191F
→
06/12 10:20, 4年前 , 192F
我自己前不久的經驗 人家是出 年總租金/房價 = 4%
06/12 10:20, 192F
若4%還有人願意接手，就代表市場上的物件普遍都小於4%， a386036骷髏大 分享一般套房租金投報2.5-4.5% s26492755大 分享3.5-4%就會出手購入 感謝各位大大提供實戰經驗，這是很有參考價值的指標！
→
06/12 10:20, 4年前 , 193F
這是對方向我出價
06/12 10:20, 193F
→
06/12 10:21, 4年前 , 194F
說真的, 如果不是卡房地合一我就賣了
06/12 10:21, 194F
利潤最大化，我懂我懂，最大問題是墊上去的成本在實登角度來看會被當作獲利，所以會 被扣房地合一稅，扣完發現沒什麼賺，做身體健康的
→
06/12 10:23, 4年前 , 195F
我買2950, 自己花250萬隔, 出租一年半大概扣利息拿150萬回
06/12 10:23, 195F
→
06/12 10:23, 4年前 , 196F
來, 對方開3600
06/12 10:23, 196F
※ 編輯: lifeisshine (180.217.29.68 臺灣), 06/12/2022 11:35:11
→
06/12 11:43, 4年前 , 197F
我後來回價 3.6%, 對方說考慮一下 三個月就過去了
06/12 11:43, 197F
→
06/12 11:44, 4年前 , 198F
我就想你說慢慢考慮 我繼續等房地合一期間
06/12 11:44, 198F
推
06/12 11:46, 4年前 , 199F
一房一廳就是坪效差 但我又會堅持我的投報率所以一直斡
06/12 11:46, 199F
→
06/12 11:46, 4年前 , 200F
敗
06/12 11:46, 200F
→
06/12 11:47, 4年前 , 201F
但人家還是賀成交給你看
06/12 11:47, 201F
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