Re: [閒聊] 高槓桿是不是大家所推崇的？已刪文

看板home-sale (房屋交易)作者operatorm (雲淡風輕,風和日麗)時間1周前 (2024/11/14 08:43)推噓3(4推 1噓 4→)

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※ 引述《dans (Go for the eye)》之銘言： : : 『房版87%吹高槓桿的人其實都低槓桿』 : 重點講在前 : 所謂的槓桿程度，要把「備用資金」也計算進去 : 很多我看到鼓吹增貸信貸一直貸的 : 背後都有「備用資金」沒說出來 : 如果房貸裝潢貸增貸信貸都開下去 : 結果手上還有1000萬股票或現金待命 : 那不叫開槓桿，是不想自己拿錢 : 房版的槓桿之爭，我覺得核心爭議便在這 : 有沒有真的開爆槓桿 : 其實在旁人角度是看得出來的 : 最起碼，銀行看得出來 : 在你要槓桿前，銀行就會暗示存款不夠或收支比過不去 : 於是你要這個貸那個貸就得要四處跑銀行找方法算金流 6月我進華南銀行前台積電15張＋32萬美元1年期5.4%＋每月收租12萬(有1年期銀行金流表),收現金的全不認是自住房要貸,1＋2F租人最多可貸1800萬行員說貸出1千萬免保人,要拿出銀行金流1年期收租表花100去往來銀行印出1年金流表,自己勾出租客匯款記錄,收現金的全不認要貸出1800萬滿85成的,要再拿出32萬美元1年期定存表才能免保人我要貸出1800萬,表明買再台積電就得提出等值金流表銀行評估過還的起對他們而言屬低風險才願意貸給我拿不出來等值金流表就算抵押物件佳,照樣提高%數＋減低貸成比這一切還是我的問題銀行就是這樣現實標準的雨天收傘行業利率2.7% 要買某某理財(割你0.3%利息去買)才能降到2.4% 那就買理財貸出後9XX買了 19張台積電達到34張 8月第7波金龍海嘯發佈行員說能改掛4 再降為2.3% 但要查集保確認貸款全進股市而非房市他們得自主管理閃過銀行局查核這我也配合了集保查驗 ----- 第二房也去台中商銀再貸款最近告知以自住優先出租的在後銀行資源不夠排到明年再看看台股股市平均報酬率7% 若專買權值股貸款利率2.5%↓ 這款必贏可控風險小但前題是銀行認同你的收入屬低風險你還的起願低%貸＋滿貸貸款給你若是貸款破3%↑ 我就得放棄風險過大不打不贏的仗我就知道房貸這路我今年已到天花版全沒門啦 ----- 9月去銀行辦理34張台積電質押維持率設250 只貸4成台積超容易被外資賣飛當提款atm 維持率得拉高先求保命免斷頭是首選 1年1約可借新還舊要再押第2層也行 10月撥款 1300萬利率2.4% 50成分股利率較低預計再買11張湊45張其他當現金流公司＋還貸週轉用留20%還錢壓箱本錢不能用盡打算20年後房貸 1800萬還完到時1300萬質押再還清看自己能多賺多少再拿回34張台積電 ---- 我每月本利攤還13萬還的輕鬆自在毫無壓力自己就知道我目前狀態Ok 游刃有餘 45張台積未實現損益也賺足1千多萬了應該滿足了靠收租＋主業也全能抵住台積跌幅最慘-700萬但我備用資金1千萬＋公司營運正常擺著他自己就會彈回來超快台灣唯一這一間股市慘跌時各大政府基金都進場死命加碼買進的就是台積電這2年又有ai加碼又全球設點台積電回跌即是買點小孩都知道是首選他股價貴的有道理這市場認可啊 --- 其實銀行借你越多錢越安全但是你本業＋副業越強若是借款時機沒抵觸上政府主流政策只買權值股利率2.5%↓就能賺到盆滿缽滿銀行不是傻子貸＋質願意借我3100萬就評估過我已是還的起雨天收傘的銀行認同你的收入才願意低%+滿貸借你 : 所以那些分享房價飆漲然後貸多少的槓桿吹 : 其實就只是一開始沒貸滿沒槓滿 : 事後圓一下沒開過槓桿的夢去補貸一下的心態 : 說很好聽能多一筆錢出來可以運用 : 怎不說難聽一點當初直接嘎爆多買兩間翻倍賺？ : 若沒「備用資金」，直接槓桿嘎到爆的情況下 : 整段投資操作是幾乎沒有容錯空間的 : 你能寄望的只有什麼收入增加 : 但收入增加若嘎得贏槓桿 : 你哪有閒功夫搞什麼這個那個槓桿 : 而房地產的變現時間長，再怎樣也要3~5年 : 房地產本身可以低風險，但人不行 : 要維持人自身5年不出現資金風險 : 並非不可能做到，但就太辛苦了 : 貸款只是金融工具，不是什麼槓桿神器 : 有錢有閒可以自己玩一下體驗一下金融怎麼運作 : 體驗過了，就清一清掉 Q4 賣房難上加難買方評估期拉長要大撿便宜賣方不可控風險大增所以賣方槓桿得自主降低萬一運不好投資失利得賣房又將陷入另一輪風暴早知如此何必當初自己要讀的懂如今的空氣氛圍最多貸1房就好貸2房↑ 打高槓桿請多加釐清自己的還款能力＋備用資金是否足夠因應未來若是投資失利的狀態當銀行打你臉時得自己檢討收入不足的部份別過分強求銀行又要低%又要滿貸不爽鬧銀行還上新聞被列黑名單 https://youtu.be/6WWdWxIe_J8?si=1a-3T-4mE94p-GAq

老天此時已在阻止你貸款自己要覺悟言盡於此 : 你得要有餘裕掌控自己的財富 : 而不是讓財富掌控你 : 除非你認為自己是媲美航海王的不世賭神 : 那當我全篇屁話 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.194.44.95 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1731544994.A.969.html

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11/14 08:47, 1周前 , 1^F

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Tosca

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11/14 09:12, 1周前 , 3^F

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