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Re: [請益] 賣家重購退稅願意讓利？買家要注意什麼

看板home-sale (房屋交易)作者 (一起來當新店人)時間2年前 (2022/11/24 19:48), 2年前編輯推噓10(10推 0噓 37→)
留言47則, 11人參與, 2年前最新討論串3/3 (看更多)
用一個比較實務上的例子舉例 假設屋主原價買1500萬 自備兩成 持有兩年接近三年（35%房地合一稅） 現在接近交屋款項兩成已經支付完畢所以繳納300萬 現在行情價格為1800萬 1800萬組成為 4%仲介費72萬 ＋ 原始買價1500萬 ＋ 房地合一稅79.8萬 ＋ 稅後獲利148.2萬 屋主只在乎他的稅後獲利148.2萬 你現在買要準備的自備款為 300萬（已付款項）＋300萬（1800-1500萬價差）共600萬 先簽合約預定成屋後 再過戶（而屋主也準備好可以100%重購退稅的另外一間房子） 成屋後房地合一稅又變成45% 但是屋主只要有一間在兩年內交屋總價超過1800萬的房子 就可以全額退稅，但下一間房子被綁五年不得移轉 那你的買價就會是 (1500+148.2) / 0.96 = 1716萬 你銀行一定認得到 因為低於行情 原本的預售換約行情就包含房地合一稅在裡面 你現在要準備多少錢？兩成只要343.2萬 讓利在哪裡 - 總價變低 ＋ 自備款變低，因為把政府從這個交易裡惕除了 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.115.159.205 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1669290539.A.F72.html ※ 編輯: cicatrix (59.115.159.205 臺灣), 11/24/2022 19:50:38
推
11/24 20:05, 2年前 , 1F
不對，如果只要稅後金額一樣為什麼不把錢先拿到手，會這
11/24 20:05, 1F
→
11/24 20:05, 2年前 , 2F
樣賣就是想再多賺點稅金
11/24 20:05, 2F
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11/24 20:17, 2年前 , 3F
看人阿 我有的屋主就是維持實收不變，有的就是多加20萬
11/24 20:17, 3F
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11/24 20:17, 2年前 , 4F
屋主就是重視他的實賺而已 為什麼不把錢先拿到手？
11/24 20:17, 4F
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11/24 20:17, 2年前 , 5F
你看原Po這樣都要猶豫了，600萬他拿得出來交易？
11/24 20:17, 5F
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11/24 20:18, 2年前 , 6F
加300萬上去買方拿不出來還不是不能成交，收到屋主預期
11/24 20:18, 6F
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11/24 20:19, 2年前 , 7F
的獲利
11/24 20:19, 7F
推
11/24 20:24, 2年前 , 8F
確實是最好的情況是這樣！
11/24 20:24, 8F
推
11/24 20:26, 2年前 , 9F
屋主都會來搶稅啦，除非真的賣不掉
11/24 20:26, 9F
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11/24 20:27, 2年前 , 10F
只有強勢產品，買方才願意用比較高的現金比例去換約；品
11/24 20:27, 10F
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11/24 20:27, 2年前 , 11F
牌力較弱換約準備三成，對小買家來說有點硬，所以屋主也
11/24 20:27, 11F
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11/24 20:27, 2年前 , 12F
有讓利的心理準備，特別是他已經又有一間可以重購退稅
11/24 20:27, 12F
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11/24 20:27, 2年前 , 13F
的房子，當然希望盡快把這間出脫
11/24 20:27, 13F
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11/24 20:28, 2年前 , 14F
屋主當然會想多拿一點搶政府的稅金，但是想跟現實是兩碼
11/24 20:28, 14F
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11/24 20:29, 2年前 , 15F
子事情，你是國泰、潤泰、大陸可以，你是茂德...你別想
11/24 20:29, 15F
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11/24 20:29, 2年前 , 16F
太多
11/24 20:29, 16F
推
11/24 20:49, 2年前 , 17F
不對吧 你的148.2是用1800房地合一算的
11/24 20:49, 17F
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11/24 20:49, 2年前 , 18F
事後成交不是1716嗎
11/24 20:49, 18F
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11/24 20:50, 2年前 , 19F
沒事，我搞錯的，歹勢
11/24 20:50, 19F
推
11/24 20:54, 2年前 , 20F
前面都看得懂
11/24 20:54, 20F
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11/24 20:54, 2年前 , 21F
為啥要除.096
11/24 20:54, 21F
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11/24 20:54, 2年前 , 22F
(1500+148.2) / 0.96
11/24 20:54, 22F
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11/24 20:54, 2年前 , 23F
0.96
11/24 20:54, 23F
推
11/24 20:59, 2年前 , 24F
要給4%的仲介費
11/24 20:59, 24F
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11/24 21:06, 2年前 , 25F
除以0.96就是加上4%仲介回推足傭要賣到的總價
11/24 21:06, 25F
推
11/24 21:20, 2年前 , 26F
有些屋主要先把錢拿到手才能交屋啊
11/24 21:20, 26F
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11/24 21:23, 2年前 , 27F
還是看人，有些屋主賣久了也知道他的物件沒有那麼好賣
11/24 21:23, 27F
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11/24 21:23, 2年前 , 28F
要賣到他理想的獲利出場，他勢必要做些讓步
11/24 21:23, 28F
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11/24 21:24, 2年前 , 29F
就跟我們賣大陸建設的房子價差1000萬，買方自備1500萬
11/24 21:24, 29F
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11/24 21:24, 2年前 , 30F
也是照樣換約，因為奇貨可居。你買的物件有明顯價差
11/24 21:24, 30F
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11/24 21:24, 2年前 , 31F
但是加上政府的房地合一稅自備款太高，買方買不下來
11/24 21:24, 31F
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11/24 21:25, 2年前 , 32F
屋主也自然想到不然成屋後用什麼樣的模式把獲利變現
11/24 21:25, 32F
推
11/24 21:58, 2年前 , 33F
好奇賣方仲介費需要算房地合一稅嗎？
11/24 21:58, 33F
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11/24 22:01, 2年前 , 34F
扣除發票再算房地合一
11/24 22:01, 34F
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11/24 22:09, 2年前 , 35F
預售屋換約 = (價差-仲介費)X35% or 45%計算房地合一稅
11/24 22:09, 35F
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11/24 22:09, 2年前 , 36F
房仲自己的服務費本身就要繳納營業稅了
11/24 22:09, 36F
推
11/24 22:22, 2年前 , 37F
簽私約最大的問題在於如果房價大漲，屋主極可能毀約，不
11/24 22:22, 37F
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11/24 22:22, 2年前 , 38F
履行合約，竹北有過案例
11/24 22:22, 38F
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11/24 23:19, 2年前 , 39F
這種預告的交易，履保金額金額要放高一點
11/24 23:19, 39F
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11/24 23:19, 2年前 , 40F
在原Po的案例他還擔心房價下跌，所以適合下定決心的人
11/24 23:19, 40F
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11/24 23:20, 2年前 , 41F
遇到這個機會就可以把握住，用低自備款趕上末班車
11/24 23:20, 41F
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11/24 23:41, 2年前 , 42F
這種交易最常使用在重劃區建案的地主戶交易，因為地主被
11/24 23:41, 42F
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11/24 23:41, 2年前 , 43F
限制預售期間不得換約
11/24 23:41, 43F
推
11/25 15:53, 2年前 , 44F
借問一下，這種預售新屋重購退稅有需要注意什麼嗎？
11/25 15:53, 44F
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11/25 15:53, 2年前 , 45F
我問到的目前都跟我說短期買賣很難退，要遷入戶籍然後
11/25 15:53, 45F
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11/25 15:53, 2年前 , 46F
要有水電，這樣幾個月，國稅局還不一定會放過@@ 所以
11/25 15:53, 46F
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11/25 15:53, 2年前 , 47F
想請教有沒有什麼眉角可以退這種預售新成屋的稅
11/25 15:53, 47F
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