Re: [心得] 嗚嗚以後不能換約了怎麼辦
看板home-sale (房屋交易)作者ceca (生活藝術大師 N)時間3年前 (2022/12/15 14:58)推噓34(40推 6噓 84→)留言130則, 41人參與討論串3/9 (看更多)
實在是很懶得講這個政策.
我問你.
如果主打"換約"的投資客是怎樣??
那就是,他會很急著賣掉..!!!
因此一個房子無論是預售屋的單子或是成屋,在他手上的時間會很短!!!!.
so...例如市場本來生產100間房子,會有100個至少中期以上持有的買家.
這會是一個平衡.
今天多出了30個轉約投資客.
所以在短時間內,市場需求變成130間....
這時候建商如果還是推100間,就會被熱銷搶光光.
當然通常建商都會提高銷售,變成130間.
但是當滿足了這30個轉單投資客吃的貨後,建商又會降回推100間.
為啥?
因為這30個轉單投資客,他要轉掉才會再買.
所以無論之後他們有沒有轉掉.
終端的銷售還是100間....因此建商勢必會再調整回只提共100間供給.
因此一下子,市場再度回到建商蓋100間,和100個中期以上的買家吃掉100間的平衡.
so...30個轉單投資客,雖然它們佔了30間的缺,但是無法持續產生30間的需求.
而今天預售屋禁止轉讓.
逼這30個轉單投資客退場.
那只會在一個很短的時間內,市場要消化掉這30個專約投資客殺出的物件.
所以如果建商這時候縮手推案,推70間.
那之後又會回到100間供給和100間銷售的平衡.
因此,專門的預售屋投資客.
只會在"極短"的時間內對市場產生短效性影響.
當然啦整個市場還包含了冷盤和火熱的情況.
但無論怎樣,大市場環境主要還是看中長期的買盤.
那...
禁止預售屋轉讓.
你是期待對市場造成甚麼大破壞還是大干涉..XD
先不論沒那麼多專門就是要預售屋轉讓的投資客.
更多的可能是,他本來就是要做中長期.
只是買了順便就掛轉賣,賣掉當賺到,沒賣掉本來就要過戶養幾年.
而就算有一定量的預售屋轉讓投資客.
建商只要一兩波量縮,就可以把這些人的影響給洗掉.
之後....實際上房子最終的買家,根本不售預售屋禁止轉讓的影響.
因此通過這個法案到底有啥好高潮的..XD
有沒有一點數學模型概念?!?!?
數學不好的人才會對這一個政策有誤判和奇妙的高潮..
阿要靠這個政策打房...XD
打個屁房.
單純就是政府不喜歡"建案熱銷"以及"代銷中心排隊看屋"的新聞.
怕被罵,所以出手壓制"現象"而已.
典型的做表面懂嗎....顆顆.
啥不懂?沒當過兵喔????
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.111.29 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1671087522.A.DBD.html
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你轉幾次都一樣.
轉約的也是賣掉去買一間.
轉兩次轉三次.
對終端買家的量根本沒影響.
A BCDE Z
到頭來是A的東西被Z買走.
中間有多少個BCDE....都不重要.
所以A和Z有多少才是市場平衡,中間都只是過客..
現在是把中間都砍光.
那還是A產出給Z買走.
所以轉幾次有差嗎?
另外最高的賣家,絕對不是BCDE轉手轉出來的
而是A...
A賣100,BCDE轉手價都不會超過98...否則它們根本轉不掉.
所以價格也不會因為轉手或是很多人轉手而變多.
因此這個政策不但不影響整個市場的供需.
更不影響炒作和漲價.
數學不好的人才會整天高潮...XD
還以為會打擊價格.
回家算數學吧...
※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/15/2022 15:35:08
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這種反應很早的物件.
你要麻線在賣.
要嘛下一波大漲有一波大跳躍後賣.
但是賣不賣又牽扯到你錢要幹嘛.
你錢有更好的去處,才會規畫賣.
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我本來以為之前就要過了.
不知道政府在怕甚麼..XD
※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/15/2022 16:03:54
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其實.
政府只是在"交代"...
做做表面而已.
顆顆.
※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/15/2022 16:04:30
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最近冒出一大堆智障.
不知道哪邊跑來的...
整個很顆顆.
好像在跟啟智班的說話.
※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/16/2022 08:40:21
噓
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奇怪的人又出現了.
顆顆.
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小買家也不會被打到.
預售屋禁止轉讓.
小買家除非想轉讓.
不然為啥被打到?
※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/16/2022 09:03:40
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因為我原文講的關係.
所以建商美銷售一個比率就會拉高價格.
所以少數的預售屋專讓投資客存在的時候也許可以讓建商多跳1~2次拉價.
當然當這些投資客退場的時候,會回填1~2次拉價.
不過對整體巨觀來講,影響建商拉價的比重太低了.
所以對空空來講根本沒差...XD...買不起1600萬,那1550萬也是買不起的.
另外
房地合一納入預售屋後.
其實純轉單的投資客已經很少了.
除非他真的賺太多....例如可以賺到200萬,繳45%還有一百萬多一點純利.
否則45%房地合一超級重.
算起來利潤其實已經很差.
因此大多投資客都還是會養一段時間才會賣(年為單位)
當然要養,但是預售屋在手上又沒租客不方便帶看的問題.
因此有些投資客就無腦掛在591上面開個高價丟著.
那個就是丟爽的....XD
真的有成交,那麼高價成交抽完稅利潤他也覺得ok.....
不過基本上是很難成交的.
so...
現在禁止轉讓,對市場影響會比大家想的小還要更小.
預售屋納入房地合一後,拚轉單的已經是極少數動物.
※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/16/2022 09:29:35
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